龙头标杆房企，销售投拓保持稳健，维持“买入”评级
中国海外发展发布2023 年业绩公告，公司全年营收利润同比提升，销售增长核心城市补仓加强，商业物业快速扩张。受行业销售下行影响，我们下调2024-2025年并新增2026 年盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为278.8、298.5、316.5 亿元（2024-2025 年原值301.8、336.6 亿元），对应EPS 分别为2.55、2.73、2.89 元，当前股价对应PE 为4.0、3.7、3.5 倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。
营收利润双增长，盈利能力保持稳定
公司2023 年实现营收2025.2 亿元，同比增长12.3%，其中开发业务收入增长11.8%；股东应占溢利256.1 亿元，同比增长10.1%；核心股东应占溢利236.5 亿元，经营性净现金流352.8 亿元，每股盈利2.34 元，毛利率和净利率分别为20.3%和13.4%（同比分别下降1.0pct 和0.3pct），全年拟派息每股港币80 仙，派息保持稳定。截至年末公司已售未结金额2373 亿元，覆盖2023 年营收1.2 倍。
销售增长市占率稳步提升，一线权益拿地金额占六成公司2023 年实现合约销售金额和面积分别为3098.1 亿元和1336.0 万方，分别同比+5.1%和-3.7%；市占率提升0.29pct 至2.66%，在克而瑞权益销售榜排名第二，北京销售金额达614 亿元；合约销售均价为23195 元/平米，同比上升9.1%。公司坚守聚焦高能级城市的投资策略，全年新增总购地金额达1440 亿元，对应货值2640 亿元，新增投资规模行业第一；集团层面新增购地金额1342 亿元，新增货值2404 亿元，其中权益拿地金额同比+42.0%，拿地权益比达91.4%，一线城市权益拿地金额占比约60%，加大核心城市补仓力度。截至2023 年末，公司总土储达5403 万方，剔除中海宏洋后土储3522 万方。
商业物业稳健增长，负债结构持续优化
公司全年商业物业收入63.6 亿元，同比+20.9%，新增12 座商业物业投入运营，2024 年目标收入增速25%。截至2023 年末，公司总借贷2576.6 亿元，在手现金1056.3 亿元；剔预负债率51.8%，净借贷比38.7%，同比下降4.2pct，现金短债比2.1 倍；平均融资成本仅3.55%，处于行业最低区间。
风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。
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