2024年中国代建企业综合实力TOP30研究报告重磅发布！_新浪财经

2023年3月29日，亿翰智库在上海隆重举办“第八届不动产行业高质量发展峰会”，期间重磅发布《2024年中国代建企业综合实力TOP30》等系列研究成果。

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解读

近年来，代建业务迅速崛起成为行业热点话题，吸引了众多房地产企业的积极参与，目前已有近百家企业布局这一领域，市场规模显著扩大。随着参与者数量的增长，代建行业的竞争格局正经历由初步开发阶段向饱和状态转变，市场环境或将从不充分竞争的“蓝海”迈入竞争激烈的“红海”。面对这一变化，行业发展的关键在于坚持创新驱动和高质量提升，以此推动整个代建行业在新的竞争态势下实现可持续且健康的增长。

代建行业发展现状

伴随众多企业不断涌入代建行业，这一领域已凸显出四大态势：市场高竞争日益激烈，行业准入门槛不断提升，对各项能力要求愈发严格，但同时，服务费率相对较低。

高竞争

代建新增面积创新高，进入企业近百家

尽管房地产行业在疫情后持续调整，多家房地产企业退出市场，但是同期代建市场却逆势而上，展现出蓬勃的活力与强劲的增长动力。

在这一阶段，代建领域的新签约建设面积呈现大幅度扩张。对比2023年商品房销售面积增速明显放缓，同比下滑8.5%的情况，代建领域的新签约建筑面积同比增速却实现了53%增长率，全年新增签约建筑面积高达16,996万平方米。

图1：2013-2023年房企代建业务新增建面走势图（万㎡）

与此同时，进入代建行业的企业也在迅速壮大。据统计，至2021年末，涉足代建业务的企业尚不足36家，而仅仅过了两年，到了2023年末，进入企业约超过90家，接近百家的企业纷纷宣告进军代建市场，足见代建行业在这个特殊时期的巨大吸引力和发展潜力。

高门槛

地方城市规范代建操作

随着行业规范的日渐成熟，地方政府正持续推出一系列代建管理制度和细则，旨在强化政府主导的代建项目操作规程，并抬高行业准入门槛。

第一，代建范畴标准化，明确了适用代建的项目规模、政府投资比率。如福建省规定省级政府投资项目，项目总投资3000万元以上的实行代建制。

第二，代建类型标准化，不少城市明确规定将行政机关、事业单位、社会团体等公共机构的办公大楼、业务场所及其配套设施等特定类型的建设项目需进行代建管理。

第三，代建分工明确责任主体，划分了委托单位与代建单位各自应尽职责，如委托单位应编制代建方案、筹措划拨建设资金、监督协助代建单位完成工作等。

高要求

对操盘和代建专业能力要求提升

随着代建行业内竞争对手的不断增加，企业在参与项目招投标的过程中，对于其操盘能力和专业素养的要求也随之水涨船高。

以华润置地在大型体育赛事运营方面的表现为例，在西安举办第十四届全运会期间，华润置地作为重要的场馆运营合作伙伴，出动超过2000名保赛人员分作45个团队，筹备450天，确保了全运会赛事的顺利进行和圆满落幕。正是因为华润置地在全运会期间展现出的卓越运营能力和良好声誉，后续不仅被委任为成都世界大学生夏季运动会的重要赛事支持力量，而且还承担起了成都东安湖体育公园配套建设的代运营重任。

低费率

代建费率有所降低

作为一种轻资产经营模式，代建行业在初始阶段无需大规模的资金投入，因此，其资产负债率通常能保持在一个相对健康的水平。从上市公司绿城管理披露的数据中可见，代建行业的毛利率表现突出，通常在30%至40%之间，相比之下，传统的房地产开发行业的毛利率大致在10%上下就显得相对较低。

然而，代建行业的管理费率却呈下降趋势，例如，在政府代建项目中，规模达到10亿元以上的项目，其建设管理费率往往仅为0.4%。同时，若干具有代表性的代建企业在商业代建项目上的建管费率也大多落在2.5%至5%的区间内。

代建行业发展趋势

代建行业早已不再是新兴领域，且已逐渐迈入激烈的市场竞争阶段。未来，行业格局必将经历深刻变革，发展模式也将迎来深层次的创新改革。

趋势一

未来代建行业签约面积将超2亿㎡、市场达千亿量级

代建行业的市场规模仍将持续快速增长。依据国家“十四五”规划提出的650万套保障性租赁住房目标，推算建设合同总额将达到1.4万亿元，若按1%的代建费率及30%的市场渗透率计算，十四五期间年均新增代建市场规模预计为8亿元。同时，结合全国城市更新、困境项目救助、政府城投及政府公共设施建设等领域潜在的代建规模估计，预计十四五之后，代建新建建筑面积有望突破2亿平方米，推动代建市场总量有望跃升至千亿级别。

趋势二

发展格局改变，过半企业将被淘汰出局

图2：2017-2023年代建行业TOP5集中度变化趋势

代建行业的行业格局也在经历显著变迁。随着竞争者的不断涌入，行业集中度TOP5已从2017年的70%降至2023年的50%，其间绿城管理、绿地控股、蓝城集团、华润置地、金地管理等领军企业持续发展进步，共同塑造了多强鼎立的竞争格局。

长远来看，代建企业需凭借扎实的专业能力立足市场，单纯依赖低费率抢占份额的发展模式难以持久。预计经过一番激烈的市场竞争洗礼后，行业最终将形成由40至50家核心代建企业构成的格局，其中全国化的头部代建企业、聚焦专业领域的代建企业、深耕区域的代建企业三类企业竞争力更强。

趋势三

政府代建崛起，纯代建向代建+的轻资产运营模式转型

当前，政府代建已成为代建行业的焦点，以绿城管理、华润置地、蓝城集团为代表的代建龙头在2023年政府代建项目的覆盖面积均达到约1000万平方米，更有超过十家企业的政府代建业务占比超过50%，其中绿城管理明确提出，未来代建业的大头在于政府代建。

图3：绿城管理3+3业务模式

此外，融合代运营、代销等多种业务的“代建+”模式有望成为未来行业发展趋势。众多代建企业正积极探索将代建主营业务与其他配套服务相结合的多元化业务模式。例如，绿城管理提出了“3+3”业务策略，即将代建主业与金融服务、产城服务和产业链服务三大配套服务紧密结合。金地管理则推出了“三大主营业务+两类增值服务”模式，着重发展以咨询顾问和项目管理为核心的增值服务。东原集团更是推出了集代建代销、多元管理和城市服务于一身的综合业务模式。

代建企业需加速提升专业能力

未来已来，面对更为激烈的市场竞争，代建企业必然要踏上高质量发展的轨道，其核心要素将聚焦于专业性、特色标识、品牌影响力、资源整合力以及组织效能五个方面。

专业性

构建专业代建核心竞争力

专业代建能力是代建企业的根本。企业通过建设专业人才队伍、优化项目管理能力、提升产品质量与客户满意度、推动技术创新与研发、进行产业链整合与协同、建设传承企业文化等行动，不断强化自身专业化代建能力。

标签性

打造独特代建品牌IP

独具特色的IP塑造同样至关重要。企业应在某一擅长和优势的细分领域持续深耕，积淀良好的口碑和实战经验。当前已有不少代建企业形成了自身独特的竞争优势，塑造出鲜明的“标签”。如华润置地以“大型文体场馆”为核心的城市片区统筹开发，龙湖龙智造智慧代建模式等。

品牌度

提升品牌传播与影响力

搭建专业代建平台，加强品牌营销推广能力。自2021年起，包括世茂集团、旭辉集团、龙湖集团在内的多家企业相继成立专门的代建平台，专职负责代建业务。超过30家企业设立了专属的代建微信公众号、视频号等媒体渠道，持续对外展示其产品力、交付力、服务力等核心价值。

资源力