事件：公司2023 年营收同比-1.6%，归母净利润亏损4.4 亿元，同比减亏。
融创服务发布2023 年度业绩公告，实现收入70.1 亿元，同比下降1.6%，毛利16.7 亿元，同比增长4%，归母净利润为亏损4.4 亿元，同比减亏；核心归母净利润7.9 亿元（剔除贸易应收款减值等），同比增长3%。公司宣派末期股息每股人民币0.143 元，合计4.4 亿元，占核心归母净利润的55%。
点评：聚焦核心主业，经营性现金流好转，关联业务基本得到控制。
1)核心主业稳健增长，地产关联业务基本得到控制。2023 年公司基础物管/社区生活/非业主增值服务收入为61.6/4.7/3.8 亿元，同比+11.7%/-15.5%/-64.2%，截至2023 年末在管面积2.7 亿平（较2022 年末增加2942 万平），其中住宅占比87%，在管项目1713 个，覆盖158 万户业主，基本盘稳步扩张；公司基于市场化原则对非业主增值服务进行业务调整，2023 年收入占比已降低至5.4%，截至2023 年末，关联方贸易应收款总额约34.2 亿元，扣除减值拨备后净额约14.4 亿元，年内关联方贸易应收款总额增加4900 万元，关联交易及相关的应收款增加已基本得到控制，下一阶段仍需重点关注存量应收款的化解工作。
2)聚焦长期发展，提升项目品质。公司选择聚焦45 个核心城市开展业务（2023年核心城市基础物业收入占比84%），2023 年公司外拓的城市数量较2022 年大幅收缩，核心城市管理密度提升，同时公司主动撤场了一些经营不佳的项目，把控基本盘质量，核心城市物业费单价达到3.1 元/月/平；社区生活业务精简组织架构和服务品类，主攻核心城市，聚焦优势业务，追求长期可持续发展。
3)短期毛利率企稳，经营性现金流明显改善。2023 年公司整体毛利率23.8%，同比提升1.3pct；物管/社区生活/非业主增值毛利率为23.8%/31.7%/13.0%，毛利占比88%/9%/3%，利润结构更为合理；在控制地产关联业务风险蔓延的基础上，公司加大了收缴回款力度，实现经营性现金流净额8.6 亿元（对比2022年为-4 亿元），截至2023 年末公司可用资金余额44.4 亿元，现金流状况明显改善，公司慷慨分红回馈股东，按照2024 年4 月18 日收盘价计算，公司股息率达到9.2%，具备吸引力。
盈利预测、估值与评级：由于关联方融创中国受房地产下行影响，公司关联业务收入和利润出现较大调整；2023 年由于行业整体增长放缓，公司商誉减值超出我们预期；截至2023 年末公司仍有部分关联方贸易应收款等待收回，我们调整公司2024-2025 年归母净利润预测至4.0/5.3 亿元，新增2026 年预测为7.1 亿元，对应2024-2026 年EPS 为0.13（原预测0.23）/0.17（原预测0.25）/0.23元，当前股价对应PE 为12/9/7 倍，公司经营情况改善，维持“增持”评级。
风险提示：外拓不及预期，关联业务营业收入与减值存在不确定性。
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