风暴眼中的万科，如何才能脱困？｜钛媒体对话亿翰智库于小雨_新浪财经

春节以来，地产“优等生”万科负面缠身，债务疑云、评级下调、销售下滑，甚至连董事会主席郁亮都被烟台市百润置业等10家企业联名举报了。

万科被业内人士誉为“地产敲钟人”，因其对地产行业的判断一向以精准著称。

早在2018年，万科就喊出了“活下去”，2022年判断“房地产行业进入黑铁时代”。照理说，能够预判市场走向，万科就应该尽早着手准备规避风险，然而何以还是走了大多数同行的老路？当前万科面临的最大风险是什么？到底该不该救万科或者该如何救万科呢？漩涡中的万科对整个房地产市场会产生何种影响？未来房地产市场朝何处去呢？

亿翰智库研究中心总经理于小雨受邀于第三期《钛媒体财经风云对话》中，同中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心副主任陈晟以及主持人钛媒体副总编辑胡润峰，共同探讨当前万科面临的问题及未来房地产市场走向。

以下为于小雨语录节选：

判断偏差以及经营上变化不及时

导致风险无法避免

胡润峰：万科是房地产行业优等生且过去能较准确预测到行业风险，2018年就喊出了“活下去”，令业界震惊。既然早有预判，何以还是走到今日？

于小雨：我觉得有三点原因造成万科如今的困境，第一，万科可以说是地产从业人员的信仰，它很多时候都能比较超前地对政策、环境、形势作出判断，包括一些决策和业务上的打法也是比较超前的，但这一次的预判跟实际却存在偏差。2023年的数据和以往的高位数据确实大幅下跌，按统计局的口径，销售于高位下降 36%，新开工下降超58%，竣工下降7%，开发投资下降25%。其实，很多企业在年报中提到，2022年已是比较低谷或者低迷的年份，没想到2023年更艰难，甚至从2024年一季度的数据，或者体感上看，2024年也是非常难的一年，包括万科在内的企业，都存在现实和预测的偏差，所以在拿地和融资方面的安排可能是出现了一些问题。

第二点，我觉得与金融杠杆的使用有关。回顾万科过往的发展，其通过小股操盘的方式，也在一定程度上过度使用了金融杠杆，在现阶段，对于企业来说是比较难受的。

第三点是短钱长用。万科在后期进行了很多扩张和业务多元化，整体业务范围和规模很广，在地产行情好的时候，这些前期投出比较大且短期很难产生现金流的长期投资业务是没有太大问题的，但在市场行情下行的时候，就有可能出现问题，因为它所贡献的现金流和利润往往是比较有限的，这对企业来说就出现了负向作用。

总体来说，在以上三种问题的叠加作用下，企业受制于环境，加上企业本身的判断的偏差，以及业务上的变化和经营上的问题使得如今的万科出现了一些情况。

改变自身和消除负面舆情

才能摆脱目前的困境

胡润峰：是否可以暂时把万科的困难定性为受市场环境不利导致的流动性问题？一旦市场好转，万科就有望摆脱困境？

于小雨：我觉得 2024 年还是一个磨底之年。对于现在的万科来说，我觉得不仅仅是市场整体恢复的问题，它还需要面对负面舆论对它的冲击，目前我们已经看到负面消息给它带来股债双杀。万科目前处在舆论的中心，利益相关方包括购房者、潜在的购房者、提供或者即将提供金融支持的金融机构、政府、上下游供应链等都会怀疑万科能否成功应对这些难关。这些负面的舆情其实已经对万科有一个比较深的影响了，股债双杀便是最明显的体现，接下来可能即使整个市场好转，负面舆情也可能导致潜在的购房者在置业的时候存在交付顾虑。

此外，政府应适度协助企业进行保项目，目前这种支持的力度并不大，但是舆论对企业的伤害是很大的。如果行业未来将有所好所，企业能否在这一波负面舆论中坚持也是比较关键的问题，这对于现阶段的万科是一个比较大的挑战。

保交楼是首位

企业应以生存为大前提

胡润峰：对于万科负面舆情中提及的虚增资本、挪用资金、影子银行、逃税等行为，在行业中一定程度上是存在的，于老师怎么看？

于小雨：我有三个观点，第一，对于一家民营企业，在行业上行期时，可能存在这种情况，但是现在处于行业下行期，可能是双方利润分配出现了问题包括利润分成没谈拢、没分够，或者可能是小股东或合作方想下牌桌，但是万科没处理好……这些负面信息早在8 个月前已有举报，事情也在持续发酵，甚至部分城市的负责人出现了被带走的情况。万科2023年年报中，山东隶属的北京区域净利润亏损2.5个亿，我认为是因利润分配问题导致了很多隐藏在企业背后或者行业背后的事情被拿到明面上来。

第二点是负面的舆情可能会给万科带来更严重的后果，不仅仅是股债双杀，企业品牌以及销售的问题，还有舆情对于品牌信誉、企业的信用、销售的负面影响都是立竿见影的，这对于企业来说是非常严重的。

第三点当下应该如何解决问题，我觉得从高层或者整个企业经营角度出发，保交楼是首位，企业应以生存为大前提。

政府不应无限制地兜底

存活的关键仍在企业自身

胡润峰：从整个行业和宏观经济的角度讲，除了企业自身的努力之外，政府该不该救万科，如果要救的话应该怎么去救？

于小雨：我的观点和陈院长有点类似，放眼整个行业，目前市场上处于保项目不保企业的思路，因此万科如果倒下的话并不让人意外。举个例子，华南城和特区建发的关系就好比万科和深铁的关系，深圳国资或者深铁对万科的帮助也是有目共睹，他们在债务、认购等方向上给了一定的支持，甚至在去年的会议上也喊出了比较明确的支持，但是从高层会议或者表态上看整个融资支持依然遵循市场化、法制化的原则。企业肯定是希望政府帮忙，但是现阶段要去救一家企业，政府需要考虑是否存在道德风险等多种问题，因此企业的积极自救才是比较现实的。

万科的优势在于手里好的资产还是非常多的，2023年以来万科交易的动作也开始频繁起来，包括七宝万科广场的出售，高层在业绩发布会提出在2024年将继续扩大大宗交易等，我觉得如果企业坚持不躺平，进行极端情况等多方面考量并进行相关的资金安排、现金流复盘等，在现阶段，企业靠自己比靠外部支持可能更有效。

盘活现金流

解决融资难题是当下应该做出的调整

胡润峰：万科账面资金看上去能够覆盖一年内到期有息债务，但实际上很多是受限资金，并不能很灵活地运用到解除流动性危机上，两位嘉宾觉得在政策上会不会做一些相应的调整呢？

于小雨：首先是我觉得万科账面的资金可观，但是关键是预售资金监管层面无法得到这么多的现金，根据测算可调配现金估计就一半左右。对于售资金监管的优化，虽然说国家高层以及民间都在建议推行，但是落到地方执行是几乎是不太可能的，因为保交付是压实在地方，如果资金出现了问题，等同于地方政府去兜底了，所以地方政府监管严格的可能性更大。

整体来看，我觉得企业不要对于政策抱有过多期待，得进行压力测试和测算，更多要考虑这些刺激性的政策、支持性的政策已经存在两三年了，但并没有带来市场和监管的大幅转变，在这种情况下，企业的极端测试就更应将这些因素考虑在内。

目前企业确实存在融资难的问题，像“三支箭”、金融16 条、融资协调机制等政策也是比较到位，但是落实到项目上的金额仍要看实际情况。2023年政策要求银行提供保交楼2000亿的贷款，但最后只用了两位数的额度。因为金融机构也是利益导向的，它也需要考虑钱的风险性，所以接下来主要就是要解决的执行难、落地难的问题。

另外融资政策确实给企业带来了希望，但是说实话，能用上这些政策支持的企业是少数的，万科算是其中之一。万科发行REITs，但是发行的额度也不大。因为发行REITs需要考量持有类物业的质量，它还有很多规则，比如税收规则、独立性规则，也有合规上的问题，都是需要时间去消化，不是短期内就能立竿见影的。此外，经营性贷款，可能会对持有性物业较多的企业有一定的助力，但这类企业整体上来看是少数。

总体来说，企业资金方面，监管放松是很难的，融资要看具体落地，更多的企业应该用最紧缩的状态进行压力测试，进行资金安排。