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摘要：相比刚需市场，上海豪宅走出了独立行情，但是否可持续还有待观察。
观点指数(GDIRI) 4月中旬，上海滨江凯旋门项目积分入围线公布，达到113.04分，成为上海推行积分制以来入围分第三高的楼盘。
据悉，滨江凯旋门推出三期最后4幢高层住宅，共212套房源，主力户型128-369平方米，均价17.28万元/平方米，套均总价超4000万元。
项目由港资房企新鸿基地产开发，位于上海陆家嘴南侧，黄浦江东岸。周边有世茂滨江花园、仁恒滨江城和中粮海景壹号等豪宅项目。
观点指数认为，该项目的火热离不开优势区位的加持。项目前排没有任何遮挡，是陆家嘴江景豪宅。交通配套包括地铁9号线和2号线，周边学校有上海市洋泾中学高中部、上海市商贸旅游学校等，商业配套有上海湾、上海第一八佰伴、1088广场等。
该项目要求购房者具备至少21年连续缴纳社保的记录。即使购房门槛很高，但是认购金额还是高达35亿元，创今年新房认购金额新高。这也说明上海高净值购房人群潜力大。
除了区位之外，价格倒挂也是豪宅热销的重要原因。
3月底，上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿销售额刷新中国房地产开盘纪录。该盘共有738组认筹，512套房源，最终卖出505套，均价17.2万/平方米，套均价值约为4000万元。
对比周边竞品可以发现，项目的平均单价要低至少10%以上。
该项目北侧毗邻翠湖天地隽荟项目，当前二手房价格为27.9万元/平方米，东侧为中海系的建国里，目前挂牌价为23.9万元/平方米。
不仅新房豪宅获得市场的青睐，法拍豪宅也不例外。4月9日，阿里巴巴资产拍卖平台上，一套位于上海市长宁区的豪宅以1.28亿元的价格成交，溢价率33.59%。
该房产经过1904轮激烈竞价，楼面单价达到21.34万元/平方米，标的是长宁区剑河路2000弄57号房产，建筑面积600.31平方米，评估价为1.127亿元。
该豪宅属建于2002年的夏都花园项目，上述项目位于上海西郊，小区总户数60户，为独栋住宅，每套房产面积均为600平方米，距离地铁10号线龙溪路站约985米。
据二手房网站数据，该小区目前挂牌均价为13.21万元/平方米，远比标的单价低8万元/平方米。
据上海中原数据，3月份上海新建商品住宅成交面积环比增长322.2%，其中豪宅类产品交易活跃。
观点指数认为，很大程度上是新豪宅供应增加激活了市场。一季度10万元/平方米以上高价的产品增加，面积占比环比提高近12个百分点，同比提高近4个百分点。
其中，三批次的房源备案均价在6万元/平方米以下的项目有33个，面积占比约44.93%；6-10万元/平方米以下的项目18个，面积约占比31.37%；10万元/平方米以上的项目14个，占比约23.7%。
而到了4月，上海还有4个均价16万元/平方米以上的项目入市，共计650套。有徐汇滨江的香港置地·启元，17.8万/平方米、黄浦董家渡的融创外滩壹号院，16.8万/平方米、黄浦淮海中路的凯德茂名公馆，16.8万/平方米、浦东世博滨江的保利世博天悦，16.8万/平方米。
观点指数认为，上海多次优化房地产相关政策、措施，推动了豪宅的热销。包括“认房不认贷”、调整普通住宅标准以及优化非沪籍单身人士购房等。另一方面，改善和高端人群需求释放，不少高净值人群着重配置韧性较好的项目以保值。
当然，项目地段的稀缺性叠加价格倒挂、政策助力、改善需求释放等多重因素，使得上海豪宅相比刚需市场，走出了独立行情，但是否可持续还有待观察，加上很多购房者还会理性平衡价格和区位。
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