系统性解决当下房地产行业问题，业内建议分层分级建立纾困基金

自2021年6月某头部房企爆雷以来，已有批量头部民营房企出险，部分企业“躺平”。

这场危机对包括政府、供应链关联企业及消费者等多方造成了重大影响。谁来发力，如何发力，带领房地产行业走出阴霾？

行业下行带来多重压力

影响面广、持续时间长

于地方政府端，随着企业流动性紧张，力争保现金流、压缩拿地预算甚至不拿地，地方政府土地出让遇阻，多地土拍出现地方国企与央企托底的情况。

今年1—6月，全国土地购置面积3628万平方米、同比下降48.3%；土地成交价款2043亿元、同比下降46.3%。

7月份以来，已有超350个项目购房人因延期交付或烂尾选择断贷，进一步引发市场观望情绪，地方政府迫切需要推进复工复产保交付、维系社会稳定。

于金融机构而言，由于过往对交易主体以“规模”为标准，投前存在项目尽调不详、审查不严、测算不准、预期偏差等问题；投后监管不到位，经营未实质介入。双重作用下，信托、AMC等非银行金融机构大量前融出现重大问题，银行开发贷抽逃、按揭贷断贷、涉房并购贷归还等问题频现。

此外，由于市场信心受挫，低价收资产包、溢价出售资产包的惯性逻辑受到挑战。

房地产行业产业链上下游涉及方方面面，随着房企爆雷，相关施工单位及家装公司工程款、材料款等遭大幅拖欠，部分关联企业因此破产，影响广泛深刻。

尽管今年1—6月已有200个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策超过500频次，但效果并不明显。

究其原因，蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南认为，其一是宏观经济叠加疫情已经影响到居民收入，而居民收入直接影响到购房意愿和能力下降； 其二，购房客户的关键痛点延期交房或无法交房问题尚未解决；其三是部分项目存在质量问题或大幅降价促销，对已购房业主带来巨大的心理冲击和经济影响。

另外，曹舟南补充道，杭州、南京等强二线城市出台政策力度不会太大，弱二线城市、三线城市出台的政策对交易量的促进作用不大。

上述因素叠加下，又进一步使得本就销售不畅、出现流动性问题的企业收支缺口越来越大，资产贬值甚至陷入“资不抵债”的状况。

曹舟南预计，今年8—10月楼市将继续下探，11月至年底可能探底企稳，明年6、7月份有望复苏。

系统性解决系统性问题

业内建议分层分级建立纾困基金

这一轮房地产行业下行不同以往，形势异常严峻。

在曹舟南看来，系统性问题必须系统性解决，需要政府、金融机构与企业共同努力。鉴于当前民营房企“爆雷”、“躺平”的原因主要在于债务违约和流动性受限，当务之急是解决房企的流动性问题。

“只有解决流动性问题，才有可能复工复产保稳定。解决流动性的关键在于分层分级建立纾困基金，这是当前最直接、最有效的撬动整个市场空间的钥匙。”曹舟南如是说。

曹舟南建议，借鉴中央企业发纾困基金以纾困自投项目的经验，地方政府在各自管辖范围内，分门别类按照严重程度建立专项纾困基金，用于收购变量项目。房企在变量项目中的股权债权多已产生折损，此时收购成本相对低。

一方面，让涉及的爆雷房企在股权债权层面出清并部分变现退出；另一方面，政府出面与金融机构或央企等股权债权方作谈判和商定，由地方国企在纾困基金支持下，接盘爆雷房企的项目，相当于地方政府重新以合适的价格收储土地和项目。

分层分级建立纾困基金于各方而言是一种“多赢”。

地方政府能够打折回收此前相对高价出售的土地，保障城市良性经营；牵头国企也能够促进项目尽快复工复产，控制房地产市场继续下行的风险，保障交付等重大民生问题。

“银行等金融机构也能按照政策，该销账就销账，该提坏账准备就提坏账准备，该回收就回收，将预期的风险提前释放。”曹舟南表示。

此外，曹舟南还建议，涉及的银行债权，建议由国家银保监会层面出台统一政策，由银行与地方政府谈判商定；已售部分房源可与客户洽谈后作收回，以整体保障在建在售项目尽快复工复产，控制住地区房地产市场继续下滑的风险，保障交付等重大民生问题。

同时，曹舟南指出，要建立制度信任，资金监管须适当，“土地出让时，包括限价、限售、装配率等制度性安排应在土地出让时一并公告，且执行过程中不宜随机变动；监管资金按工程成本的1.1—1.3倍确定，不作过多、过大的地区差异调整。”

多方合力共促行业转暖

投资与开发相分离或成大趋势

地方政府端之外，银行金融机构需要破除此前弊病，出险企业也不能“躺平”。

曹舟南指出，银行业要破除决策审查不严、监管非体系、专业不匹配、问题纠改不及时的问题，追根溯源地发现问题、解决问题。

投前阶段，投资标的论证、专业审查等工作亟待去除形式化、提升专业性；投后阶段，专业监管等应介入实质经营，切中实质，避免流于形式。

此外，随着多家头部房企爆雷，以房企规模为核心逻辑的“白名单制”已缺失信用价值，应尽早构建围绕企业发展质量的衡量体系。

企业也需积极复工复产保交付，在可能的情况下尽早出售资产以保有现金流，咬紧牙关走上创新发展的路子，不能寄希望于“救企”。

伴随着政策调控与企业出险，存在债务、管理等问题的存量项目催生了“变量市场”。今年来，多家AMC机构与信托公司接手出险房企问题项目，投资与开发相分离的趋势愈发明显。

曹舟南认为，未来将形成契合投资与开发相分离发展趋势的大资管体系，金融机构等投资人以股权为主的投资合作关系将广泛建立。

数字化能力、建设管理能力及运营管理能力强的开发管理主体在这轮变局中极具竞争力，或将迎来新的机会。

以蓝绿双城为例，该公司采用轻重结合、以轻为主的共建模式，以销售周期、销售去化作为评判项目的第一标准 ，并创新性实施以生活地图为核心的服务体系 ，结构性优化产品结构、成本结构与供方体系 ，产品相对具备市场竞争力。

资金层面，据了解，蓝绿双城首笔18亿元纾困基金已获批，正与AMC、信托等建立第二、第三支纾困基金。

目前，蓝绿双城与地方政府、金融机构及困境房企均有合作，仅今年上半年签约项目就超过100个，进驻40余个重点城市。同时，该公司在深圳、佛山、武汉、成都、苍南等一批项目正在引入纾困基金、复工复产。

广州百晟广场项目的盘活便是蓝绿双城的代表作之一。这一项目是广州市首例转破产并预重整成功案例，原开发商因资金链断裂被多方起诉，后被裁定重整，引入东莞资产8000万元共益债作为重启资金。

蓝绿双城作为上述项目的资产管理方，主责开发实施和市场实现。目前，百晟广场项目已完成重新定位、设计及施工并对外开放，预计其中的安置房区块今年交付。

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