创新回路 在新兴产业潮下寻求发展空间

（2023年6月11日）今年以来，以北京、广州、深圳等为代表的不少城市均在新一年用地供应指标上向工业用地倾斜，以充分保障实体经济发展空间。

另一边厢，受宏观经济面临挑战及疫情反复等因素影响，国内产业园区空置率问题依然存在，这使得过去曾是工业聚集的地区在企业退出后也逐渐“空心化”。

在推动战略性新兴产业融合集群发展的大趋势下，工业用地需要结合做好精准引导产业用地供应，并形成良性的产业化发展。

供应与空置，经济复苏的选择题

国家“十四五”规划的“完善城镇化空间布局”一章明确，超大特大城市要增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领功能，率先形成以现代服务业为主体、先进制造业为支撑的产业结构，提升综合能级与国际竞争力。

大中城市则充分利用综合成本相对较低的优势，主动承接超大特大城市产业转移和功能疏解，夯实实体经济发展基础。立足特色资源和产业基础，确立制造业差异化定位，推动制造业规模化集群化发展，因地制宜建设先进制造业基地、商贸物流中心和区域专业服务中心。

在此情况下，各地在工业用地的供应及盘活上也纷纷发力。以2023年为例，北京计划安排建设用地供应总量3190-3630公顷，与2022年基本持平；全市安排产业用地480-520公顷，其中研发用地90公顷、工业用地240公顷、物流用地60公顷，相较于2022年研发用地有所减少，但工业及仓储物流类用地分别增加了10公顷、30公顷。

深圳在今年的城市更新和土地整备计划中，计划完成土地整备16.4平方公里，其中产业用地4.7平方公里，较2022年提出的不少于450公顷（即4.5平方公里）任务同样有所提高，主要目的是加强先进制造业用地保障。

与此同时，深圳还加大旧工业区升级改造力度，实施“工业上楼”行动计划，新增高品质、低成本、定制化厂房空间2000万平方米。加上去年以来深圳出台的其他政策诸如“20+8”产业集群、工业“30条”等，该城市在工业制造业方面已投入了非常多的资源。

包括杭州、青岛等二线城市，也通过推动存量用地改造、增量土地划定等方式增加产业发展用地，以支持新产业新业态发展。更甚者，深圳周边城市中山，在5月份出台新规，对原“工改商住”申请调回工业用地的情形给予补贴，这种“商住改工”的现象一度引起各界讨论。

一方面是经济复苏的压力，另一方面是工业用地供应导致产业园增加，多重影响下国内产业园空置率也是难以忽略的问题。

比如上海，2022年全市产业园区总存量约954万平方米，整体空置率升至12.8%；仲量联行统计，今年一季度上海产业园区整体空置率继续升至13.6%。

科技与创新，新兴产业的新空间

二十大报告曾提出，推动战略性新兴产业融合集群发展，构建新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。

国泰君安证券发布的研报也表示，从创新引领、产业景气、区域集群三个维度来看，我国在山东、广东、北京、上海、湖南、湖北、河南、福建等多个省市已形成诸多国家级战新产业集群，呈现领跑经济之势。

而上述省市也基本是工业用地供应的地区，各地在土地资源要素层面向工业用地倾斜，实际上是为新兴产业的重大项目落地提供相应要素保障。

在这其中，国央企正在加速布局新兴产业，成为拿地的重要组成力量。按照国资委的计划，2023年将积极培育壮大战略性新兴产业，力争央企战略性新兴产业布局比重提高2个点以上。

据新华社5月25日报道，国资委将积极研究出台支持央企战略性新兴产业发展的一揽子政策，并加强与相关部门沟通协调，创造有利于产业发展的良好环境。国资委还要求央企营造开放合作的良好产业生态，打造一批世界级战略性新兴产业集群。

政策加码与央企带头领先作用一定程度上有助于企业信心会回升，对于地方经济增长也会产生正面作用。对于产业园区而言，更现实的意义或许同样在于，在一些企业退租、空置率上升后，寻求发展新兴产业能为它们创造新空间。

过去几年，一些地方已明确通过招商导入新产业以推动园区进行产业升级，在供需失衡的状态下这成为园区的重要应变之道。园区招商普遍要求自身具备资源聚合优势，并拥有高品质综合服务，能提供精准化生态服务尤其能带来加分效应，这也是行业在为之努力的方向。

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