REITs｜基础设施REITs市场将进入快速发展期|资产_新浪财经

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文｜陈聪孙明新李想扈世民张全国

政策支持了消费基础设施的建设，适当放宽了不同类型基础设施REITs项目准入的规模门槛和分派率门槛，严格规范了回收资金的用途，优化了申报受理流程，强调了运营管理的重要性，扩大了市场参与主体范围，推动扩募发行常态化。我们预计，C-REITs市场将进入快速发展期。

▍发改委公告发改投资【2023】236号文，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐的质量和效率。政策支持了消费基础设施的建设，有助于扩大消费；适当调整了REITs项目准入的规模门槛和分派率门槛，有助于更多优质资产准入；规范了回收资金的用途，优化了申报受理流程，强调了运营管理的重要性，扩大了市场参与主体范围，推动扩募发行常态化。

▍预计C-REITs市场将进入快速发展期。

截止2023年3月24日，REITs市场总市值862亿元，包括25只已上市在交易REITs产品。我们预计，本轮政策将推动REITs市场进入快速发展期：

首先， REITs的底层资产，将囊括更多样化的资产类别，尤其是消费基础设施。以美国REITs市场为例，商贸零售类REITs产品数量占比为全市场的22%。

其次，合理微调规模和分派率门槛，鼓励更多优质基础设施申报。各地保障性租赁住房的总体规模往往偏小，将保障性租赁住房的最低首发评估净值要求下调到8亿元，有助于更多保障性租赁住房项目登陆市场。产权类REITs的净现金流分派率原则不低于3.8%，较历史要求降低了0.2个百分点，却仍高于当前上市的产权类REITs市值对应当年度预期现金分派率水平，增加了可能准入市场的优质产权类资产数量。同时，监管部门改以基金存续期IRR为原则要求经营权类项目，适当考虑了经营性类项目期末残值低的现实。

最后，发改委提出切实提高申报推荐效率，我们预期从REITs项目申报到实现上市的时间可能有所缩短。国家发改委投资司副司长韩志峰在2022年底指出，2023年底，基础设施REITs有望超过60只，总发行规模超过2000亿元。与之对比，当前中国香港、新加坡和日本的REITs市场的总市值规模分别约为1700亿、5200亿、7800亿元（均换算为人民币）。我们相信，随着中国基础设施REITs市场进入快速发展期，依托庞大的中国经济基本盘，C-REITs市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的REITs市场。

▍REITs挂牌对原始权益人而言，出表通路的价值，大于投资收益的贡献。

C-REITs市场采取了适当从严准入，分单业态发行，常态化扩募的发展模式。分业态发行有助于投资者更好识别产品的风险收益特征，适当从严准入在一个具备广阔底层资产的大市场，有助于提升收益的稳定性。常态化扩募机制，有助于鼓励基金管理人和原始权益人持续保持新老资产的经营稳定性，并持续利用REITs通道实现优质资产投融管退。我们认为REITs挂牌对原始权益人的意义绝不只是增加一些投资收益，更是推动企业的运营模式现代化，告别高杠杆高负债的传统业务模型。

▍REITs市场的快速发展，意味着不动产资产管理运营能力更为稀缺。

我们认为，REITs发行效率的提高，意味着不动产资产管理运营能力更显稀缺。REITs成功的关键在运营效率，而真正具备提升不动产资产回报率能力的管理者，仍然是稀缺的。尤其是，当前政策要求REITs的回收资金主要用于在建项目，前期工作成熟的新项目，不超过30%的资金可用于盘活存量（即并购），且政策对于净回收资金使用率存在时限要求。这就决定了企业不仅需要优质资产，更需要有优质资产的开发、培育和运营能力。

▍REITs扩容的可能具体路径展望。

我们认为，REITs扩容也会沿着优先核心城市，优先独立业态的路径展开。从历史上来看，此前REITs推出时，主要底层资产，尤其是产权类的底层资产高度聚焦核心城市，例如，仓储物流资产多位于深圳和北京，产业园区的资产多见于上海，北京和苏州，保障性租赁住房资产则多见于上海，深圳和厦门。此外，同一REITs一般只包含一个类别的不动产，因此我们相信拥有纯粹商业设施资产的潜在原始权益人，将更能受益于REITs改革的推进。

▍风险因素：

个别REITs产品存在基础资产或经营管理瑕疵，可能导致现金分派率不及披露预测的风险。REITs市场虽然处于快速发展期，但当前REITs产品仍然流动性受到制约的风险。

▍机构投资者积极参与REITs市场，看好具备专业能力和核心资源的企业。

我们认为，REITs市场进入快速发展期，一方面有助于吸引更多元的机构投资者参与市场，另一方面也有利于鼓励具备专业能力的不动产资产管理者充分发挥优势。我们看好REITs市场的发展，建议投资者优先关注历史表现稳定，供给替代性不强的产权类REITs，也重点关注代表新经济发展方向，可能在价量方面存在运营向上弹性的经营权类REITs。对于股票市场而言，我们认为最受益于C-REITs市场的企业，是那些既具备核心城市优质存量资源，更具备专项不动产资产管理运营能力，有志于持续增加消费基础设施和其他类型优质基础设施资产规模的公司。需要指出的是，这类企业不一定是房地产企业，而传统房地产开发企业如有志于参与REITs市场，前提应是住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离。