[平叔的第70篇原创思考]
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连着聊了好几期股市，今天平叔聊聊楼市吧。
①
最近，关于楼市的小道消息，突然又多了起来。
4月24日，市场有传言说，“五一”之后，深圳将取消除福田、南山之外其他所有区域的住房限购措施，同时将5年的增值税，改为满3年即可免征。
这个消息，对于当下正处在微妙时刻的深圳楼市而言，足以挑动人们的神经。
如果政策是真的，那么对深圳楼市绝对算是核弹级的影响，这相当于深圳85%的区域都不再限购了。
有记者致电深圳不动产登记中心，得到工作人员的回复是：目前没有得到相关政策通知。
深圳之后，4月26日，又有人在网上爆料说：
传五一后，北上广深逐步全部取消限购措施，恢复房地产市场活力。
和深圳的传言有鼻子有眼相比，这个传言，就有点过于宽泛，也就无法逐一求证了。
其实，关于一线城市取消限购的小道消息，从春节之后开始，隔一段时间就要传一遍。
特别是今年2月底的时候，就有人在网上爆料说，路透社消息：北京、上海、深圳核心区取消限购。
叠加上当时正值“1+1”会之前，并且传统的“金三银四”小阳春即将到来，这个所谓的路透社小道消息，引发了强烈的市场情绪。
②
之所以最近关于一线城市取消限购的小道消息又开始多了起来，主要是三个方面的原因。
一是按照过去的惯例，楼市很多大的政策，都喜欢在重要节日之前出台，不仅是楼市，股市也喜欢这么干，尤其是周五下班后，经常出政策。
目前“五一”假期又要到了，所以关于楼市的小道消息自然又多了起来，这就像巴甫洛夫条件反射一样，经过长时间的训练，小狗一听到铃铛就流口水。
二是当下的楼市，整体确实处在下行通道中，官方的说是全国房价相较于最高点，整体跌了23%。不过考虑到不同城市差异，同一城市不同板块差异，跌幅温差是存在的。
有的可能跌了百分之三四十，有的可能只跌了百分之一二十。个别版块的少数楼盘甚至有跌幅超过50%的。
跌了百分之十几的没啥感觉，跌了百分之三十四的肯定肉疼，因此这些关于楼市的小道消息，不排除是这些业主“一厢情愿制造出来的”。
三是当前楼市确实也处在逐步放开限购的通道中，三四线城市早就完全放开了，二线城市除了杭州、成都、天津等极少数几个城市还象征性地保留了部分区域的限购之外，基本也全放开了。
就连一线城市广州，除了几个核心区120平米以上的大户型限购之外，也全部放开了。
目前依然保留比较严格的限购政策的，就只有北京、上海、深圳三个城市了，而这三个城市，虽然没有完全放开一次来个大招，但是各种放松的小动作一直没怎么停。
按照目前的这个形势来看，深圳、上海也会逐步放松、放开、甚至全面取消限购。包括北京，也不排除会有大动作。
这应该是大势所趋，而且三月住建部开会的时候，也已经给各个城市“充分授权”了。
③
关于北上深逐步取消限购措施的传闻，如果是真的，那么会产生什么结果呢？
不妨以走在最前面的广州为例。
今年1月，广州除了海珠荔湾天河南沙等几个核心区保持了120平米以上大户型的象征性限购之外，基本相当于全部放开了。
而且广州还自创了一个新政策，本地居民只要把房子挂出去出租或者出售，无论成交与否，都不占用家庭购房名额。
比如你是个老广，家里有9套房，你只需要去登记说要把这9套都出租或者出售，那么马上就能购买第十套了。
相当于不仅不限购，而且还不限套数，属于超级开脑洞的、极具创新性和创造性的政策。
广州新政过去3个多月了，市场反应如何呢？
国家统计局公布的官方信息显示：
3月份，四大一线城市二手房价全面下跌，其中广州跌幅最大，环比今年二月下跌1%，同比去年3月下跌8.6%。
新房方面，广州降幅也是四大一线城市中最大的，环比二月下降0.7%，同比去年3月下降1.5%。
由此可见，几乎全部放开限购的广州，并未止住房价的下跌。
而从成交量来看，3月广州二手房成交9373套，比今年1月8395套的成交上涨了12%，但和去年3月12260套的成交相比，依然减少了23%。
由此可见，几乎全部放开限购的广州，成交量有所提升，但是提升效果并不大。
有人可能会说，广州已经跌出一线城市行列，北京、上海、深圳放开效果肯定不一样。
那看看深圳吧。因为深圳开年之后，政策就没断过，而且力度不可谓不小。
2月7日，深圳住建局宣布“放松”限购政策，其中包括，深户取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求，落户即可买房；非深户社保及个税缴纳年限由5年降低为3年。
很多人都知道，深圳的落户政策，是极为宽松的，几乎没有什么难度，甚至比南京、杭州这些二线城市都容易。
因此，深圳对落户后购房不要求社保年限这个政策，力度是相当大的。这次政策之后，市场表现如何呢？
新房方面，深圳3月成交价环比2月下降0.4%，同比去年3月下降5.5%。
二手房方面，深圳3月成交价环比2月下降1%，同比去年3月下降7.4%。
也就是说，在大力度的新政之下，深圳新房和二手房的价格，依然是下降的。
不过，从成交量上看，深圳在大力度新政的刺激之下，新房和二手房成交量确实都起来了，而且幅度还不小。
3月，深圳新房成交2245套，比1月的1788套上涨了25%；二手房成交3855套，比1月的3313套上涨了16%。
由此可见，和全部放开的广州类似，在大力度的新政之下，深圳房价也没有止跌，成交量也是有所提升，并且成交量的提升确实要好于广州。
因此，从广州、深圳前期的情况来看，即使北京、上海、深圳目前再大幅放宽限购、甚至全面放开限购，短时间市场应该也不会出现V型反转。
可能出现的结果：
一是房价可能会止跌，或者跌幅收窄；二是成交量短时间内会有一个明显的提升。
至于后续能不能稳住，更多还是要看大环境，也就是整个社会经济发展速度，人们预期收入、M2增速等其他因素。
因为房价的本质是经济和货币的投射，而不是政策。政策只会影响房价，但不能最终决定房价。
如果经济增速高，货币发行大，房价自然就会有支撑。但是单纯的靠出政策和加杠杆，是没法长久维持的。如果强拉，结果可能就是2015年的再现，这显然是各方都不愿意看到的。
因此，接下来的楼市，平叔建议大家在关注政策的同时，更应该多关注一下整体经济基本面，以及货币政策的消息。比如下面这两个：
最后说件重要的事。
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一开始平叔是准备建微信群的，但是发现微信群运作起来不合适，微信群经常容易被上百条零碎简短的、没有太多实际意义的聊天记录刷屏，淹没了真正有价值的发言和信息。
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