上半年外拓面积增长151%，越秀服务再提1亿平方米在管目标

房地产行业下行影响已波及物业行业，多家物企股价创下新低。

“物管是轻资产行业，抗周期性非常强，受投资者欢迎。确实去年以来行业估值回调，资本市场需要时间重新建立对物管股的信任。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰如是说。

在林峰看来，这一轮调整实际上是价值体现和优胜劣汰的过程，行业内独立性较高、外拓能力强、品牌信誉好、财务稳健且地产母公司可持续发展能力强的物管企业，将得到市场更多的关注，股价也有机会根据经营表现有所体现。

也即是说，物管行业发展将分化，财务稳健、服务优质的物企将被消费与资本市场重新审视。林峰与越秀服务具备说这番话的底气。

8月11日港股盘后，越秀服务再次率先秀出了上半年业绩，营收同比增长13.8%至10.9亿元；公司拥有人应占盈利约为2.11亿元，同比增长18.6%；毛利率则为31.7%，维持在较高水平。

在半年报发布当日的业绩会上，林峰第三次提到了“3年在管面积达1亿平方米”的目标。业绩数据显示，自去年年中提出此目标以来，越秀服务在管面积增幅稳步提速。

报告期内，越秀服务在管项目数量及面积分别为286个、4355万平方米，合约项目数量及面积则为344个、6262万平方米，均稳步增长。

稳步扩张

一线城市管理占比达94%

物企仍处于稳步扩张期，越秀服务也不例外。

报告期内，越秀服务非商业物业管理及增值服务收入同比增长19.5%至8.11亿元。

细分来看，物管业务营收大幅增长32.9%至3.95亿元，占收入的比重为36.2%；社区增值服务则大幅增长32.2%至2.44亿元，贡献营收的比重升至22.4%。增长主要得益于非商业物业在管面积增加、服务用户大幅增长以及家居生活服务类型多样化。

据林峰在业绩会上透露，上半年越秀服务加大了与业主相关的生活服务产品供应，包括食品鲜奶、米油的供应及拎包入住等。此外，越秀服务还瞄准节庆创新性打造了明星产品，包括与陶陶居合作的礼盒、酒的销售等，渠道上则开展线上直播、社区团购宣传产品，以增加C端消费业务。

“下半年我们将进一步加强产品打造，包括季节性的月饼、酒类产品等，并在社区设置前置仓，进一步提升新零售业务对营收和利润的贡献。”林峰表示。

非业主增值服务则受房地产市场阶段性调整影响，合作开发商服务需求减少，营收下降12.6%至1.72亿元。

针对下半年业务规划，越秀服务在年报中表示，将继续强化推进新零售、到家服务、社区商业业务，深耕美居、布局智能化服务与文化教育等创新特色业务。

商业物业管理及运营服务方面，营收为2.79亿元，同比基本持平。其中，商业运营及管理服务营收同比减少5.1%至2.05亿元；市场定位咨询及租户招揽服务则带来了7415万元营收。

从地域分布看，越秀服务持续深耕核心区域，“今年上半年管理项目面积中，一线城市占比为59%，新一线城市比例为22%，二线城市则为13%，仅6%在二线以下城市及香港。”越秀服务资本运营总监万思蕴表示。

毛利率方面，随着服务业态逐渐丰富，行业整体毛利率都在下滑。越秀服务上半年整体毛利率也减少4.1个百分点至31.7%，主要系业务结构调整，部分业务尚处于成长期，及外部市场环境影响带来的商业物业租户需求放缓、业主租户消费需求降低。

截至报告期末，越秀服务现金流充裕，在手现金增加3.46亿元至41.5亿元。年报还显示，该公司并无银行借款，负债率为0。

节奏清晰

不为了收并购而收并购

稳步扩张的同时，林峰再次重申了1亿平方米在管面积目标。在当前房地产行业下行、市场竞争日趋激烈的背景下，物企住宅物管面积拓展或遇到瓶颈。

对于较为稳健的企业而言，行业下行的冲击则较为微弱。背靠母公司越秀地产，越秀服务的烦恼“并不大”。

今年上半年，越秀地产累积合同销售（未经审核）金额同比增加约3%至489.14亿元，完成今年合同销售目标的40%；累积合同销售面积微降1%至177.77万平方米。同时，越秀地产上半年收购多宗地块，将来可售货源充足。虽这一业绩数据与往年相比不算亮眼，但相较同行多数企业而言已属强劲。

背靠大树好乘凉，林峰在业绩会上表示，“母公司越秀地产发展稳健，我们能获得稳定的交付面积，同时其财务与经营的稳健也为行业树立了信心，助力我们更好地拓展第三方市场。”

报告期内，越秀服务来自广州越秀、越秀地产及其他关联企业项目的营收占比为44.7%，较去年同期增加3.4个百分点，为4.87亿元；来自独立第三方的占比则为55.3%。

内生增长有保障，外拓也成效明显。

越秀服务此前定下的外拓目标为，今年上半年外拓面积翻倍，即新增来自第三方的面积达700万平方米。

这一目标的完成度尚可。林峰表示，“上半年外拓合约面积已达387万平方米，显著增长151%，完成率过半；且外拓项目质量较高，包括广州中国移动、广州文化馆，烟台西海岸医院项目等。”

林峰还透露，越秀服务在外拓项目时注重项目质量，并不盲目参投，参投达标率达到了50%。

收并购也是越秀服务完成1亿平方米管理面积目标的重要方式之一，该公司欲通过此方式实现3000—3500万平方米目标。

在今年3月的业绩会上，越秀服务管理层就表示，公司正与3—5家物管公司接触，尚未确定标的。就目前而言，越秀服务并未公开实质性收并购进展。

8月11日举行的业绩会上，林峰则表示，目前集团仍在积极接洽标的，“虽然我们现金充裕，但要做高质量并购，不能为了并购而并购。”

林峰所言“高质量并购”是指，标的要符合越秀服务的“1+4”战略布局，有助于集团增加城市内业务密度，发挥规模优势。此外，标的企业的可持续发展能力及较高的协同效益也是看重的点。

“现在是收并购比较好的时期，物业估值也在回落，相较之前合理很多。基于谨慎稳妥的前提，我们洽谈了几个标的公司，目前正在尽调中。截至目前，越秀服务尚未与任何收并购标的达成协议，还没有合适的，有PE倍数等的考虑。”林峰如是说。

言下之意为，虽面临破亿目标，越秀服务并不“焦虑”，希望保持适当的步伐、从容审慎迈向目标。

走向全国

TOD业务形成能力壁垒

TOD综合物业是越秀服务资本故事的重要章节，也是其特色业务。

报告期内，该公司TOD在管面积为657万平方米，合约面积为658万平方米。这项业务为公司带来了1.39亿元营收，同比增长18.9%，占总收入比例为12.7%。

万思蕴在业绩会上介绍称，目前越秀服务在管车辆段、停车场为27个，在管地铁站数量为123个。

今年来，越秀服务TOD业务进展迅速，万思蕴表示，“上半年我们首次走出广州，拓展了福州地铁、长沙地铁、青岛地铁三条线路，围绕车站与车辆开展TOD物管业务。”

同样，TOD业务上，越秀服务也背靠“大树”。

“广州地铁是我们第二大股东，借助其运营开发经验，我们借船出海，积极开展TOD业务，希望下半年继续有所斩获。”林峰在业绩会上称，目前越秀服务已经与重庆、昆明、南宁地铁公司建立了较好的联系并开展战略合作。

林峰介绍称，从上半年的成绩单看，越秀服务已经找到了TOD业务拓展的方式，“我们积累的大量的经验，在拓展过程中也得到了认可。”

具体而言，相较基础物管和社区增值服务等业务，由于涉及特种车辆、特种设备的清洁保养维护，及地铁站点的安保与应急响应，服务TOD业务需要一定的经验与资格证，具备技术壁垒。

今年是越秀服务成立30周年，三十而立，在行业估值回调之时，林峰在业绩会上表达了对物管行业的看好，“随着物管的民生属性越来越强，纳入基层社会治理体系，业主对优质服务的需求也日益增加，物管服务将被赋予更丰富的内涵，长期看好物业管理的发展前景。”

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