上一篇文章，平叔跟大家聊了南京楼市目前的下跌惨状，并且回顾了2016至2021年的疯狂。
今天这篇文章，平叔接着和大家聊点深入的东西，曾经疯狂的南京房价，为什么今天会跌得这么惨，以及南京楼市未来的趋势会怎么样。
①
南京房价大跌的第一个原因：新房供应实在太大。
平叔的老本行，是做商业咨询的，所以深刻理解一个道理，几乎所有的，能被称为商品的东西，最终的价格，都是由供需决定的。
南京楼市这一轮下跌，一个最重要的原因就是，新房供应量太大了。
南京是全国二线城市中，土地财政依赖度最高的几个城市之一，下图是2021年主要城市的土地财政依赖度排行榜，南京高达120%，全国第三，仅次于杭州和佛山。
土地财政依赖度高，决定了南京要想发展，维持收支平衡，就必须大量卖地，所以我们看到，从2016年到2023年这8六年，南京土地出让金惊人。
2016年，南京土地出让金1719亿元，力压北京、上海、杭州、广州，全国排第1；（2016年，南京就能卖地1700亿。）
2017年，南京土地出让金1709亿元，仅次于北京和杭州，全国排第3；
2018年，南京土地出让金954亿元，全国排第11；
2019年，南京土地出让金1694亿元，仅次于杭州、上海、广州、武汉，全国排第5；
2020年，南京土地出让金2094亿元，仅次上海、广州和杭州，全国排第4；
2021年，南京土地出让金2108亿元，仅次于上海、杭州和广州，全国排第4；
2022年，南京土地出让金1361亿元，仅次于上海、杭州、北京、成都、和广州，全国排第6；
2023年，南京土地出让金1092亿元，仅次于上海、杭州、北京和广州，全国排第5；
尤其是最火爆的2020年和2021年，都突破了2000亿元。8年累计土地出让金高达10731亿元，在全国仅次于上海、杭州、北京、广州，排名第5。
高土地出让金的背后，是大量的新房供应，2016年至2023年，南京累计出让土地面积约1.2亿平米。这个体量，超过北京和上海，与广州相当。
要知道上海人口是2500万，北京人口是2200万，广州人口是1800万，而南京人口只有950万。（2023年人口数据）
如果按照人均新房供应来比较的话，南京是这些城市中，新房供应最大的城市。
②
南京房价大跌的第二个原因：新增需求不足。
在新房天量供应的同时，南京在需求端却是明显的不足。
2016年，南京的常住人口是827万，2023年南京的常住人口是955万，7年新增128万，年均增加18万。
这个数据，放在全国算是很不错的了，但是和杭州的191万，成都的282万，广州的195万，合肥的199万相比，差距还是很大的。
而且，今年南京人口流入明显减缓，2022年常住人口增加6.8万，2023年只增加了5.6万。
所以我们看到，二线城市中，杭州和成都的供应量同样很大，但是杭州房价，却比南京坚挺得多，杭州、成都新房基本没怎么降，二手房的跌幅也小于南京。
其中原因，一方面是杭州、成都本身人口比南京多，另一方面也是因为杭州和成都有大量的新增人口，来接盘巨量的新房供应。
至于南京新增人口不足背后的深层次原因，主要是产业形态和经济结构的问题。
从产业上看，杭州在互联网、电商方面，一枝独秀；苏州在生物制药，高端制造方面异常突出；甚至合肥这两年在芯片、光伏、新能源汽车方面，也强势崛起，成为泛长三角最黑的一匹黑马。
相较而言，南京各方面都还可以，但是各方面又都不是很突出。说到电商会想到杭州，说到工业园区会想到苏州；说到金融、大飞机会想到上海。
但说到南京，一下还真想不起来非常有特点的产业或者企业。
同时，南京国有经济占比，要比杭州高很多，第二产业也要比第三产业高很多，相应的能够吸纳的新增就业人口自然也就会弱一些。（民营企业、第三产业都属于就业大户）
③
南京房价大跌的第三个原因：投资客太多。
南京最大二手房中介平台显示，南京目前挂牌出售的二手房套数是15多万套。
这个数据有多大呢，可以横向比较一下。目前北京，广州二手房挂牌量都在10万多套；超过15万套的，共有5个，分别是重庆、成都、苏州、南京和天津。
剔除重庆，南京二手房挂牌量能在全国排第三。
纵向比较的话，2021年初的时候，南京的二手房挂牌量还在11万多套，两年时间增加4万多套，由此可见，很多投资者，在加速套现离场。
南京楼市投资者很多，在微观上也能体现，不少摇号买江北核心区的人应该也注意到了，这一片的新房虽然已经交房，但是入住率极低，不少江北核心的新房，投资客的比例，甚至超过60%。
南京楼市之所以投资性、甚至投机性购房比例这么高，一个重要原因就是当时新房限价，造成价格倒挂，摇号买中一套，账面盈利少的一两百万，多的四五百万。
巨大的价差，让很多人加入投资大军，纷纷进场。投资客太多，在楼市下行期就容易集中套现离场，形成价格踩踏。
④
南京房价大跌的第四个原因：周边豪强林立。
作为中国最富裕的长三角地区，这里有1个一线城市：上海；1个准确一线城市：杭州；3个强二线城市：南京、苏州、宁波，3个弱二线城市无锡、常州、南通（GDP均过万亿）。
一二线城市加起来一共8个，虽然长三角是最富裕的地区，但是多达8个城市可选，平均到每个城市上，购买力自然就会削弱很多。
像西部的成都，一座城市不仅虹吸四川省的购买力，还能虹吸西南五省的购买力。西北的西安，也能虹吸西北五省的够购买力。
整个长三角地区，肯定先是被上海虹吸的；南京跨省去浙江，也不太可能，杭州和宁波基本把浙江省内的购买力都截留了。
即使在省内，苏南的苏州、无锡、常州，对南京也不是很感冒。因此，环顾四周，南京也就苏北地区可以虹吸了。
之前经常说南京也叫徽京，能够虹吸安徽得购买力，但是最近两年，合肥的异军突起，也截留了不少省内的购买力。
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南京房价大跌的第五个原因：前期涨价太猛。
很多人可能会觉得这个理由不太好理解，涨太多也是大跌的原因？
这当然是了，进入过资本市场的人都知道，牛市涨得多的股票，在熊市时期，跌幅基本也是最大的。
最典型的就是证券股，几乎每轮牛市都领涨，而且涨幅动不动就是三五倍。但牛市一旦结束，跌起来也是爹妈不认，腰斩都是少的，基本都会跌去百分之六十七。
而像银行股这种大盘股，或者像钢铁水泥这种蓝筹股，前期牛市涨不多，后期熊市下跌也不会那么猛。
南京当时作为涨价“四小龙”，前期长得猛，跳的欢，比杭州都会玩，但是控盘能力又没有杭州、合肥那么溜，跌起来自然也就成为跌幅之王了。
当然，厦门也差不多，这一轮跌的不比南京轻，根源也是当时涨太多，现在会吐还账。
像重庆、长沙这种号称房价万年不涨的城市，当初涨的少，泡沫小，现在跌的也没那么狠。
⑥
不了解南京的外地人，听说南京跌幅全国第一，到处都是腰斩盘，可能会有一种错觉，认为现在的南京，是不是房价已经白菜价了，可以随便买啊。
当然不是，即使南京这一轮跌的最惨，但是跌完之后的南京，房价依然很贵，南京现在的房价，还在3万左右一平米，在全国依然能排在前八。
而且南京房价还有一个与上海、苏州、合肥、浙江等城市显著不同的特点，就是全市房价呈现扁平化。
上海核心区的黄埔区，二手房均价能到12万一平米，近郊的宝安、松江、嘉定均价4.5万，远郊的奉贤、金山3万，最高和最低能差出4倍，有明显的价格阶梯级差。
但是南京不一样，下图是2021年巅峰的时候，南京各版块之间的二手房价格。
核心的河西南卖5.5万，南部新城也能卖5万；核心的赛虹桥、新玄武卖4.5万，几十公里外的仙林湖也能卖4万；江北卖3.3万，燕子矶卖3.6万，最南面的方山，也能卖3万。
所以，整个南京的房价，极其扁平化，大哥不像大哥，小弟不像小弟，满城都很贵，谁也不便宜，跌到3万内，也是很多人高攀不起的城市。
那么，面对如此特殊的南京，房价跌到现在这样，还能买吗？南京这座城市未来的前途怎样？
下篇文章，平叔将从历史、政治、军事、战略地位，以及那股神秘力量等几个方面，深入和大家聊聊，全国唯二的，城市名字带“京”的特殊城市。
最后说件重要的事。
本号的每一篇文章，都是平叔的原创思考。这些文章主要内容也是分享商业知识，提升个人认知，实现财富增值，最终的目标是链接1000个有共同价值观的人，一起成长，持续进步。
有很多读者朋友留言说，每次看了平叔的文章，都能引发思考，收获很大，同时也会产生一些新的疑问，想和平叔交流。
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