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“你看过风月片吗？”
1978年，在香港的招商局大厦，刚刚主持工作的袁庚把时任办公室副主任的梁宏坤叫到跟前，劈头盖脸就问他是否看过风月片。
一句话吓的梁宏坤面无血色，要知道当时可是连姓资姓社的论断还未出现。他心想，我就像南京路上的好八连，虽人在香港，但不论资产阶级刮什么香风都不会迷失无产阶级的政治方向。
梁宏坤正要辩驳一定是有人栽赃陷害，谁知袁庚的下一句话直接让他把要说的话咽了进去。
“你带我去看风月片好不好？”
虽不知为何领导这样要求，梁宏坤还是硬着头皮带袁庚出门寻风月片去了。一路上像做贼一样，不时回头，生怕被熟人看见，七拐八绕终是把袁庚领进了剧院。
这是一部黄暴的烂片，还未看一半，梁宏坤便被袁庚拉着提前离场。
“有什么了不起的，结婚也就这个样子。”
后来袁庚告诫梁宏坤，“有些东西，要敢于接触，你才敢于批评嘛，老是说那个东西坏，你不了解，你怎么知道那个东西坏？”
这种批判、实干、创新的作风被袁庚带到了1979年的蛇口工业区，这是招商局在中国建立的第一个对外开放工业园区。
没有路，就炸山填海铺一条路；没有电，就买发电机发电；没有通讯，就在微波山上建立中国第一个商用对外通信微波发射塔；首开定额超产奖励制度；打破干部终身制，开创招聘制先河；甚至工程招标制、承包制，职工住房商品化等等我们沿用至今的制度都是在这里首次创立的。
后来的故事我们都知道了，作为探路者，招商局在春天的故事里一路高歌猛进。45年的时间蛇口工业区从2.14平方公里扩大到10平方公里，人均GDP更是超过6万美元，招商蛇口真真正正的造了一片城。
这是一种不同于以往的全新的开发逻辑，以港口经济为依托，聚集高精端技术产业，布局服务于人的城市综合体，放在今天来说，就是全维度的城市开发模式。
它包含了几乎你能想象到的任何开发逻辑。单纯的地产开发；产业园、商业、酒店的运营管理；城市代建、会展、物业管理服务等等。
45年的蛇口开发经验让招商蛇口能应对几乎任何城市的地情，所以如今的招商蛇口已布局110座城市，去年的全年签约销售金额更是达2936亿元。
从洋务运动的招商局初创，到改革开放蛇口工业区的创立，再到如今的传统产业转型，招商局一次又一次“创业”屹立在潮头之上。
改革者，始终镌刻在招商局的基因里。
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去年10月，一份报告摆在了招商蛇口郑州公司的大楼里。
那是一份地块的调研报告，总公司的指令是“地要拿，但不要用公司以往的产品系。”
要打造一个全新的产品系！
收到指令的研发众人面面相觑
“虽然地块容积率在区域很低只有2.5，但这样的地块怎么做出花来？”
理论上这是一个刚需地块，在郑州南四环北，南水北调河以南，属于二七新区，周边多是大盘。
但是它又在大学路上，与主城区的金水路直连，是郑州连接南北的要道，沿线建成度很高。
大学路上又有地铁7号线，就在地块东侧50米有一站点，南环公园站，与多条地铁线路串联。
说起南环公园，这是郑州南部区域最大的一个市政公园，占地370亩，早在2015年就实景呈现，而且2021年更是建成了苏园，将江南的吴侬软语搬到了北方公园之中。
而且不同于那些割裂式发展的新区，二七新区是郑州最早规划的新区也是离城芯最近的新区，所以这里早早的就很成熟。
除了已经投入使用的二七万达、鑫苑都会广场、百荣世贸商城，未来还会有嵩南印象城、杉杉奥特莱斯和麦德龙要在地块周边投入运营。
所以，这是一个很成熟的地块，按正常的开发逻辑，做传统刚需盘，走量是最稳妥的方式。
“改善是什么？”一道声音惊醒了思绪繁杂的众人，是领导。
“大户型”，有人脱口而出，但随即又慌忙闭上了嘴，这个答案似乎又有些不对。
于是，一个命令诞生在了这间小小的办公室。
搞懂什么是改善
他们调研了全国大量的改善方案，在一次次地块的研习和对比中，最终得出一个结论。
改善是比目标客户预期高一些。
接下来的事情就好办了，他们所有的工作都围绕一个核心点展开。
在控总价的前提下往上加配置。
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4月23日，这块地招商终于拿到手，其内部研究了几个月的方案虽然最后需要等最后的会签审批和规划许可，但据内部消息：基本没问题。
经过上百轮的论证，招商把目标客群定为新郑州人，也就是以90甚至95后为主。
这个群体有很显著的特征。钱不多，但是对新事物的接受能力强，普遍关注建筑的颜值，对公共社交空间有很高的要求，向往自由的森居生活。
所以招商直接把容积率拉到了2.5，这样就可以有足够的空间打造景观，这在主城的刚需项目里是难以想象的。
这样做的代价是巨大的，但好处也显而易见。更低的容积率给了团队更多造景的可能，比如豪宅项目里常见的会所架空层、低密远郊盘善用的栈桥水景和利用高差做的森系景观等等都能在社区里实现。
用他们的话来说：我们没办法预估客户的资金极限，但知道我们自己在成本下的产品极限。
就像那个困扰很多饮食男女的话题：如果你有100块给我99块和你有10000块给我99块是完全两种不同的含义。
真诚永远是必杀技。所以招商二七地块最打动人的不是社区里的那些东西，而是他们愿意花费金钱和精力把街角公园融入到大社区之中，更新老旧的城市界面把更好的归家体验从走出地铁走入街道的那一刻开始。
就像招商蛇口在蛇口工业区做的那样，这是一种整体的城市运营逻辑，它们不是单纯把房子交付给业主，而是把街道的那棵树、那块地砖、那片涂鸦包含在了整个交付体系之内。
这是一种生活方式的打造，毫无疑问这种新的开发逻辑随着房地产市场的越发成熟会越来越成为主流。
招商的人告诉我，这种专为城市新青年打造的产品他们定义为“刚需不刚”。
换言之就是在传统刚需地块上做远超同类型的超配产品，这种开发逻辑着眼的不是市场，而是客户。
很大胆，但我却是莫名想起镌刻在蛇口工业园区里的那段话：
“向前走，莫回头。”
无论是从零到一，还是从一到一百，创新的真正意义是，永不停下脚步。
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