事件描述
公司公告，2023 年实现营收147.7 亿（+22.9%），归母净利润29.3 亿（+32.8%），核心股东应占净利29.2 亿（+31.2%），综合毛利率31.8%（+1.7pct），派息率55.0%（+10.0pct）。
事件评论
收入与业绩增长如期兑现，大手笔分红彰显资金实力。2023 年营收147.7 亿（+22.9%），住宅/购物中心/写字楼业务占比65%、22%、13%，分别同比增长23%、30%、11%，收入增长主要来自在管购物中心规模与盈利能力提升、收并购及市场化外拓带来的非商业务在管面积增长。归母净利润增速（+32.8%）高于营收增速（+22.9%），主因综合毛利率同比提升1.7pct 至31.8%，其中规模、效率及能力的正向循环进一步加强商管航道经营杠杆效应，商管航道毛利率同比增长7.7pct 至58.4%（购物中心71.9%，写字楼35.6%）；受品质提升投入及非业主增值服务收入占比下降叠加影响，物管航道毛利率同比下降1.4pct 至17.5%。2023 年公司合计每股分红0.704 元（+60.4%），全年派息率高达55%（+10pct），大手笔分红彰显公司资金实力，持续践行回馈股东的资本市场承诺。
购物中心：商业运营具备韧性，重奢商场量业内第一，进一步巩固行业领导者地位。公司积极把握消费市场复苏节奏，落实“抢资源、抢客户、抢政策、控费用”的经营策略，2023年零售额同比增长43.3%至1812 亿元（可同比增速30.9%）；月均坪效提升27.0%至2624 元/方；业主端租金收入220 亿元（+38.8%），NOI 同比增长50.6%至142 亿元。
商管运营极具韧性，头部效应愈发显著。2023 年购物中心商业运营/分租业务营收分别同比增长33%、65%至22.0/6.0 亿元，毛利率为76.4%（+12.0pct）、67.7%（-0.6pct），盈利能力稳定在高位，分租业务收入高增主因期内新开首个第三方重奢商场兰州万象城。
2023 年公司新开业13 个购物中心，截至年底累计开业98 个购物中心（合约项目179个），其中13 个重奢商场，行业排名第一，进一步巩固高端市场的领导者地位。
住宅及其他非商业物业：规模扩张带动收入增长，第三方在管占比持续提升。2023 年末公司物管航道在管面积3.7 亿方（+24.6%），第三方在管面积占比高达60.4%（+3.3pct），合约/在管=1.15X，后期规模增长仍有保障，实现2025 年在管面积超4 亿方的指引大概率无忧。2023 年物管业务毛利率17.5%(-1.4pct)，其中基础物管/非社增业务分别同比下降0.4pct、2.2pct 至13.6%、34.3%，社增业务毛利率26.7%(+0.1pct)。2023 年住宅物管营收同比增长23.1%至96 亿，其中基础物管/社增业务分别同比增长30.0%、21.5%，规模扩张带动基础物管收入增长，顺周期的非社增业务营收同比下降14.8%至8.3 亿。
投资建议：兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。公司为稀缺的全业态物管龙头，商业运营具备强劲韧性，重奢商场量业内第一，进一步巩固行业领导者地位；全渠道推动有质量的规模增长，高品质快成长的住宅物管业务在利润表中逐步兑现，看好“ 商管贵族” 长期前景。预计2024-2026 年归母净利36.7/43.9/51.4 亿， 增速25%/20%/17%，对应P/E 为14/12/10X，维持“买入”评级。
风险提示
1、消费复苏低于预期，境外购物影响国内奢侈品消费。
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