2024中国地产企业综合实力TOP100研究成果发布！_新浪财经

成果

解读

2024年3月29日，亿翰智库重磅发布《2024中国地产企业综合实力TOP100》。2023年，行业调整仍在继续，房企综合实力的格局也在继续变化。

分企业类型来看，鉴于国央企的强信用与强韧性，以及规模民企违约继续，2024年综合实力百强企业中的国央企较2023年继续增加，达51家，国央企席位首次过半。

分梯队来看，TOP10房企中，建发房产位次提升3位，龙湖集团成为头部中的唯一民企；TOP11-30中，保利置业、国贸地产、联发集团、深业集团等名次提升较为明显，滨江集团、新城控股、新希望地产、雅居乐集团等民企也位列前三十。

下文将从行业政策、市场环境与企业销售、土地市场与企业投资、行业风险等四个维度对2023年至今的房地产市场进行深入解读。

核心观点

行业政策：政策始终积极，实际效果有限

2023年以来，政策取向始终十分积极，不过正如我们所见，政策的效果比较有限。

需求端政策方面，以724政治局会议为起点，第二轮需求端宽松开启。第二轮需求端宽松的主要特点是一二线城市大力度打开限购和限贷，同时房贷利率在低点上一降再降，至目前，我们看到：①限购方面，除北京、上海、深圳和海南外，大部分城市购房限制已经取消或者限制力度已经很小，而北京、上海、深圳2024年以来也在逐渐松动限购。②首付比例方面，包括一线城市在内，城市普遍下调首付比例，大部分城市跟随“全国底”，北京、上海、深圳取消普宅与首付比例挂钩后，二套首付最高下降达40BP。③贷款利率方面，“全国底”继续击穿历史低位，首套最低3.75%，2月百城首套平均利率仅为3.6%。

应该来说，第二轮需求端政策的力度是显著的，不过时机有所滞后，因此效果有限。一二线城市政策终于开闸的时候，居民收入预期、房价预期已经处于非常弱的阶段，资格放开和支付门槛下降对于购房者决策的影响有限。

融资端政策方面，2023年以来，在“三支箭”的框架下，债券、股权渠道的政策落实并不乐观，信贷方面年底出台了“三个不低于”等举措，城市房地产融资协调机制在2024年初快速推进。

我们看到，尽管有“三支箭”框架及框架下各种举措，融资端的政策力度并不大，造成这种差距的原因在哪里？我们认为，是监管部门始终坚持的“市场化”原则，市场化意味着金融机构需要自担风险，在房地产行业当前的信用情况下，各金融机构必然难以向政策导向看齐。

梳理来看，融资政策的导向经历了“保项目”到“保项目+保主体”，再回到“保项目”，近期似乎又有“保项目+保主体”的迹象。我们认为，监管机构的目标始终是：保交付，以及行业风险可控，保项目和保主体是实现的手段，保项目是一以贯之的，而保主体的力度则随着监管对于行业风险的判断和政策实施的效果产生变化。

市场和销售：市场持续探底，民企销售显著缩水

2023年，市场一路下行，全年商品房销售额跌下12万亿元，回到与2016年相当的水平，销售面积更是倒回2012年的水平。全年来看，市场呈现“脉冲式”行情，分别在一季度和6月、9月、12月出现不同程度回升，其中一季度回升最为明显，其余月份成交均较弱。分城市来看，尤其是下半年以来，各能级城市成交普遍下行。

进入2024年，市场仍在探底，1-2月销售达到2017年以来的同期次低（最低值为2020年1-2月）。我们认为，由于宏观经济、收入预期和房价预期等因素均难以改善，预计2024年全年市场继续下行，全年商品房销售额可能跌下10万亿元。随着市场继续下行，市场判断的颗粒度细化到板块和项目，单纯从城市能级去预判意义已经不大。

图表：2021年以来商品房累计销售额及同比变化

图表：2021年以来单月商品房销售额及同比变化

资料来源：国家统计局，亿翰智库

图表：2023年以来亿翰监测各能级城市商品住宅成交面积走势

资料来源：亿翰智库

注：城市能级划分依照亿翰智库监测标准，一线城市包括北京、上海、深圳、广州，核心二线城市包括杭州、南京、苏州、武汉等10个城市，普通二线城市包括西安、南宁、长春等7个城市，三四线城市包括惠州、扬州、徐州、中山等18个城市。

在此背景下，企业销售也愈发艰难。2023年，TOP200企业销售总额同比下降15.7%，千亿房企仅16家，基本回到2017年的水平。2024年1月和2月，TOP200企业单月销售连续刷新2017年以来的新低，1-2月销售同比腰斩。

图表：2020年1月-2024年2月TOP200房企销售总额及同比

资料来源：亿翰智库

备注：数据来自于亿翰智库以月度频率发布的《中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》。

分企业来说，国央企的韧性要明显好于民企，整体销售降幅大主要是由民企贡献。2023年1-12月，以销售额TOP100企业来看，国央企平均降幅不到1%，而民企平均降幅超过20%。

具体企业而言，中海地产、华润置地、绿城中国、招商蛇口同比微增，建发房产、越秀地产同比增10%以上，同时包括中交房地产、保利置业、联发集团等也小幅正增，中交房地产正式进入TOP20，后两者则跻身TOP30。反观民企，超过一半企业同比降幅在三成以上，其中又以出险企业更甚，降幅达到五至六成，少部分民企保持平稳，例如滨江集团几乎与2023年持平，龙湖集团降幅也小于同业，幅度为14%。

不过进入2024年，企业销售均经历着严峻的考验，作为造血渠道，销售回款的持续收缩将会继续破坏企业的流动性，流动性危机的阴云依然笼罩在行业上空。

土地和投资：供求规模创新低，民企投资占比仅一成

2023年，土地市场供求齐降。以300城来看，2023年推出建面超过6亿平，同比下降19.6%，成交建面约4.9亿平，同比下降20.9%，推出建面和成交建面刷新十年新低。

分城市能级来看，规模占比过半的三四线城市降幅最大，一二线城市稍好。一线城市推出建面和成交建面分别下降12.6%和21.7%，二线城市分别下降16.7%和15.0%，三四线城市分别下降21.7%和24.0%。除一线城市外，其他城市2023年供求规模也均为十年新低。

在房企纷纷追求核心城市、核心板块的投资策略下，土地市场热度呈现整体冷淡、局部高热的点状特征，放开土地限价后，我们看到的也是少数热点地块的溢价率上行。

2024年土地市场料将继续下行，在此背景下，地方政府要想保证一定的土地成交规模，需要继续供出优质地块。例如开年杭州土拍始终保持热度，两次土拍大多数地块都溢价成交，整体溢价率均在19%以上，主要原因就是两次推出的地块质量均较好，北京也在调整土地供应的结构，在公布的第一批次拟供应地块中， 23宗地块有9宗位于中心城区，近九成地块位于轨道交通站点周边、“两区”与“三城一区”及城南计划覆盖区域等重点功能区。

图表：2014年-2023年300城涉宅土地供应与成交情况

资料来源：亿翰智库

企业投资来看，一方面，民企的投资占比持续下降，2023年1-12月，在权益拿地金额TOP100企业中，央企、国企、民企权益口径拿地金额分别为5743.6亿元、5396.6亿元、1673.1亿元，分别占比44.8%、42.1%、13.1%，百强房企中民企仅剩21家；另一方面，随着大多数城市都恢复“价高者得”的拍地模式，曾经备受瞩目的新力量民企整体活跃度明显下降。

图表：2021年12月至2024年2月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

风险：企业融资困境难解，风险或将继续发酵

虽然2022年底出台了“三支箭”及后续政策，但是2023年以来，行业融资困境依旧愈演愈烈。

信贷渠道来看，2023年房地产开发贷款改善的趋势逐渐减弱，一季度提升比较明显，但此后余额呈下降趋势，在2023年末又跌下13万亿元。2023年底提出的“三个不低于”对银行房地产贷款增速提出了量化要求，不过在房企信用没有改善的情况下，预计难以明显提升信贷融资规模。

2024年初推出的城市房地产融资协调机制正在加速推进，至2月底，报送的“白名单”项目超过6000个，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。多家出险民企也陆续获得融资，例如截至3月15日，碧桂园已有272个项目被纳入“白名单”，获得融资支持金额达17.32亿元，截至3月18日，旭辉集团已有43个项目入选“白名单”，获得融资支持金额15.52亿元。应该来说，融资协调机制在推动项目保交付上取得了初步成效。

债券渠道来看，境内债方面，2023年信用债全年发行规模超过4800亿元，同比下降11.7%，净融资额继续为负且缺口扩大至超过800亿元。与2020年相比，信用债融资规模已跌去33%。其中，民企的债券融资通道愈发狭窄，2023年融资中地方国企占比过半、央企占比在三成以上，民企占比仅为个位数。海外债方面，2023发行规模继续下挫，发行规模仅145亿美元，同比下降近20%，2023年发行规模仅有2020年的两成。

图表：2019年以来信用债发行与净融资额走势

股权融资来看，A股定增推进缓慢，2022年底至今至少30家企业递交申请，但实际完成募资的仅有4家，分别是招商蛇口、华发股份、陆家嘴和福星股份，募资总额分别为85亿元、51.24亿元、67.44亿元和8.14亿元。

市场不断下行，销售回款逐渐收窄，加上融资通道亦受阻，行业流动性风险仍在不断暴露。2023年内至少6家规模民企首次公开违约，其中包括TOP10民企，而进入2024年，规模民企违约仍在继续，万科的流动性问题更是再度引发外界对行业信用危机的深切担忧。总而言之，在销售端和融资端来源继续承压的背景下，行业风险或将继续发酵，仍旧需要监管机构密切关注并适时给予支持。