核心观点
2023 年公司实现营业收入721.5 亿元，同比增长19.4%；实现归母净利润18.4 亿元，同比下降29.6%。公司年末拟派息0.37 元/股，现金分红率55.4%，较过去三年31.2%的平均水平大幅提升24.2 个百分点，当前股息率5.9%。业绩下行主因受行业影响毛利率有所下滑，存货减值有所增加。公司2023 全年销售金额1260 亿元，同比逆势增长4.8%，好于二十强房企下降14.5%的表现，拿地聚焦核心城市，拿地强度32%。
事件
公司发布年报，2023 年实现营业收入721.5 亿元，同比增长19.4%；实现归母净利润18.4 亿元，同比下降29.6%。2023 年公司拟分红0.37 元/股，占当期归母净利润55.4%。
简评
受行业影响业绩有所下行，高分红比例凸显红利价值。2023 年公司实现营业收入721.5 亿元，同比增长19.4%；实现归母净利润18.4 亿元，同比下降29.6%，归母净利润不及营收增速主因：（1）盈利能力有所下滑，全年结算毛利率为18.1%，较2022 年下降2.05 个百分点；（2）计提存货减值15.9 亿元，同比增长110.0%；（3）销售费用23.8 亿元，同比增长26.6%。2023 年公司拟分红0.37 元/股，现金分红率55.4%，过去三年（2020-2021）公司平均年分红率为31.2%，今年出现显著提升，较之前提高了24.2 个百分点。以最新收盘价计算的股息率为5.9%，红利价值凸显。
销售逆势跑赢同业，华东大区为压舱石。2023 年全口径销售金额1260亿元，同比逆势增长4.8%，显著好于Top20 房企下降14.5%的表现。公司全年销售金额排第14 名，较2022 年提升4 名。华东大区为公司销售压舱石，2023 销售金额占比55%，华南大区、珠海大区、北方区域则分别占比25%、15%、5%。
拿地聚焦核心城市，重点补仓上海。公司全年通过招拍挂和收并购共获取23 个项目，全口径拿地金额407.4 亿元，占全口径销售金额比重32%，较2022 年提升1.7 个百分点。拿地强度处于主流房企中较高水平。新增项目主要集中在全国一二线城市，重点分布于上海、杭州、成都、广州、南京。其中上海拿地金额196 亿元，沪杭蓉合计占全年拿地金额比重超75%，为2024 年销售表现打下坚实的基础。
融资成本进一步下行，积极把握融资窗口。公司全年综合融资成本为5.48%，较2022 年进一步下降0.28 个百分点，“三道红线”指标继续稳居绿档。公司积极把握融资窗口，成功落地“第三支箭”后首单定增，募集资金51.2 亿元；首单租赁住房Pre-REITs 项目及类REITs 次级份额转售等也相继落地。
下调盈利预测及目标价，维持买入评级不变。我们预测2024-2026 年公司EPS 分别为0.71/0.75/0.78 元（原预测2023-2025年为1.39/1.57/1.77 元）。给予可比公司平均PE 估值14x，对应目标价9.94 元。
风险分析
公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险；2、利润率可能下滑。
随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压；3、房地产行业政策放松力度可能不及预期，从而可能延迟公司的销售恢复进度。
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