天风证券:维持保利物业“买入”评级 未来业绩目标有望稳步兑现

天风证券:维持保利物业“买入”评级 未来业绩目标有望稳步兑现
2024年03月29日 15:46 新浪港股

  天风证券发布研究报告称,维持保利物业(06049)“买入”评级,考虑行业竞争加剧,调整公司24-25年归母净利润为16.36亿元、19.33亿元(前值17.86亿元、20.70亿元)。公司背靠龙头央企保利集团,股东优势强大,内生增长动力强劲,同时外拓积极,规模、盈利双双稳健增长,该行预计在管理层聚焦精益管理策略下未来业绩目标有望稳步兑现。

  事件:公司发布2023年业绩公告,公司23年实现营业收入150.62亿元,同比+10.0%;实现归母净利润13.80亿元,同比+24.0%;实现基本每股收益2.50元/股,同比+24.4%。

  光大证券(维权)主要观点如下:

  业绩增长稳健,毛利率逆势提升

  收入端,公司23年实现营业收入150.62亿元,同比增长10.0%;其中,物业管理、非业主增值、社区增值服务收入分别为101.52、20.93、28.16亿元,分别同比+20.5%、-4.6%、-8.1%。利润端,公司23年实现归母净利润13.80亿元,同比增长24.0%。管理规模扩大支撑业绩快速增长。23年公司实现经营性现金流24.2亿元,同比+63.9%,覆盖净利润倍数达1.73,利润质量高。公司23年整体毛利率19.61%,较22年增长0.8pct,分业务盈利水平均有提升。公司23年净利率9.27%,较22年提升0.99pct。费用管控方面,公司23年管理费率较22年降0.68pct至8.14%,精益管理驱动利润率水平提升。23年公司分红比例提升15pct至40%,持续加强股东回报。

  规模优势持续扩大,市场化发展成绩斐然

  截止23年末,公司合约、在管面积分别为9.22、7.20亿方,分别同比+19.5%、+24.9%,合约在管比达1.28倍。2023年大股东保利发展实现签约面积2386万方,受益于保利系资源支持,公司潜在交付增量充足。从项目来源看,截止23年末,来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的37.1%、62.9%,第三方占比较22年同期提升3.5pct。23年内公司新拓展第三方项目的单年合同金额29.7亿元,同比+7.4%,新签约第三方项目的单年合同金额约27.7亿元,同比+61.0%,市场化发展继续突破。从业态分布看,截至23年末公司住宅社区、非住宅物业在管面积分别为2.9、4.30亿平,分别占比40.2%、59.8%。住宅项目23年新拓展存量单年合同金额破亿元,且均位于北京、南京、武汉、成都等核心城市,业务布局加速向核心城市集中。非住管理面积占比较22年同期提升3.7pct,其中商业及写字楼、公共及其他物管面积分别占总在管的4.1%、55.7%,公共及其他物业占比较22年提升3.2pct。23年公司新签公共及其他物业项目的单年合同金额达15.06亿元,同比+36.7%,扩大全局业态的独特拓展优势。从物管单价看,截止23年公司住宅社区物管单价2.31元/平/月,较22年同期增加0.03元/平/月,来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.41、1.82元/平/月,受益于新项目定价标准提升及部分在管项目提价,平均物业费单价稳步提升。

  社区增值规模回落,优化结构聚焦核心

  社区增值服务方面,23年实现收入28.16亿元,占营收比重约18.7%,同比-8.1%,主要因部分生活服务业务出现收缩和波动,受消费偏弱、竞争加剧的市场环境影响,及公司持续优化产品结构,加强核心产品聚焦。非业主增值服务方面,23年实现收入20.93亿元,占营收比重约13.9%,同比-4.62%,主要因提供案场协销服务的项目数量下降,及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。上游地产业务收缩背景下,公司非业主收入规模仍保持在相对稳定水平。

  风险提示:业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性

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责任编辑:史丽君

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