冬天法则 | 中梁熵减阿米巴|阿米巴_新浪财经

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谁有棉袄，谁就活下来

通过“梁式”阿米巴模式整合变革内部系统，改变商业策略，或许是中梁最擅长也最可行的“过冬”手段。

编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。

“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。

有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。

同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。

观点网 “脱下衣服，在刺骨的寒风中扛过去，身体素质提升了，将来就不怕风雨。当然，不能一下子全脱光。房地产开发商只有加强体育锻炼，才能在大环境下扛住挑战。”中梁控股新任执行总裁何剑，在2021年中期业绩会中留下这么一段意味深长的话。

话音未落，凛冬已至。恒大、花样年、佳兆业、奥园……接二连三的房企债务违约消息，犹如苍穹下一片片带着尖刺的雪花，不轻不重地飘落在期望跑赢时间的房企身上。

对于中梁来说，过冬前急需确认的有两大要点，一是业绩达标，二是装备完整。

纵观中梁2021年销售情况，截至2021年12月30日销售总额1718亿元，完成年目标接近95.44%。

与年度目标擦肩而过的中梁，侧面反映了当下企业在持续创造价值中的缺口，经营规模持续增长、管理人员数量攀升间接导致内部制度更新不完善、组织架构日益混乱……

数据来源：企业公告、观点指数整理

就像物理学中的“熵增定律”：在孤立系统中，如果没有外力做功，其混乱度（即熵）会不断增大。若想维持其秩序发展，则需要逆熵做功——即熵减。

对于中梁来说，做功的条件在于其“阿米巴商业模式”。

梁氏阿米巴就是把公司分成不同独立核算的经营单元，赋予扁平化架构，以“精总部，强一线，小组织”为经营原则，往下划分：控股集团巴、区域集团巴、区域公司巴等，并在这基础上继续培植“区域阿米巴”。

划分结束后，以各个阿米巴的领导为核心，自行制定各自区域的计划，再依靠全体员工一起完成目标。

因此，通过“梁式”阿米巴模式整合变革内部系统，改变商业策略，或许是中梁最擅长也最可行的“过冬”手段。

人事腾挪

2021年6月，处于战略调整期的中梁再次换帅，号称业界“最年轻地产联席总裁”的李和栗暂别。

消息一出，各方诧异，毕竟这位“新官”，上任不过一年有余。

彼时，李和栗与黄春雷的师徒交接不免使外界感叹地产业新贵与老将的职场交替，更有言论称，这场人事变动亮起了房地产经营模式变化的信号灯。

中梁愿用年轻人是真，且将视线拉回今日，除了接替李和栗的原北方大区总裁何剑外，中梁余下5个大区负责人均为“80后”。

但事实证明，人事变动的声响再大，也只是中梁基于资金链策略背后的管理模式调整。

“不谈过程感情，只谈奖励结果。”正如杨剑所言，多次人事间组织架构调整实则为中梁拓展资本地基的一步棋。

这种持续性架构调整不止存在于某个具体岗位间，新生的中梁京津冀集团人员架构再一次论证了梁氏管理的特点。

2021年3月，一份离职声明在网络上流传，称“本人汤磊，于2020年3月20日起，已从碧桂园集团天津区域公司离职，不再担任碧桂园集团天津区域公司及其参股或控股的天津碧顺房地产开发有限公司、天津欣碧房地产开发有限公司的公司负责人职务。自离职之日起，上述公司的所有对外业务，概与本人无关，所有涉及本人签字的，均为仿冒，特此声明。”

就在一个月前，中梁京津冀发展集团正式宣布成立。这份声明的落实恰好与中梁京津冀发展集团正式宣布成立时间线重叠，而在中梁京津冀发展集团揭牌仪式上，前碧桂园天津区域公司负责人汤磊以中梁京津冀发展集团执行总裁身份现身，身旁的中梁控股高级副总裁马飞则兼任该集团驻场首席运营官。同时，汤磊背后的新团队有10人以上曾于碧桂园北京、天津、河北区域公司任职。

如此阵仗进行京津冀区域人员扩充，很难不让人回想起2018年底，中梁地产曾宣布整体裁撤京津冀事业部，将京津冀区域集团(筹)调整为津苏直属区域公司。

时间回溯至2017年，中梁成立京津冀区域集团，为布局全国重要城市群作准备。但从成绩单看，2018年中梁在京津冀（河北唐山、河北沧州、天津等城市）确立的项目数量仅有10个，在北京区域未落一子。于2018年12月中梁冲刺上市前夕，京津冀事业部调整为津苏直属区域公司，500余人被裁撤。

如今，再次拾起京津冀区域，高调换防各区域负责人，中梁除有意培育第二增长曲线外，更多是基于阿米巴生态模式迭代及推进“梁式”丹纳赫DBS（鼎达商业系统）的考量。

图片来源：企业资料

于2020年全年业绩新闻发布会，中梁首次在公开场合提及DBS，控股执行董事及联席总裁陈红亮表示，房地产市场进入存量时代，依靠传统的开发模式难以实现稳健的规模扩张，因此依靠收并购扩大企业规模是很多大企业未来发展的方式，中梁希望以DBS为工具推动集团发展。

对于此前依靠“高周转”“速拿地”的中梁，目前单纯依靠地产增长带动资金运转的方式在当前环境下已不再匹配，通过收并购方式投资新资产反而也许能缓解长远资金压力。

经过中梁改造的DBS分为战略投资、领导力、增长发展、精益运营四模块，通过结合阿米巴模式内外拓通中梁组织。

以2021年二次递表成功通过聆讯的中梁百悦智佳为例，为扩大物业管理服务组合，2021年上半年，中梁百悦智佳共收购了分散于江西省、浙江省、陕西省及江苏省5家物业管理公司股权，同时以1元收购温州中远51%股权事项；此外，进一步收购杭州爱中、南通通皋及其附属公司，以扩展业务至城市运营服务。

负债转移

与年轻派李和栗不同，已过不惑之年的何剑带有营销背景，自2015年加入中梁，曾辗转于中梁行销副总经理与多个区域公司、区域集团总裁等职位，于2017年6月，何剑获委任中梁控股集团浙广区域集团北区域公司董事长，管理范围包括江苏、安徽、河南、河北等重点省群，期间北区域公司获取13个项目，累计货值约120亿元。

能力匹配野心，在2020年度北方区域集团工作总结会议中，何剑放出豪言，向“打造500亿级区域集团”的“北大梦”冲刺。

虽有豪言壮语，但对于如今转换职场阵线的何剑来说，首要难题便是解决随之而来的财务问题。

2021年年中，中梁控股陷入商票疑云。有消息称中梁旗下济南梁鼎置业有限公司签发的商票即将陆续到期，但是不能足额兑付。

据悉，2020年中梁与融资合作方山东国茂投资开发集团有限公司借用中梁山东地区省级管理公司济南梁鼎置业有限公司的抬头签发了6.78亿元融资性票据。针对此事，中梁于8月份的业绩会中解释，商票逾期系误传，截至2021年上半年，中梁商票规模已下降到约4亿元，且按时支付。

类似的事件还发生在2020年。彼时，中梁就被爆出过一笔信托延期兑付的新闻。2020年7月，有投资者表示，万向信托发行的8号中梁地产信托计划违约，中梁随后否认该信托违约。但万向信托表示，8号信托计划中的债权类均正常还本付息，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，公司综合考虑及信托约定而作出延期决定，将该部分投资期限均延长至2021年7月31日。

另外值得注意的是，2021年中梁中期业绩会前夕，浙江丽水市税务局官网公发布公告称中梁控股的间接100%控股子公司，即丽水市梁悦置业有限公司因偷税事由被罚款共计10.73万元。

所有看似模糊和不确定的新闻字眼拼接起来，或可管窥中梁在资金、债务上存在的一些问题，也是当前行业中高周转房企的一种具象化表现。

作为参与过住建会座谈会的“三道红线”试点企业，按照监管部门要求，中梁需要在2023年6月30日前完成降债目标。

2020年末，中梁净负债率65.8%，现金短债比按照不受限现金计算为1.1，两条测量线寻满足要求，唯有剔除预收款后资产负债率为79.9%，高于红线70%。

截至2021年6月30日，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率约为79.3%，与2020年年末相比有所下降，净负债比率维持在56.1%；现金短债比上升为1.2。

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对于依托阿米巴456式的房企来说，负债承压可以理解，但中梁高周转扩大规模背后，信托融资的身影非常明显。

彼时，据中梁招股书内容，截至2018年末，中梁信托融资及资产管理安排的未偿还金额约为147.16亿元，占彼时还款总额的54.5%，信托融资及资产管理安排的未偿还本金占借款总额的58%。

上市募集所得款项净额的30%都将用来偿还信托贷款，而上市后，中梁的信托依赖症未见有较大缓解。

2020年末，中梁通过“大业信托·房鑫2号集合资金信托计划”进行融资，拟募资的4.19亿元将用于中梁重庆南坪项目一期的开发建设。这笔信托计划表面为永续债信托，实际存续期只有12个月。

通过诸如此类信托融资及部分民间融资，2018年-2021上半年，中梁控股加权平均融资成本分别控制在9.9%、9.4%、8.5%及8.3%。

此外，财报上披露的部分其他数据也值得关注。

数据来源：企业公告、观点指数整理

2018年至2021年上半年，中梁少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%、63.9%及66.48%，而2018-2020年中梁少数股东损益占比则分别为23.56%、38.7%和43.0%。

若少数股东权益与损益之间的差别较大，这说明少数股东损益分食了部分利润，还存在其他分配方式，存在明股实债的可能性较大。

对比2018-2020年已披露数据，差值最高达38.24个百分点。

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房地产企业在搭建明股实债时，一般会以“股+债”结构来降低税负情况，所以通过其他应付款中的少数股东借款数据也可管窥一二。

虽然中梁并未在年报中披露借款的具体数据，但从2019年至2021年的其他应付款数据由306.61亿元攀升至509.24亿元来看，中梁浮在水面下的债务应比想象中多一些。

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为进一步缓解融资成本上升，又因为境内融资受阻，中梁控股也多次选择于海外发债。截至2021年9月17日，累计发行了10笔美元债，最近一笔是以12%票面利率发行了2亿美元2023年到期优先票据。

此外，当前中梁控股一年内到期的美元债券共计10亿美元，截至2021年11月26日，累计回购了5831万美元。

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长时间依赖信托、不断以各种“操作”抹去实际债务的副作用，代价无疑是实际利润率的下滑。

在年报中，中梁营业收入、净利润都实现了不同程度的增长，但毛利率、净利率则处下滑趋势；盈利水平方面，毛利率由2020年的22.6%下滑至20.76%，净利率下降至7.84%。

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顺境看IPO、逆境看CEO、绝境则看CFO。2021年中期业绩发布会中，中梁控股CFO、执行董事及副总裁游思嘉表示，下半年以及2022年会做大量减债跟稳债工作，特别是境外债券。

阵线转移

得益于阿米巴模式，中梁在上市后持续以控股集团-区域集团-区域公司-事业部的形式进行裂变扩张，但在行业巨变的当下，“高周转”“猛拿地”已不可持续。

于“梁式”阿米巴模式早期，经过对各级巴长充分授权、开放激励机制、算账定价，中梁拿地史曾一度辉煌。

2015年，中梁走出温州，开始布局三四线城市，先是占领浙江省内地级市，再于2016年转向布局江皖赣项目；2017年，中梁再度推行阿米巴组织裂变，组建了控股集团，成立区域集团10个，区域公司近40个，员工数量增加5倍。截至2017年6月底，中梁进入40多个地级市，含括浙江、江苏、安徽、江西、福建、四川、河南、湖南、山东、湖北。

为进一步拿下IPO资格，2018年中梁开始转型，逐渐由重仓布局三四线回归谨慎，对新获取土地的开发节点、现金流回正要求变高。正如阿米巴变形虫随外界环境变化而变化的特点，不断地进行自我调整来适应所面临的生存环境，中梁提出将发展重心从三四线城市转移至二线。

于2018年，中梁全年合约销售占比中三线城市达64%，四线城市12%，而二线城市占比则为24%；2019年，中梁持续转向，二线城市合约销售占比提升至35%，但主要大头销售部分仍居三线城市。

2019-2020年，中梁控股在三四线城市分别拥有313个、325个项目，占总项目的比重均在68%左右；二线城市销售金额占比有了较为显著的提升，接近46%，四线城市销售金额占比则下降为10.2%；二线城市项目数量上升至155个，三线城市项目数量则为245个，四线城市项目数量下降为80个。

数据来源：企业公告、观点指数整理

截至2021年上半年，中梁全口径土地储备面积约6576.53万平方米，二线城市土储为2087.82万平方米。。

标普于近期报告中称，中梁目前拥有的土地储备可支持2.5年开发使用，在压力情景下，中梁控股可能进一步压缩拿地预算。

从数据方面看，对原先扎根三四线城市的房企来说，初入一二线城市土地市场，首先面临的问题是可供开发土地有限，无论是新地还是旧改，成本都远高于三四线。

在这种情况下，中梁除了要提起精神布局落子，还需要加快销售脚步，将三四线城市项目收益输血至一二线。因此，早些年重仓布局三四线城市的去化弊端，也渐渐浮出水面。

据观点新媒体不完全统计，以中梁在浙江三四线城市布局项目为例，苍南中梁璀璨天瑞四期预售房源为69套，已售房源却连一半都不到，去化率为28.98%；苍南中梁天樾铭筑三期的去化情况，预售房源106套中只卖出3套，去化率仅2.83%；与融信合作开发的龙湾融信中梁荣望五期销售数据也并不高调，只售出三分之一房源。