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原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：中建四局城发多元业务的发展结构已初具雏形。
观点指数 距离正式首开不到一个月，近日中海大境将加推新楼栋2栋和6栋，建面约126-270㎡户型，加推价约7.3-10万/㎡。
中海大境首开共推售393套房源，并且全程采用线上开盘。项目开盘当日成交221套达33.6亿元，开售的产品是1栋、10-12栋，建面约125-270㎡的大户型。
去年，该项目地块由中海以约127.9亿元的总价成功竞得，折合楼面价约52192元/平方米，刷新广州楼面价TOP10的纪录。上涌地块位于广州中轴线海珠区中部，占地约17.72万平方米，总计容建面约36.37万平方米，扣除配建后实际可售住宅建面约24.51万平方米。
今年1月11日，中海联合中建四局城发就广州海珠上涌果树公园地块项目成立合营公司（广州启瑞房地产开发有限公司）。合营公司将由中海及中建四局城发分别拥有90%及10%的权益。
据了解，中建四局城发的前身是中建地产广州，更名后的业务方向和领域也发生了改变。
区域转向
中建地产广州公司成立于2006年，总部设在广东广州，是“中国建筑”旗下主力公司——中国建筑第四工程局有限公司全资控股的综合开发运营商。
其作为中建四局唯一一家房地产开发运营公司，业务涵盖地产投资开发、物业服务、资产运营三大板块。
2002年12月9日，中建四局总部从贵阳搬迁到了广州。其地产平台公司在迁入广州4年后成立，取名为中建地产广州。由于中建四局本身有很深的贵州烙印，所以中建四局地产平台公司有不少是贵州的项目。
贵州房地产市场表现趋弱是中建四局城发调整战略布局的因素之一。2023年贵州省房地产商品房销售面积2214.68万平方米，较2022年同期相比减少了1632.33万平方米，同比下降5.6%；商品住宅销售面积2028.46万平方米，较2022年同期相比减少了1362.88万平方米，同比下降4.4%。
从区域银行中可以了解到，贵州某银行55.68亿元的不良贷款中，有30.46亿元来自房地产业，占比超过了一半。截至2023年末，房地产业贷款总额为75.41亿元，房地产业不良贷款率达到40.39%。银行暴露出来的地产不良侧面反映当地的地产风险。
2024年贵州省政府工作报告中，较大篇幅提及了2024年地产领域的工作目标和主要任务，主要是化解风险。其中包括探索构建房地产发展新模式；推进房地产领域供给侧改革，完善“市场+保障”的住房供应体系；探索建立“人、房、地、钱”要素联动机制等。
去年改名后，中建四局城发介绍公司总部设在广东广州，累计投资额超500亿元，总开发面积约800多万平方米，经营地域立足粤港澳大湾区、辐射国家中心城市。提出谨慎拓展房地产业务，未来公司将聚焦广州为主的核心城市及区域，全面提升房屋建筑发展质量，逐年提高利润率水平。
从开发业务的利润可以看到，2020年起逐年递减，到了2023年1-6月有明显回升，2023年全年毛利润率仍未知。
观点指数认为，中建四局城发由贵州转向广州，是根据市场的变化作出的主动选择，广州相对贵州有更多推动房地产项目成交量的积极因素，如人口、经济发展等。
广州统计局显示，2023年广州常住人口按年增加9.3万人，扭转了2022年的负增长态势。根据运营商通信数据，截至2023年2月底，2022年12月广州市流出的人口基本已经返穗，回流率达94.32%。2023年，广州地铁全年日均客运量达857.2万人次，较2022年提升了33%。
业务调整
中建四局在其他八局里面是比较低调的一家，房地产开发业务规模也相对较小。一定程度是受自身规模影响，中建四局城发与其他中建系地产开发平台公司有不小的差距。
如中建三局旗下的地产平台中建壹品，在核心城市大幅逆势拿地。
开年以来，中建壹品在京71.06亿拿地。在深圳，中建壹品联合湖北联投以51.79亿竞得深圳2024年首拍地块，这是近年龙华土拍中面积最大、价格也是最高的地块。
在上海，中建壹品于1月9日获取在沪开发的首个保障房项目——宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0301-18地块，总投资额约15亿元。4月25日，成功收购上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及相应债权，从而间接获得上海杨浦滨江定海街道154街坊的风貌旧改地块，收购价为37.5亿元。
截至4月29日，中建壹品今年至今的拿地金额达165.35亿元。
面对市场的调整，中建四局的定位和业务模块也开始主动调整。其中中建四局城发成为中建四局旗下的城市投资开发运营服务平台。业务包括地产开发平台、城市更新平台、代建管理平台、资产运营平台和城市服务平台。
截至2023年6月，中建四局的纯房开业务营业收入为9.89亿元，2022全年为15.08亿元。规模和体量的整体提升是平台公司的动力之一。
回顾中建四局在湾区开发的项目，仍然存在去化的问题。中建映花悦和中建映湖悦之前披露今年年内会竣工，但上图可以看到，其项目销售比例仍处在三成左右。房开项目的资金回流有限，开辟其他业务增收增利势在必行。
去年，中建四局投资发展公司与中资产城更新集团正式签署战略合作协议。双方将围绕各自的资源与优势，在粤港澳大湾区之片区就开发、城市更新、产城融合与产业策划等领域开展合作。
中建四局城发推进城市更新业务与广州最近政策的推进高度相关。《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》指出，至2035年拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个，其中旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个）、旧城混合改造项目15个。
3月29日，《广州市城中村改造条例》批准通过，这是全国首个城中村改造立法。《条例》共三十九条，针对城中村改造中的一些热点问题进行了明确规定，例如集体土地怎么收、征收补偿标准怎么定、征地补偿安置方案、保障性住房建设、村民的社会保障等。
不过要注意的是，去年发布的《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》中，政府认定的市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企，而各区可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。
虽然不能直接获取相关的旧改土地，地方区属国企和央国企合作可以很好地解决这个问题。
2023年11月2日，中建八局通过公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%的股权，参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项目。收购完成后，双沙经联社、中建八局（宏胜投资）、知识城集团持有的广州市黄埔区双沙社区城市更新项目公司股权比例分别为51%、34.3%、14.7%。
观点指数观察到，这样合作方式，一方面可以减轻地方国企的投资压力，还可以学习央国企的开发经验。对于合作方的国央企来说，可以增加业务，核心城市更新项目有更好的利润空间。
4月24日，广州市人民政府与中国建筑集团有限公司在穗签署深化战略合作协议。这也意味着，中建四局城发还会面临其他中建系公司的竞争。对于其他中建系企业来说，中建四局城发的优势是总部位于广州，相对熟悉广州的市场。
中建四局城发其他的业务也在同步推进中。2023年4月，成立城市运营服务公司，之后中标东莞三江六岸迎宾慢行桥代建服务项目。
中建四局城发多元业务的发展结构已初具雏形，未来孵化如何还需市场检验。
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