保利，不保利

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还记得宋广菊退休的时候，有人说：

一个时代结束了。

当时我以为，他说的是宋广菊的时代结束了。没想到，他说的是地产的时代结束了。

但地产的时代结束，保利的时代却没结束。宋广菊为了保利“争三进一”努力了一辈子，在她退休仅1年后，这个愿望由她的接班人刘平实现了。

对此有人说，“争三进一”，其实是宋广菊留给刘平的一个新手大礼包。

而保利刘平，在这个大礼包的指引下，也确实成了地产江湖的一哥！

前几天，保利发布了2023年年报，数据很是亮眼，规模行业第一，营收增长了20%，并豪气分红近50亿。

坦白说，在如今其他房企纷纷储备现金“过冬”求生存的当下，保利分红的“大手笔”确实十分难得。

但另一方面，保利的巨额分红，却又是建立在不断下滑的净利润水平之上的。

▲根据年报，保利归母净利润120亿元，同比下降34%。这已是保利连续3年净利润下滑，目前已经跌回至2015年的水平。保利，也不保利（润）了。

▲面对冷峻的行情，保利的月度销售额其实也在不断下滑。

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刘平带领下的保利，是如何走到第一的？

一方面，保利的硬实力确实牛逼，作为央企阵营中规模最大的房企，其资金成本以及融资渠道，使之穿越周期并无疑问。

对此，可能很多人不知道保利的融资优势有多恐怖——它的融资成本，经常是市面上其他地产公司的融资成本的1/3，早在2021年，就要求融资利息低于同期lpr50个百分点，如此低的融资利率，别的企业拿什么与之竞争呢？

哪怕是万科，前段时间都被银行逼着还债，但3月份保利又融了100亿，利息不到3个点，可谓无限子弹，万科怎么比？

另一方面，相对于其他竞争对手，保利还有5%~15%的长期低成本优势，主要在于低价拿地、集中低价采购材料、营销及管理费用摊薄等。

例如低价拿地，我们知道广州是保利大本营，保利又是专门开发新城的（比如琶洲），就是在地价最便宜时候入手，帮地方ZF开发新城，开发饱和了还能低价旧改。

所以保利在广佛区域可以横着走。在佛山，保利有着“一座千灯湖，半璧保利造”的美誉，是佛山真正的第一地主，无论是拿地宗数，还是拿地面积，保利都是当仁不让的NO.1。

再比如管理费用摊薄，曾经说过，保利的另外一个优势，就是裁员增效非常灵活。根据去年的保利年报，光是去年一年，保利就裁了1.1万人，管理费用大幅减少。

至此，种种低成本优势叠加，再对比其他不断退步的同行，保利排名不断提前，市场占有率也迅速提升。

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说实话，很多朋友都觉得房地产是夕阳行业了，地产公司应该转行，或者尽量追求利润、放弃规模。

但显然保利并不这么看。要知道，美国曾有一家老牌上市房企叫霍顿房屋，08年金融危机的时候，也是遇到了流动性问题，公司资产规模从高峰时的150亿美元缩减到2011年的50亿美元，业绩也出现过长达三年的亏损期，后来硬是靠着卖地回血苟活了下来。

但是你猜它现在怎么样，从2000年7月至今20余年，霍顿房屋股价翻了30多倍，甚至另一家房地产龙头帕尔迪也取得了17倍的涨幅。

▲为啥美国的房地产企业走出了类似纳斯达克的长牛呢？其中一个很重要的原因是市占率的提升。

显然，对于保利这样的房企来说，现在有点像2008年的美国房地产，面临供给侧的出清。此时最重要的事情，就是趁机把别人的市场份额抢过来。

为此，哪怕是行业下行，刘平带领下的保利也在不断加码投资、放大规模。去年全年，保利拿地金额接近1359亿，成为三家权益拿地金额超过1000亿元的房企之一，市场占有率超过3.6%，连续8年提升。

但是，需要注意的是，保利追求规模和市场占有率，与其他央企同行有着本质区别：

别的央企布局城市都非常聚焦，如中海去年拿地金额超过1200亿，但为了保利润，主要在北上广深等核心城市布局；招商则布局核心“6+10城”，投资金额占比达88%，今年还将进一步聚焦。

而保利，所布局的城市明显更为下沉，包含长三角珠三角共38个城市，城市布局相对中海、招商更为分散。

也正因为如此，在扩大了规模之后，保利反而增收不增利，毛利润同比去年下滑了6个百分点。甚至，保利也开始了计提减值，在年报中，保利对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。

04

在我的印象里，保利以前和碧桂园恒大一道，也是深耕三四线城市的，只不过恒大碧桂园玩的是郊区大盘模式，而保利则主要落子市中心。

然而自刘平接手保利之后，为了改善资产质量，同时放大规模，保利开始在北上广深倾斜拿地。

比较典型的是，在2022年之前，保利深耕北京也有20年了，虽然开发了60多个项目，拥有100000+业主，但整体影响力一直居于前十开外。

而到了2023年，保利凭借保利天汇、朝央和煦、璟山和煦等多个城六区核心盘，一举将知名度拉满。

然而，北上广深虽然纵深大、可耕性强，但刚好也是从2023年开始，北上广深迎来第一波深跌。

可以说，保利是抄底抄到了半山腰了。

▲对此，我看着各家年报，心想，这两年把房地产玩明白的，还得是绿城、蓝城这爷俩。人家不自己拿地开发，都是输出开发管理，人员工资，建设费用都是合作方出钱，这爷俩一分钱风险没有，却能拿走不菲的开发利润，着实牛比大发了。

当然，由于此前排在前面的民企全部崩了，保利大概率在未来十年都是中国地产第一。

只是，在这繁华的背后，保利仍背负着1.1万亿负债；保利的逆势扩张，也或许会带来新的去化以及存货等压力。

而这，便是当前保利刘平所面临的最大难题：

从早期的“排名争三进一”，到如今行业整体收缩的年代，保利是否还要继续，用传统的地产开发思维，讲一个规模狂飙的故事？

本文作者：陈庆

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