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“就算销售腰斩50%，公司的现金流也没有问题。”
观点网 在市场筑底的去年，中海销售20%的增长目标未能如愿完成。
3月28日，中海在完成2023年度业绩披露之后，于线上召开投资者交流会议，主席颜建国、副主席兼总建筑师罗亮、行政总张智超、副总裁郭光辉等管理层出席会议。
据参会投资者透露，中海管理层对于今年形势的预判不如去年乐观，也不再高调树立目标。
颜建国在会上指，房地产市场仍处于上下半场的转折期，转折期需要一定时间，不可避免地要经历波动与调整。
业绩本色
颜建国向投资者坦言，当前市场困难与挑战依然不少，但挑战与机遇是对立统一的，也是不断转化的。
投资者转述颜建国的发言：“中海对行业大变局之下的竞争优势充满信心，以积极的心态看待‘危中之机’。”
2023年，房地产市场经历短暂小阳春后持续下行，且下半年的销售压力尤为明显。尽管如此，中海该年度业绩依旧跑赢大市，实现销售与利润的淡市增长。
最新财报显示，中海实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；除税前溢利411.2亿元，按年上升14.2%。其中，归母净利润为256.1亿元，同比上升10.1%。
虽然增收不增利的困局尚未笼罩在中海上空，但毛利率、净利率依旧与同行保持一致，出现下滑的局面。
近五年，中海毛利率与净利率平均增速分别为-3.35%、-3.19%，持续保持下行趋势，但毛利率仍控制在20%以上，净利率也未低于10%。
从2023财报上看，前三年降速较快的毛利率与净利率呈现筑底企稳迹象，期内降幅均不超过1个百分点。其中，毛利率录得20.32%，按年减少0.97%；净利率则是13.35%，同比微降0.27%。
据参会投资者介绍，中海管理层十分肯定2023财年净利、毛利成绩，并坦言正是在2021-2022年市场下行转折期中仍坚守投资拿地的策略，才使得2023年结转毛利率和净利润率都名列前茅。
在观点新媒体此前报道中，中海曾在2023年初制定了非常积极的增长目标，即2023年销售增长20%，权益土地投资预算双位数增长。
现如今，中海认为对于这个目标需要有的放矢地对比看待。
2023财年，虽然未能实现20%的销售目标增长，但在土地投资上依旧出手阔绰。
报告期内，该公司合约物业销售额上升5.1%，至3098.1亿元，相应销售面积为1336万平方米，同比下降3.7%。两项数据的反差，意味着中海销售单价有着不小的提升，期内实现销售单价2.31万元每平方米，增幅为9.1个百分点。
参会投资者指出，中海2024年销售情况不及往年同期，1-2月份确实受去年“小阳春”影响，业绩下滑还是比较大的。但是从3月份开始，明显有企稳和回升迹象。
“与会管理层介绍，3月份项目的周来访和成交数据对比去年下半年有明显提升。其中，周均来访量大概提升了13%左右；周均成交量大概提升了7%。”
管理层透露，得益于3月份最后一周的大额货值推出，中海有望冲破350亿的销量金额。整个3月份，有机会冲刺400亿的合约销售额。
从城市能级上看，2023财年，一线及强二线城市是中海实现去化的主要区域，累计实现销售金额1973亿元，占总销售金额的74%。
报告期内，中海在北京、厦门、天津、深圳等7座城市实现超百亿元的销售。其中，北京区域销售金额达614亿元，仅北京都阙台这一个项目的销售合约额就达到百亿规模。
较好的市场去化表现，也助推整体市占率提升。
截至2023年末，中海市占率为2.66%，较上年同期提高0.29个百分点。统计数据显示，当下前三家房企市占率总和还不到10%，头部企业在市占率空间仍旧充盈。
“据张智超介绍，未来国内头部房企的市占率会明显提升。中海还是把利润的规模、利润率放在首位，并借机实现量的合理增长和质的有效提升，积极在这轮调整期中寻找机会。”投资者如是转述。
另据观点新媒体了解，2023财年，中海销售回款率达到了99%，带动经营现金收入创近几年新高，实现经营净现金流入352.8亿元。
投拓方向
根据投资者转述管理层的说法，中海对于未来能够跑赢大市的自信，来源于去年捕捉到的优质货值，并辅于财务管理、融资、成本优势的“长板”，在不确定的市场中，确保自身的业绩增长。
2023年，中海在内地23个城市及香港新增项目43宗，对应土储总建面为764万平方米，新增总购地金额达1440亿元，对应货值人民币2640亿元。
其中，权益建面为706万平方米，权益地价为1226.6亿元，同比上升42.0%。按年提升42%的权益土地投资，达到了2023年初制定的投拓指引。
观点新媒体了解到，去化表现较好的一线和强二线城市依旧是中海投拓聚焦的重点。期内新增35宗投资，总购地金额达为1236亿元、对应货值人民币2,205亿元，占比总购地规模及总新增货值的比重均为92%。
据管理层介绍，2023年中海摘地平均毛利率是22%，符合内部投资刻度和净利润率水平。从这部分新增土储转化开盘的项目看，无论从回报率、流速还是利润率，均达到比较理想的状态，项目平均利润率能达到16%左右。
管理层还透露，随着限价政策不断放开，旗下产品有望随着品质提高而带来价格方面的提升，将对公司未来下半场竞争提供更有力的保障，也为整体回报价值创造空间。
对于2024年的投资策略，中海管理层指出：“悲观者正确，乐观者要前行，公司时刻审慎理财的底线思维。投拓会聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目。”
除了内地市场，中海还希望继续保持对香港楼市的投资强度，对香港市场抱以持续的信心。
观点新媒体了解到，2023年，香港楼市同样处于调整期，从去年开始，港府一直有调整政策，但对楼市刺激成色相对有限。直至撤销所有“辣招”之后，香港楼市出现了新的现象。
统计数据显示，在“撤辣”之前，香港每周大概有9伙一手楼成交，“撤辣”之后，这个数据来到了140多伙。
回到中海的情况，参会投资者介绍，中海启德一号在这波“撤辣”行情之中完成去化200多伙，成交额超过30亿，且单价也维持较好的水平。
中海管理层于会中表示：“目前中海在香港开发建设项目仍有7个，后期也会陆陆续续上市。价格策略原则上当然是随行就市，但不会做升价太多的考虑。”
近几个财年，中海依旧高强度拿地投资，势必会带来较大的现金流压力。叠加市场仍旧处于筑底阶段，不免让资本市场开始对中海的现金流产生疑虑。
“就算销售腰斩50%，公司的现金流也没有问题。”中海管理层如是向投资者保障。
参会投资者向观点新媒体转述，中海对现金流的自信底气，一方面来自在手及新拓货值较为优质；另一方面则是对投拓过程中对费用控制和成本支出十分严格，会根据现金流的收入进行“以收定支”。
融资方面，中海拥有境内境外双融资平台，在去年房地产融资没有根本性转好的环境下，实现有息负债净减少127.2亿元；期内，通过供应链集中采购方式，成本较同期下降了13%。
在2022年财报中，房地产行业成为亏损的“重灾区”，大额资产减值计提直接影响盈利状况，使得原本承压的利润“雪上加霜”。
翻阅2023财年业绩公告，中海本期并未对物业减值进行计提。2022年同期则分别对物业存货减值准备15.2亿元，对应收合营公司款减值准备13.27亿元。
上述投资者引述管理层的表述：“公司对于计提减值是非常审慎的，若是管理层不断进行大额计提减值，反而是我们对于源头管理的失职与减值的不谨慎。”
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