2023 年盈利同比下降48%，符合市场预期
美的置业公布2023 年业绩：收入同比基本持平于736 亿元，因计提较大幅度存货减值导致报表毛利率同比下降3.8 个百分点至11.5%（2022-23 年分别计提19/41 亿元），归母核心净利润同比下降48%至10.3 亿元，符合市场预期。公司宣派全年每股股利0.36 港元，派息率基本维持在45%，对应当前股息收益率约9%。
筑高财务安全边际。得益于高效回款和拿地克制，公司2023 年末扣预负债率和净负债率分别同比下降0.9 和8.1 个百分点至67.3%和35.8%，现金短贷比（剔除受限现金）为1.4 倍。公司作为示范性民企，在融资端受到监管机构和交易所的支持，2023 年累计发行中票46.2 亿元，加权平均利率4.39%（并于今年1 月发行14.4 亿元中票、票面利率4.96%），2023 年末平均融资成本维持在4.8%的较低位置。债务到期方面，公司未发行过美元债，境内债券2024 年仅有9 亿元实际到期和54 亿元回售到期（截至目前已如期兑付19.5 亿元），我们认为公司公开市场债务到期节奏平稳。
持续优化土储盘面。公司2021 年下半年开始优化存量土储结构，在加快去化低能级城市资产的同时进行存量项目的股权切割。截至目前，公司共收购21 个优质项目的股权，同时清退24 个低能级城市项目的股权，对应权益货值净增加66 亿元。公司2023 年亦在广州、长沙、佛山等核心城市获取5幅优质地块，对应新增货值70 亿元，我们估算新增项目毛利率20%以上、IRR 约25%。截至2023 末，公司土储货值权益比例较期初持平于66%，约八成位于一二线城市，约五成位于长三角和大湾区。我们估计公司当前未售货值约2500 亿元，可支撑未来约三年的发展。
发展趋势
料2024 年有望大体维持销售排名。据克而瑞，公司2023 年总口径和权益口径销售排名较2022 年进位2/5 位至第22/22 名。公司计划2024 年全年总供货约1100-1200 亿元（滚存约700 亿元），全年销售目标约550-600亿元。我们认为公司仍将持续优化存量土储结构，此外扎实的财务状况也有助于支撑公司择机补充优质货源，2024 年销售排名有望继续维持。
盈利预测与估值
我们基本维持2024-25 年盈利预测、跑赢行业评级和目标价6.10 港元，对应0.30/0.28 倍2024-25 年市净率和53%的上行空间。公司当前交易于0.20/0.18 倍2024-25 年市净率。
风险
行业销售景气度恢复不及预期；结算规模和利润率不及预期。
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