产业园区物业研究专题：生物医药园区物业服务打法指南_新浪财经

引言

产业园区是中国经济发展演化而生的产物，日益成为区域经济的重要支柱。随着产业园区发展逐步迈向特色化、资源配置优化、高质量发展的阶段，各种特色产业园区正在向我们走来。2024年政府工作报告还提出“加快前沿新兴氢能、新材料、创新药等产业发展，积极打造生物制造、商业航天、低空经济等新增长引擎。制定未来产业发展规划，开辟量子技术、生命科学等新赛道，创建一批未来产业先导区。”

本篇将围绕生物医药园区的发展潜力、空间格局、物企盈利状况以及到底能参与园区的哪些服务环节，解读物企在生物医药园区的“通关之路”。

生物医药园区发展活力良好，空间格局呈现三足鼎立

生物医药园区是伴随着80年代国家火炬计划—高新技术产业化发展计划而生的，受到国家宏观政策支持力度的持续加码以及顶层设计规划的逐步加强，近年来各地政府和园区纷纷布局生物医药产业，行业规模正在逐步壮大。如上海发布《关于推动生物医药产业园区特色化发展的实施方案》指出：重点建设定位清晰、特色鲜明、配套完备、绿色生态的“1+5+X”生物医药产业园区，加强规划布局、环保管理、生产厂房、基础设施、公共服务等“五个专业化”体系建设，推动上海生物医药产业高端化、智能化和国际化发展，加速建设全球顶尖的生命科学创新策源地、国内领先的生物医药先导区和长三角一体化生物医药产业协同引领区。叠加过去三年疫情影响，生物医药产业园已经成为园区快速发展的重要赛道。

从产业潜力上来看，我国健康服务业市场规模在2021年已突破8万亿元，《“健康中国2030”规划纲要》中提出，到2030年我国健康服务业总规模达16万亿元，其中生物医药产业潜力有望达到8万亿元，是我国最活跃、潜力最大的产业之一。从市场容量来看，据不完全统计，我国目前现有生物医药园区共计7021个，占全国产业园数量比重约10%，主要集中在广东、江苏、山东、上海等省市，空间布局上形成集群式特点，目前已经形成了大湾区、长三角、环渤海三大生物医药产业集群，呈现三足鼎立态势，展现出良好的发展活力。

无论是从顶层政策、产业潜力还是市场容量来看，生物医药园区正处于如日方升，呈现井喷态势。在生物医药园区蓬勃发展之际，由于其具备高专精技术、高投入、高附加值、高风险等特点，对于园区载体、配套设施以及服务都有着更高、更多的诉求。对于生物医药园区而言，如何构建专业化、标准化的服务运营体系，服务好中小创新企业是提升园区竞争力和发展力的关键之一。

生物医药园区物企盈利状况如何？

2023年年报季基本落下帷幕，据披露的2023年业绩报告，大多物企仍是处于增收不增利的状态。在当前宏观大环境的影响下，物企服务的客户群体普遍存在预算缩减的情况，而人工成本持续刚性增加，物企的盈利空间进一步受到挤压。

探究目前生物医药园区的物业费情况，在招投标网站上选取了三个苏州偏生产型生物医药园区物业服务项目，通过中标金额以及园区建筑面积测算出物业费水平在2.58-4.3元/㎡*月，虽无法与商办业态的物业费相比拟，但由于生物医药园区内整体科研办公建筑数量较多且园区方资金相对充裕，整体物业费水平普遍高于传统工业园区。据亿翰物研调研得知，物企在该业态上整体处于保本微利的状态。对于物企而言，如何在做好物业服务的基础上延伸服务边界，提升盈利能力是最值得思考的问题。

针对这一问题，亿翰物研调研采访了部分深耕产业园区服务的物企项目操盘手，从项目实际经营角度出发，在合同基本盘中提及的四保一服的利润空间是非常有限的，想要破局盈利困境，有以下两方面可以借鉴：

一是重点识别客户关注点。

从成本控制角度，人力及物料的成本都更考验现场服务团队的管理能力，各家物企在这方面都有各自的成熟体系，更应该注意的是管理过程中需要重点识别甲方的真正关注点，如重点关注区域、关注动线、重点事项等，并在该关注点上适当投入，把钱花在刀刃上，实际上会实现降本增效，事半功倍的效应。

二是承接园区租户端的服务需求。

生物医药园区中蕴含着大量可以利用现有服务团队来做转化的业务机会，类似于频次类服务，如为园区内企业提供夜间巡检、入室保洁等服务。虽然这些业务可能相对较小，但是胜在量大且不需要额外增加人员成本，实际上一方面在变相降低经营管理成本，利润空间相对还是较为可观的。下文我们将重点探讨物企在生物医药园区可参与且存在利润点的一些服务类型。

除公区四保一服外，物企还能做什么？

生物医药园区的运营管理模式按照开发主体来分，主要分为政府主导和企业投资开发两种类型，其中政府主导约占70%，大多采用政府招商形式，因此生物医药园区市场招投标主体往往以政府采购为主。

从生物医药园区对外市场招投标要求来看，目前该类型园区物业服务还是以基础的四保一服为主，包含园区公共区域以及配套建筑如公寓楼等，部分要求提供重大活动参观保障以及会晤服务。以某生物医药园区物业管理招投标文件为例，在招标文件中对于服务内容及服务标准做了详细的规定，但与其他园区类管理来看并无特殊标准要求。人员配置及要求方面，最低人数要求为39人，包含具有一定类似产业园区项目管理经验的项目经理，人员配置也相对常规化。

站在园区方角度，我们将园区服务划分为三大类：基础服务、增值服务以及配套设施服务，如上文所述四保一服利润空间非常有限，那么除基础四保一服外，物企又能涉足参与哪些园区服务呢？

增值服务

首先从生物医药园区的租户端需求来拆分，亿翰物研认为物企能够参与并且有盈利空间的业务主要有三：三废处理、参观接待、机电改造。

1）三废处理需求

由于生物医药产业存在其特殊性，具有产污节点多、污染因子多、污染防治措施工艺复杂且投资大等特点，园区的三废处理都有着严苛的要求。而生产研发车间危废物贮存场地有限且运输转运成本高，三废处理成为了困扰生物医药中小企业面临的普遍难题，但由于涉及到污染性、传染性等风险，运输处置相关资质条件严格。从盈利角度来看，目前三废处理已经成为生物医药产业链延伸的一个利润丰厚环节。

物企参与三废处理是非常可行的，关于如何参与三废处理，亿翰物研认为物企一方面可以通过收并购或与专业的环保科技企业进行战略合作，在实现园区危废料的安全运输的同时指导和帮助企业建立健全各项规章制度、危险废物申报登记、危险废物管理计划上报等，让企业能够全身心投入到生物医药的研发生产中。例如亦庄城市服务物业项目部配合安监部门、环保机构，主动引导客户科学管理这些危化品的流入、运输、储存、使用和危废处理。在园区建设危废暂存间，解决日产危废量小无处存放、销纳转运周期长及处置费高等难题。另一方面，物企可以作为中间商集中协助园区内企业对接三废处理企业，通过统一谈价统一处理等方式降低三废处理的价格。

图：亦庄城市服务物业项目部危废处理

图片来源：现代物业杂志官微

2）参观接待需求

作为风口上的产业，生物医药园区的出圈程度决定了其被参观考察的热度，某生物医药园区展示中心建成投入仅3个月就接待了百余个参观组团，因此园区参观接待需求十分旺盛。部分物企可以利用自身在展览展馆业态积累的经验，设计领导即客户参展动线以及配套讲解服务，打造贴心、安心、专业的高品质参观服务体验。

3）机电改造需求

一方面，园区内生物医药企业会产生自然更迭，存在原状拆除、装修、装饰的需求，另一方面，随着企业自身发展变化或是产能增加，可能会出现设备实验室重新装修、机电增扩容等相关业务，据亿翰物研调研，这方面的业务需求量及利润空间相当可观。目前一些规模较大的物企通过收并购或者是合资成立了安防机电公司，能够承接园区内企业的机电改造工程，如万物云投资成立专业提供企业级安防机电服务的业务品牌——万御安防。

此外，管道检修也是物企可以在原有工程维修的基础上进行延伸参与的业务。另一方面由于园区内大多为高知人才，企业对于员工福利采购及员工团建服务的需求也更为旺盛，物企也可从这两方面进行拓展延伸。

4）专业性增值服务

物企在大部分传统产业园区内开展增值服务为企业提供工商注册、政策申报、人力资源等，但生物医药园区企业更需要的是药物筛选、动物实验、临床试验、委托生产、代理销售等专业技术服务以及投融资等资金方面服务，对于此类服务，物企缺乏专业性，链条打入难度极大。对于物企而言，更多能够提供的是租户企业端的“四保一服”服务。

配套设施服务

生物医药园区同样具备公寓宿舍、商业、食堂等配套设施，对于此类设施，物企可延续其在常规产业园区中的管理模式，如做团餐业务等。除此之外，部分园区在招商引资之初，为吸引企业提高入驻率发挥集群效应，会设计科研共享实验室如动物实验室等，此类业态一般是引入专业机构进行管理，物企在这方面可以利用在产业园区的驻场优势，联动实验室管理专业机构完成部分基础的工作如实验室使用登记排序、人员出入登记等，在拓展自身服务边界的同时助力专业机构降本增效。

总结

对于生物医药园区服务，无论是物业服务或是运营服务，本质上更多是承接政府招商完成后企业入驻的一系列服务需求。物企积极参与做好服务，一方面是拓展在管规模与营收空间，另一方面也可以与政府打下良好的关系基础，未来或许能够承接更多政府公共项目。

其实，对于物企而言，提供企业服务不仅是能够得到眼前看得到的盈利，更多是需要将眼光放的长远，前瞻性把握住潜在的客户，通过这些服务增强客户黏性，伴随企业共同成长。当有一天医药研发类企业项目研发成功需要临床或上市，他们会走出目前的园区，自己拿地建厂，那么这时候物企也获得了更多的业务机会，实现真正意义上的可持续。