过去三年内地房地产企业被迫去杠杆,但因为历史原因,部分企业没能成功上岸,多家企业出现了债务违约,最终被迫债务重组,企业深陷泥沼,难脱困境。
在这样的市场环境下,滨江集团(sz002244)作为民营开发商,却第一家成功上岸,净负债率只有 15.08%。
值得一提的是滨江集团在把负债率控制在绝对安全的前提下,2024年一季度的营业收入和归母净利润仍然实现了两位数增长,分别增长了 36.85% 和 17.84%。从滨江集团身上,资本市场看到了高层今年屡屡提及的房地产新模式。在将自身的企业经营风险降低到可以忽略不计时,又能够实现营收和净利润的快速增长,同时还能持续保持高品质开发市场青睐的高品质住宅产品,不就是大众眼中最好的房地产模式吗?
经营活动净流入增长526.24%
2023年,滨江集团实现营业收入704.43亿元,同比增长69.73%;实现归母净利润25.29亿元。截至报告期末,公司总资产2900.32亿元,归属于上市公司股东的净资产253.02亿元,分别较上年末增长5.01%和7.5%,其中尚未结算的预收房款为1430亿元,较年初增长9.73%。
尤其是销售和回款都非常好,实现了创纪录的现金流净流入。 全年实现销售额1534.7亿元,与上年基本持平,位列克而瑞行业销售排名第11位,较2022年提升2位,并连续6年荣获杭州市场销售冠军。全年权益销售现金回笼732亿元,创历史新高。
公司经营活动产生的现金流净流入达到 326.5 亿元,较 2022 年增长了 526.24%。
充裕的经营性现金流,让滨江集团有能力大规模削减有息负债,公司权益有息负债360亿元,较上年末下降110亿元,并表有息负债规模415.18亿元,较上年末下降120.27亿元,其中银行贷款占比79.8%,直接融资占比20.2%。扣除预收款后的资产负债率为56.41%,净负债率为15.08%。债务期限构成上,短期债务为135.07亿元,占比仅为32.53%,现金短债比为2.42倍。
大幅度削减有息负债规模的举措,让滨江集团有能力获得更低利率的贷款,公司平均融资成本为4.2%,较上年末下降0.4个百分点。在民营房企中,很可能是融资成本最低的一批开发商。
相比于其他的地产同行,滨江的出色,还在于大量偿还银行贷款后,依然有能力继续投资、拿地。
在 2023 年前,滨江全年新增土地储备项目33个,其中宁波1个,南京1个,湖州2个,金华2个,杭州27个,进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计333万平方米,权益土地款256亿元。
截止 2023 年 12 月 31 日,滨江集团的土地储备中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占比25%,浙江省外占比15%。
精确决策:抓住了关键时机
滨江所以能在大幅度下调有息负债后,实现营业收入、权益销售额、土地储备以及一季度归母净利润的快速增长,核心原因是对市场把握精准,已经在精确制订决策后,严格、有效地执行。
根据同花顺的数据分析,滨江集团 2023 年的存货周转率快速提高,
从 2022 年年末的 0.21 次,快速提高至去年末的 0.33 次。
早在去年上半年,察觉市场销售开始放缓的滨江 就在掌门人戚金兴顶多带领下,快速去存货,将诸如车库、商铺之类的库存,快速清仓,减轻了对资金的占用,更快地提升经营效率。轻装上阵的策略,让滨江很快就消化了所有潜在的财务风险。而如果翻看去年步入财务危机的曾经行业巨头的年报,会发现主要还是因为他们舍不得断、舍、离,令自身不得不债务高位运行。
但由于市场下行,滨江在快速去库存的时候,难免要以降价销售作为代价,同时受房价下跌影响,滨江集团也不得不和绿城、越秀、金茂等同行一样,计提了存货跌价准备,进而产生了 总计 37.8 亿元的资产减值。
但这也使得滨江集团能够轻装上阵,有能力进一步降低负债规模,让公司提前上岸,不用再担心来自金融市场的惊涛骇浪。
让公司能够在地产行业格局巨变的大环境下,安心开发优质产品,做好经营服务。今年 1-3月,滨江集团实现营业收入137.01亿元,同比增长35.85%,归母净利润6.6亿元,同比增长17.84%。滨江集团优秀的产品力和交付力也在延续,旗下杭州市中心大盘——和品,以及市北区域双子星——滨涛映月、望涛月明均顺利交付,品质受到好评。
在财务风险控制在绝对安全线以内的背景下,又实现业绩持续增长,品质楼盘迭出,这种健康发展模式应该是资本市场乐见的。
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