2023 年业绩符合预期、派息超预期
中国国贸公布2023 年业绩：收入39.5 亿元，同比增长15%；归母净利润12.6 亿元，同比增长13%，基本符合市场预期。公司拟每股派息0.8 元，并额外派发特别股息0.5 元，合计分股分红1.3 元，分红比例大幅提升至104%（2022 年63%），超出市场预期，对应当前股息收益率达5.9%。
租赁物业韧性突出，酒店业务贡献额外支撑。2023 年公司租赁业态延续稳健经营，租金收入同比增长7%至34 亿元，其中写字楼/商城/公寓租金同比分别增长2%/10%/16%至15/12/2 亿元，隐含4Q23 单季度分别-0.4%/+7%/+13%。同时，公司酒店业务录得收入6 亿元（已恢复至2019 年的85%），且毛利率提升至8%（与2019 年持平），为收入、利润双增提供额外动能。
公司税前毛利率维持在58%的高位，三项费用率再创新低至6.3%，费用管控成效突出；最终归母净利润录得双位数稳健增长。具体分业态看：
写字楼：4Q23 末出租率环比下滑0.3ppt 至95.9%，全年平均租金较前三季度走平，较2022 年均提升11 元/平/月。分期来看，2023 年内一期写字楼出租率下滑较多（-2.9ppt），三期B 出租率虽下滑1ppt 但租金仍同比提升6 个百分点至730 元/平方米/月。
商场：4Q23 年末平均出租率环比下滑0.5ppt 至98.2%，但平均租金继续提升至1279 元/平方米/月（2022 年为1159 元/平方米/月），主要因期内新租、续租租金提高和提成租金收入增加。分期来看，三期B 和东楼租金同比增幅最高，分别达到20%和14%。
公寓：4Q23 末出租率环比继续提升1.5ppt 至85.9%，较22 年末已累计提升12.6ppt；全年平均租金继续稳定在370 元/平/月左右。
发展趋势
现金流充裕支撑分红超预期，高股息配置价值凸显。2023 年公司经营现金流净额同比增长5%至19 亿元，再创历史新高；同时资本开支仍处低位（0.7亿元），带动期末在手现金继续增厚至41 亿元。公司此次基础分红比例64%（2022 年63%），叠加额外派息后分红比例达104%，我们预计公司后续分红比例仍将在64%的基础上延续稳步、可持续的提升。公司最新收盘价对应的股息率为5.9%，我们提示投资者把握公司除权除息日前的配置机会（公司过往三年均于6 月进行股息分派）；同时，考虑到公司核心物业资产的强韧性优势以及对股东回馈的重视，我们认为公司长期配置价值亦明晰。
盈利预测与估值
我们维持2024 年盈利预测不变，新引入25 年盈利预测15.8 亿元，对应增速分别为14%/10%。当前股价对应15/14 倍2024/25 年P/E。维持跑赢行业评级，上调目标价8%至25.5 元以反映盈利预测切换和市场对高股息标的偏好提升，对应18/16 倍2024/25 年P/E 和16%的上行空间。
风险
持有型物业出租率及租金增长低于预期；消费复苏情况低于预期。
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