主题讨论会：资产变现的选题与通道 | 2024观点资本圆桌|资产_新浪财经

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不管经济与行业如何变化起伏，资产的管理是一个永恒的话题，在全球经济局势并不稳定的当下，资产管理的机会与挑战在哪里？

主持嘉宾：

刘唯翔大成律师事务所合伙人

讨论嘉宾：

方旭东朗诗青杉资本常务副总经理

周云鹏吉宝城市发展中国业务发展负责人

赵永华瑞威资管副总裁兼特殊资产事业部总经理

陈　零安狮资产首席投资官

王海山上海央地禾新董事总经理

王超逸元联基金副总经理

刘唯翔：谢谢主持人，我们来到今天的最后一个环节，还是挺高兴的，因为在座的都是老朋友了，也感谢大家能坚持到最后下午，我们尽量带来一些正面的积极的欢快的信息，因为我感觉今天整个环节，好像偏悲观一点，这个数据、信心都不太足，当然我们这个话题也挺沉重的，第一就是讲到资产变现的通道，我们理解讲的是退出，这是一个有点痛的话题。

去年我跟各方聊的时候，经常还是说你们最近在看什么，能投吗？投什么？买什么？最近一段时间基本上碰到就是说卖掉了吗？或者说大家都谈的是怎么卖，以后如果还有买的可能，前提是要卖掉。始终市场还是在活动，我们去年也是看到上还有不少成交的大宗交易，居然连宝格丽酒店这种都卖掉了，还是挺不错的，所以还是有人在买，上海还是有机会的。那么谁在买？退出的通道在哪里？

我相信今天在座的几位大家都是一线操盘的负责人，应该也是也各自的经验，我们要么聊一聊通道，退出的通道有哪些？国内的险资、国企，公募REITs也是一个通道，外资还在不在？今天在座的六位组合都集齐了，我们从朗诗青杉的方总开始。

方旭东：谢谢观点，谢谢主持人，我是朗诗青杉资本的方旭东，刚才提到资产退出的这个话题，其实也是我们最近两三年工作的一个主轴，也就是说我们过往大概十年左右所投的项目，有的已经退掉了，有的可能是拿到了高点，退出也面临一定的挑战。

最近两三年，我们陆陆续续也退了五六个项目，还有两三个没有退完。具体我们的经验，或者说教训，可以跟大家稍微分享一下。

比如说我们所投的一些商办业态，这一类业态我们还是优先退给险资，特别有一些险资的合作伙伴，他们的出价能力未必是最强的，但是他们交易的确定性还是比较高的，很多基金的买家，或者是一些投资的买家，可能谈的条件看上去还行，但是到落地的时候，到付款的时候，到贷款的时候，可能种种的问题就会暴露出来。所以我们曾经有两三个项目是顺利退给给险资了，这是一个渠道。

第二类是最近两年有在上海抄底的一些外资基金，外资基金一直是相对活跃的一批市场玩家，他们有一个优势，就是他们的资金也是现成的，或者说他们在投资的时候，就已经事先把他们的资金，用他们的投资策略把资金募集到了，然后再去寻找合适的项目，所以我们有一两个项目退给这样的外资基金了，是不是他们的投资就一定能成功，还要看未来的市场表现。

最后一类也是我们最近觉得在今年成功率相对高一点的，就是自用买家，有一些资产它满足不了险资的要求，或者说外资基金也未必能够看得上，种种的限制，自用买家这方面的条条框框会少很多，特别是一些民营老板的自用买家，有时候根据企业的需要，或者老板个人的投资风格，很快就拍板了，所以最近有一两个案子是这样的买家。

我多说一句，如果有一些领导在场听到的话，我们也想呼吁一下，现在大宗交易其实蛮困难的，碰到一些买家也是值得珍惜的，我们有一单是买卖双方都已经谈的蛮深入，要签约了，卡在哪里呢？卡在园区，卡在一些招商的政策，我觉得如果因为这些原因造成交易没有做成，其实对各方，包括对园区、对当地政府都是一个损失。希望政府能够体谅，谢谢。

刘唯翔：方总倒点了一个我们之前是碰到的，但在今天准备的时候没有想到当地政府的影响，这个倒的确是的，始终在我们国家政府是一个市场主要的参与方。

接下来让瑞威的赵总聊一聊，您做的是不良资产，退出跟别人有什么不一样吗？

赵永华：因为今天的话题是资产变现，从98到现在二十多年了，积累了很多的存量资产，据不完全数据统计，将近有四万亿平方米的存量资产，这么多的存量资产，说实话有很大一部分的资产收益效率都比较低，实际上传统资产变现的方式和逻辑，逐渐在发生改变，原来资产拿到以后，包装一下赶紧脱手的方式已经没有了，资产变现的核心和本质要回到为资产本身赋能，这个从我这几年的经验来看，你要给资产本身创造价值，这个资产的价值提升了，你才有可能变现更方便，这是第一块。

第二个我认为未来整个资产证券化，将成为这些资产未来变现的主要通道，随着REITs的加速，为整个存量资产的金融化去化，提供了一个非常好的基础，未来我认为资产证券化这条路，可能是大量的存量资产去化的一条好的路径。所以说我觉得这条路未来是值得去深耕的。谢谢。

刘唯翔：我追问一下，是不是不良资产的变现，应该是更难一点？因为它前面不良了，变现的话是不是要把它良才能变现，按照您刚才说的提升价值。

赵永华：是的，我们原来做了很多不良资产的业务，包括单一资产，原来的不良资产从拿不良的债权进一步拿到物权，拿到这个资产，然后再进行交易，从而来变现，现在你拿到不良债权以后，再拿到物权以后就很难直接变现，必须给它赋能，必须给它运营改造，甚至在拿这个债权本身的时候，你是看重了这个底层资产，在拿的时候意向买家和你一起拿，把它改造成他想要的样子再给他，所以现在的不良比原来越来越难做了。

刘唯翔：这个话题挺好，我们到第三个话题的时候再讨论，这个先点到一下。

接下来吉宝的周总，您是这里在场唯一的外资，然后是唯一的大公司，有钱人，您看现在这个退出，你们到底是退出还是买入？

周云鹏：吉宝在整个市场里面，以前有吉宝置业，也有吉宝资本，在去年的时候，我们整个集团做了一个进一步的转型升级，从多元化的产业集团转型为一个具有运营能力的全球化资产管理公司和运营公司。

为什么这么说呢？我们现在已经把我们所有的，包括我们的募资、投资、运营都打通了。

回应你前面的问题，吉宝到底是进还是退，我觉得有进也要有退，因为在去年的时候，也是很不容易，吉宝能够在这样的市场环境里面，我们募到了一个专门针对于中国市场的，差不多两点多亿美元，相当于16亿人民币左右的外币基金，只投中国市场，这个原因就是在于我们一些新的模式和方式，包括赵总前面说的，怎么样提升资产的内核。

我们现在在强力推的叫吉宝可持续城市更新的投资模式，在这个模式下，利用吉宝不只是在房地产的资源，包括在建筑方面的，强调低碳节能等等的，尤其在现在这个市场，在资产本身运营很困难的情况下，租金爬升很难的情况下，怎么样提升资产价值是很重要的一点。除了要更高收益的同时，另外就是通过我们的改造降低整体的运营效率，而且符合现在国家所提倡的低碳环保可持续的发展目标。在这样的情况下，我们能够募得这样的基金，在这个市场里面继续寻找我们想要的一些资产。

同时因为所有投资的目的就是为了退出，只是不同方式的退出，从退出的角度来说，吉宝也的确是在不同的市场里面，我们之前所投的一些项目，这两年也陆陆续续在退出，不管是进入还是退出，在这个市场都是一个良性发展的趋势，对于吉宝来说，中国是一个很重要的市场，所以我们会继续在这个市场里面，同时我们需要有一个良性的循环，谢谢。

刘唯翔：还是振奋的，有进有出，这才是一个正常的市场。

接下来请安狮的陈总谈一谈，你们应该是一家资产管理人，是一个GP，一方需要募资，然后投资，也要帮投资人退出，你们处在什么样的阶段？是退出压力比较大，还是要努力的投放？

陈零：我们已经做了一些投资，所以现在退出的确是很重要的一个环节，因为只有成功退出才能保证源源不断新增的投资。

很感激前面几个嘉宾讲的，对我很有启发，我们都是一线作战的，对我来讲C-REITs打开是一个好消息，但REITs实现我的退出有三点是障碍。第一点对资产的品类还没有完全打开，有长租公寓、有新基建、有商业，没有机构喜欢的投资品类就是商办，还没有打开，这是实际的障碍。

第二个障碍REITs要求20%的资金沉淀在里面，对于任何一个干干净净的投资机构，希望干干净净的投资，也希望干干净净的退出，20%是一个很大的障碍。最后一个对于剩余的80%，也需要担保同一类资产的投资，但没有想到可能每个项目的背后投资人是不一样的，怎么让另外一个投资人为新的投资人做担保呢。

这是我作为CRO直接面对的挑战，这么一个天大的好消息，还没有办法去做，这是非常可惜的，我相信以监管机构的智慧，有这么多同行的一起努力，这个问题迟早会解决，到那一天市场会回来，大家就不用那么悲观了。

刘唯翔：陈总讲的太有感触了，一年以来我有一项的主要工作就是跟所有人解释，你刚刚说的三个问题现实当中有没有合规的解决方法，沟通下来发现，这些问题要解决，如果不解决，实际上不是一个很好的退出渠道，实际上更进一步的，我们是感受到我们的领导们，并没有把C-REITs设计成一个给大家的退出渠道，我们理解这不是我们国家的特色吧，反正是一个现状，领导没有说是给你们做退出，是希望你们能有一个新的开始，是这个角度去看，我们这个市场能不能再发挥它调节的机制，弥合我们实际的需求，以及领导的期望。希望能够涌现出一批挺身而出的，新的REITs实践者，帮我们退出。

接下来把话筒交给央地禾新的王总。

王海山：谢谢观点，谢谢主持人，关于退出的话，我就讲一讲几个案例，房地产大家投的都是可以散收的，退出的话比较简单，过去二十年房地产是上涨的市场，卖掉就可以退出，极端的情况下可以通过小产权做实物分配。

另外一块就是刚刚大家也说了REITs这个市场，REITs对于私募基金这一块还不是太友好，大家都知道一旦发了REITs以后，满了一年之后有扩募的需求，我们可以从Pre-REITs这个环节开始做，可以帮发REITs的机构收购，或者运营改造一些资产，满足他未来扩募的要求，这样相对来说Pre-REITs退给REITs，通过扩募的通道来退的话，相对来说会比较容易一点，或者有扩募的需求，对这一块优质的资产相对来说需求还会比较大，这样的话会避免，私募基金直接发REITs还不成熟。

刘唯翔：您刚刚的问题也是我的思索，总体来说，这个倒不是中国的特色，我觉得好像全球REITs的流动性都不太强，好像REITs上市之后，再扩募动力始终是不足的，我们也是这样的，也没有什么太多扩募的案例，怎么弄呢？我跟进这样一个问题，有什么动力促使他们扩募？

王海山：一方面看一下国家的政策，另外一方面要看市场。

刘唯翔：这一轮最后一个问题给到元联基金的王总，元联基金愿意躬身入局，打造一个新起点，自己来做REITs，可能会帮大家退出的这么一个角色，我不知道理解的对不对。

王超逸：我们元联基金成立于2017年，我们成立之初就是帮企业去发行资产证券化，当时做类REITs的时候，是这么一个初衷。所以我们一直秉承着这个信念，截止到今天我们在苏州市场的资产证券化产品市场占有率仍然是第一名。

至于您刚才说到的退出方式的问题，我们今天看主要的方式还是类REITs、公募REITs和大宗交易，这一点是没有变化的，有变化的是它背后的内核。今天类REITs上来看，大家看主体只是一方面，投资人关注期间回报多于退出价值，公募REITs不得不阶段性面临比较高的派息。至于大宗交易，相比2022年，2023年数量上涨了25%左右，但价格是有所下降的，总的成交金额下降了20%，这个背后隐藏的含义就是交易单价下降了，我们今天在市场上看到一些交易更接近于明股实债。

我还想提一个退出通道，就是Pre-REITs基金，从去年开始到现在，我们公司接触了很多Pre-REITs的项目，在资产还没有完全成熟的时候，我们会组一只基金把这个资产装进来，为企业实现表外培育，并且实现部分现金流的回流，在资产逐渐成熟以后，再由企业回表实现利润之后发行REITs产品，在这个过程中资产存在运营上的倒逼机制，在自己的体系内孵化就没有市场倒逼，只有放在市场上才会根据市场化的要求去完成退出这个行为。

刘唯翔：王总你讲的Pre-REITs，我倒是真心觉得Pre-REITs可能是刚刚陈总讲的那几个痛点的很好的解决方法，他一把进来收掉，也不要考虑再投资和扩募的储备。但是有一个问题再追问王总，现在发行REITs在时间上和定价上是不确定的，发行的价钱是监管来定的，并不是市场来定的，这个Pre-REITs它怎么样去面对这个风险呢？

王超逸：其实我们面临的客户有很多，有这个诉求和愿意发资产证券化的产品，一类是类REITs产品，一类是公募产品，公募产品需要满足监管的要求，实际上类REITs产品也有一定的空间，一部分依赖于自己的期间回报，一部分依赖于母公司的主体的评级。

刘唯翔：Pre-REITs如果先买了，退的时候时间不确定、价格不确定，怎么来实现它的一个投资回报或者预期呢？

王超逸：您这个问题问的特别好，就引入了今天的主题，就是资管，这个事就是资管和商管的配合，不可能在投资初期的时候做到完美的预测，从资管的角度上每一个资产都有自己的成熟周期，我们会依此做出判断，在资管、运营策略和产权方的要求是一致的情况下，就可以明确退出路径。

刘唯翔：资管要强，弥合各方之间的差距，然后等到能上市的那一天。

王超逸：等到做成的那一天。

刘唯翔：好的，话筒回来还是到方总，您刚刚讲到最后的一点，政府的影响和干涉，正好可以带出第二个话题，就是资产管理中的安全阀，我认为这是一个合规的诉求，政府干预不完全是合规问题，他有他的利益，是不是可以从合规的角度，尝试去解决当地政府，或者是园区对于大宗交易的一个干涉？如果是的话，一般你们是怎么样去安排，或者是推动的？

方旭东：这个小点我再稍微展开一点，它可以说是一个合规问题，但也可以把它理解成是一个招商政策的问题，政策其实是跟着时间空间的变化，也会产生变化，我的理解就是现在经济环境，包括政府的财税收入，都没有以前那么好了，所以在招商引资方面，口径可能会相对从严，可能在几年前就不是问题，现在就变成问题了，所以这个话题大概就是这样。

具体到我们这个安全阀，我的理解就是整个投融管退中的一些比较不能承受的风险，怎么管控，比如说它是一个市场风险、价格风险、产品定位的风险等等，可能都还称不上是安全阀，如果说这个风险一旦没有管控好，可能我这个投资就失败了，这种东西的风险怎么去管控，它是挺大的一个话题，不同的项目有不同的做法。我就从我们某一个项目上的一个经验，跟大家稍微分享一下我们的体会，或者是教训。我们有一个投资的策略，是整买散卖的策略，刚才是王总还是谁说，散卖相对容易一点，但是中间需要安全阀的环节还是不少的，比如说改造合规性的问题，比如说消防合规性的问题，比如说在销售的时候，税筹的合理和合规性的问题，等等这些安全阀在这类项目上我们体会比较深，大概有四五个，每一个节点都得闯得过去，一个节点卡住了这个项目就出问题了。

刘唯翔：这个对于前期项目获取时候的要求会比较高，各方面的考量、经验的积累、资源的调配，实际上是在买项目的时候都要把后面定好。

方旭东：是的，碰到问题的时候就来不及了。

刘唯翔：还要留住安全垫，要把一些价格的空间、时间的空间，都要留足，有些时候等一等可能半年就没了，这个是挺挑战的，这个东西听上去感觉有点像赵总说的不良资产的处置，是不是这里面就碰到更大的安全阀挑战？在不良资产当中。

赵永华：我认为整个资产管理当中的安全阀，整个资产管理当中会有几个阶段，募投管退，这个安全阀是贯穿在整个过程中，这个安全阀到底是什么？是抽象的阀门，我认为在资产管理当中的安全阀是三个能力，第一个是投资能力，你去辨别跟预判这个项目的能力。第二个是去平衡收益跟风险的能力，第三个是内部管控的能力，我认为在资产管理当中这三个才是安全阀，如果一家企业做资产管理缺少任何一个，我认为阀门会漏水。

刘唯翔：谢谢赵总。接下来周总，你们算是新加坡的国企吧，你们有没有跟别人不一样的安全阀要求？

周云鹏：我自己看，我觉得这个安全阀可以从几个维度来说，首先一点我觉得合规这件事情，尤其在吉宝来说，我们看的特别重，在短期的时候，尤其是在市场特别好的时候，一旦合规意味着很多事情至少要等一等、停一停，甚至要退半步，当别人都往前走的时候，你反而没有这样的机会。

随着市场在下行的过程中，面对很多挑战的时候，我们反而发现了我们之前投的很多项目，尤其在合规的情况下，凸显出来的价值越来越大。我们在退出的时候，投资人会看到，比如说买家会看到过往项目的合规性怎么样，合规性在现在这个市场上退出的时候尤为重要。

在之前合规没有那么完整的情况下，轻的是对交易价格的影响，重的就是做不了，在我们目前运营的项目中，也会发现政府查的越来越严，当时如果合规上有一些问题，对整个项目的运营本身也会产生一些影响。其实我觉得是从合规的角度来说，整个价值一方面是安全阀，另外一方面安全阀从两个方面，一个方面是从资产退出的角度，另外一方面还是从资产运营的角度。

另外一个现在还有一个安全阀很重要的，就是怎么样能够赋予资产更多的价值，当我们能够赋予更多价值的时候，这个安全阀可以越来越上面，在运营过程中怎么平衡市场风险，其实是挺重要的一点。另外一方面，除了传统我们所说的租金收入以外，能有新的价值，能有新的维度，能够赋予到这个资产本身，这也是一个新的能够提升的安全阀。

刘唯翔：市场下行的时候，安全阀或者说合规问题是最容易成为项目筛选的一个指标，所以大家要有所选择，原来是价钱的问题，现在是做和不做的问题了。下面有请安狮的陈总。

陈零：平时白天都很忙，都是一些项目的细节问题，晚上也会反思我们行业碰到的特点和困难，我自己觉得最大的困难就是做房地产投资的，很难像股票投资一样，去做空一个股票，在下行的股票是笑着也可以赚钱，但很难借一个资产做空它，再还给人家，这是不可能实现的。

不幸中的不幸这是一个下行市场，你问十个同行九个同行都认为中短期是比较悲观的，怎么在下行市场赚钱呢？投融管退这四个环节非常重要，最关键的是投和退，守门和进球决定一个比赛胜负的两个关键。面对现在的困境需要考虑一个问题，核心的两种投资人，一种是股权投资人，一种是银行的过桥资金，以前银行的技巧更多在资源整合方面，在信用理解方面，对动机和信用有深入的理解，对项目本身要理解，但容错空间比较大。

但股权投资人更专注在项目本身是不是能赚钱，在目前的阶段，双方可能要换位思考。对银行来说，要多理解投资的底层逻辑，多理解资管，多理解项目本身怎么赚钱。股权投资人对资产的管理能力是起码的，但已经远远不够了，要戴上银行的面具，要了解项目的前世今生，在买的时候要有一个清晰的画像，将来要卖给谁，谁会作为接我的买家，我的诉求是什么？他为什么会高于价格从我手里买，如果这样换位思考，在下行的市场也可以赚钱，谢谢。

刘唯翔：我听懂了陈总的意思，买进的时候就要想好卖出，卖出的前提是要找到合适的卖出对象，然后我们买进的安全阀就是以卖出对象的合规要求来设定。

陈零：在一个下行市场通过时间的消逝一定会被吃掉，最后还是会亏钱，这个一个核心的本质问题，必须要解决。

刘唯翔：很精彩。央地的王总。

王海山：从投融管退来说，对投资和融资大家都比较重视，我们原来私募基金和地产合作，在管这一块管理比较薄弱，基本上到期都是能够安全退出的，正是因为长期若干年后，将近十年都是安全退出，很多把我们的投后管理能力削弱了，正是因为这样一个大环境，把我们投后管理能力削弱了之后，往往我们在投后管的时候，额外带来了一些风险，一方面是对我们所有的资管提出了新的课题和要求，就是说不能仅仅重视前期的投和融，对投后管理一定要到整个项目的安全退出，全程都是高风险的，尤其是这几年，以活生生的案例来给我们进行了一次培育。

刘唯翔：这个话题是挺痛心的，合同写的再好不能最后把公章抢过来。

王海山：不过投后有这样的风险，你们可以做的事情也更多，因为很多也是需要专业的法律人员帮着一起解决。

王超逸：我接着王总的话说，我觉得这是两个问题，第一资管是什么，我们今天自己看我们的资管团队，我认为资管背后有3个问题，第一个你想要什么，你对资产有什么样的规划，想什么时候退，想怎么退，这是问业主的问题。第二个是问商管的今天能做到多少？这个就是资管需要给商管定指标，只有了解商管团队才能制定可达成的指标，第三个问题是问自己的，我们今天还能做什么，这是为资产运营实操团队做赋能，做价值的提升。

至于安全阀，刚才谈到了资管在投融管退中的重要作用，在今天这个市场环境下，我们希望资管团队能够再往下走一层，投融管退当然重要但还不是我们要面临的直接问题，今天要面临更直接的问题，我叫它规建管退，规划设计环节尤为重要，刚郑总说了资产软性服务部分占了40%，我们希望在规划设计阶段，另外的60%的硬件条件资管也能参与进来，资管要知道未来要管的是什么样的产品。

建设的部分指的主要是开发建设或更新改造的成本，如果建设成本高了，就会推迟资产未来退出的时间点，只有控制好成本才能在最短的时间内实现资产的退出和变现。规、建是短期指标，管是中期指标，最后的退出是结果指标，如果做好了规、建、管，退出是水到渠成的事。

刘唯翔：安全阀和我的本职工作息息相关，我再多说两句，安全阀或者合规这个事情，它的难点是在于这个标准是不断在变的，政府明的法规或者暗的政策它是在变的，投资人或者是退出的需求，他看待合规的严谨程度也是在变的，所以造成了合规问题比较玄妙的原因。

如果这个讲清楚，黑的和白的界限非常清楚，我也可以不要做这方面的工作了，事实上我们会看到为什么这一家好像非常得灵活，最后的结果是成功，有时候教条于这些政策法规，反而结果还不好，我自己的解读就是说我们还是要跳出所谓的法条和政策本身，要把具体问题剖析出来，法规政策是怎么讲的，它带来的问题具体是什么，再进一步地引申它可能造成对于未来的影响具体是什么，然后有没有解决的方法，然后我们碰到问题的主体能不能接得住，就像刚刚方总也讲了，险资、老板就是有不同的问题，你不能跟他用同一套话术去进，大家接受风险的程度就是不一样的，我们不能教条于可以做或不可以做，而应该教条于有没有问题、什么问题、影响是什么。

方旭东：我补充一句话，关于任何的政策法条，我们有三点应对，三句话，就是吃透法条、尊重法条、利用好法条。

刘唯翔：我多加一句话，如果大家有机会介绍，看到我的团队PPT，我PPT的最后一页不是谢谢你的时间，而是一个好的商业律师应该拥有超越法律的视野，就是回应方总钢跟进的。

时间差不多了，最后一个话题我稍微改一改，因为这是一个老话题，我们就不讲什么新机会了，这是我个人的一个问题，在现在比较下行的阶段，大家认为应该做不良资产还是应该做良的资产，做不良资产获益更多，从而做的多，还是花更多的精力去做良的资产，大家应该有不同的看法，做一个选择，讲一讲自己的观点，这个可能会比较有意思。

方旭东：从我的角度，从我们公司的角度，还是优先做良的项目，也是跟我们的禀赋和能力相匹配的。说到机会的话，最近两年或者三年，不一定是我们了，就是我的一个重要合作伙伴，目前还保持着半年收一个项目的频率，过去的三年，而且基本都成功了，最近一个春节后收的项目也成功了，其实机会还是蛮多的。不良为什么不一定适合我们呢，我们也看了很多不良的项目，它需要跨越几个惊险的环节，包括债权到物权或者到股权的跨越，这个跨越跨不好可能就折进去了，就算你拿到了物权和股权，没有办法进场，甚至连保安都搞不定，你也没有办法实质性的去拿到这个项目，或者清租搞不定。当然里面还有好多大大小小的环节，每个跨越都是蛮惊险的，一定要艺高人胆大，都能跨得过去，就能挣到超额利润，我们挣不到。

刘唯翔：说明你们能挣更容易的钱，就不干这个苦活了。

赵永华：主持人刚才临时稍微调整了一下第三个议题，实际上刚才他的一个议题对我而言，从瑞威资管的角度而言，良和不良都要做，良的我们称之为收并购，不良是一个特殊的领域，我所负责的条线最主要是做不良，所以不良肯定做。

从国家金融管理局公布的数据来看，到2023年年底的时候，整个银行业的不良贷款余额有3.95万亿，比年初还多了1495亿，全年处置3万亿，这是一个庞大的市场，这块蛋糕够大，但同时吃蛋糕的人也够多，原来四大全国型的MC，现在变成五个，再加上59家地方，再加上银行的MC，外资MC，以及非持牌的MC等等都在吃蛋糕，所以说我们也要吃，无非是怎么吃这个蛋糕，原来蛋糕你切掉了，原来是用筷子、用手抓，或者是用叉子，现在可能这块蛋糕对现在的整个行业格局而言要换种吃法，我拿了先不吃，再加点奶酪，等我饿的时候再吃，所以对于不良资产这个赛道的团队而言，接下来要找一条专业而创新的路，瑞威一直在坚持着找这条路，可能也会有新的产品出来，谢谢大家。

刘唯翔：谢谢赵总，我感受到了赵总一直在讲蛋糕、奶酪，都是一些好的东西，说明你真心要做不良资产。

周云鹏：我自己觉得良的资产和不良的资产，很重要的两个方面，一个方面是在不良资产里面有一些能力是否具备，因为从不良到良中间有很多不同的环节，在不同的阶段有不同的机构，他们会做专业的事情。第二个比较重要的一点，就是对于不良资产本身来说怎么做定价，这个很重要，大家怎么去看待这个风险，怎么对这个风险进行评估，比如说保安搞不定，这个保安值多少钱，是不是可以在最后的对价里面体现出来，这是挺不容易去定的价格。就像前面刘律师介绍的，现在很多良的资产，本身资产在下行，从我们来说，我们更多的是在一些本身是良性的资产里面去寻找一些机会，这些机会越来越多，它所面临的风险，我们需要分析的风险会更集中一点，我们会对这些资产进行更好的匹配。

刘唯翔：谢谢周总，陈总。

陈零：我同意前面三位所有的观点，我觉得不良还是良只是投资策略的不同，它的本质就是要便宜的买进一个物业、一个标的，可能在上行的市场以合理的价格买进物业标的是比较艰难，因为大家都在哄抢，不得已必须采用不良的策略。但在下行的市场，良和不良价格差不多，只要有选择良肯定会好，不仅仅从债权变成业权冗长的过程，更重要的是能不能面对背后衍生的事情，为什么很多不良资产管理公司他们请的专业人士，不是我们这样的人，而是公检法出来的人，就说明这个问题，这是大家要谨慎考量的。

刘唯翔：没有不良的资产，只有没有能力的团队。王总。

王海山：不良资产的话，现在就像赵总说的，供给也很多，来投资的团队也很多，这一块确实真的需要专业的人做专业的事情，我们房地产私募和房地产基金，投资人还都是有一个偏债的思维，一旦不良拿到手上，处理周期稍微长一点，回报的绝对数还不错，但是一算到年化往往就比较低了，如果再加上里面有很多一些债务，本身还要再付一些利息，这一块没有专业的能力，没有快速处理的能力，拿来一个不良，可能最后还得以不良的形式再处置掉。

刘唯翔：您的结论是不是可以这样归纳，实际上做不良资产比较适合老板型的投资人，而不太适合机构型的投资人，激情一下就冲上去了，干就是了，不要想太多，可能会有一个好结果，专业的能力当然要，决策上不能想太多，想太多了就上不去了。

最后王总您来结个尾。

王超逸：良与不良在我们看来是背后代表的风险的问题，我们要有一个对风险的把控，要具体问题具体分析，我们抛开这个市场周期不谈，良与不良就是看背后的回报率，如果价格上有优势的话，不良资产我们也有动力把它做好。

刘唯翔：感谢在场的嘉宾，让我看到了，虽然时局很艰难，但大家还是努力向上，比较积极看待这个市场，也是我作为地产律师希望看到的局面，日子难过，但还是要过下去，房地产永远是一个长期而辛苦的行业，都是赚辛苦钱的。谢谢六位嘉宾，也谢谢在座的坚持到最后。