文/子木
4月30日，政治局会议如期召开，对楼市做出了新提法，大家要特别注意，我先把相关内容放到下面：
继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
总体讲了两个事情，一个是保交楼，另外一个是去库存。
我先从第一个帮大家做解读。
压实地方政府、房企、金融机构各方责任，切实做好保交楼工作。
这次把三保战略（保交楼、保民生、保稳定）中的“保交楼”特地提了出来，采取“压实”责任的方法，也就是“问责制”，进行加大效率改进，可以说是动真格的了。
保交楼提出很久了，但实际推进效果却一直很慢，坊间反应，经常看到“表演式复工”，也就是房企请了几个工人，每天在工地敲敲打打，给业主一个交代，但至于真实的交付时间，房企说在努力中……
楼盘一旦烂尾，就变成了不良资产，银行不可能继续给贷款开发，只能政府从中调解，通过其他手段融资，让开发商继续复工开发，或者政府旗下的城投公司接盘开发，但无论如何，都几乎不可能产生经济效益。因为期房这东西，业主早交过钱了，而钱呢，早被抽走去做了其他事情。
所以推进效果慢，在于地方、房企、金融机构都没有动力做。
为此去年央行特地大开金库，提出专项资金推动保交楼，但钱到手，怎么花又变味了，可能90%用于其他事情，只有10%给了工程环节，继续敲敲打打。
所以这次着重提出“保交楼”，应该是上面知道了具体情况，知道不能等了，决心动用制度力量对下面层层施压，一旦任务具象到“问责”层面，这个事情就有了确定的结果，这是我们一贯的传统。
解决烂尾楼问题，其实底层逻辑是为了解决市场信任问题，这是楼市复苏的前提，否则没有人再会买期房，更别说土地的招牌挂，连带财政收入和政府债出现一连串问题。
很多人问为什么不能全面推行现房制度？
其实上面是想推进的，这些年很多城市都有试点，但到下面，或多或少很难实行下来，主要是因为开发楼盘，资金成本是硬预算。
开发商拿地需要借钱，拿到地后开发工程需要借钱，如果等到2-3年交付了再卖，那么意味着要承担长期巨额资金成本，很可能就把利润压没了，但如果卖期房，实际上就转嫁了资本成本到业主身上。
前些年地产繁荣的时代，有雄厚资金实力支撑现房开发的开发商就不多，经过这一轮硬着陆后，更别提现房开发的难度了，所以现房制度是大趋势，但目前阶段还是无法有效推进，其他不做拓展。
接下来讲重点：
要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
新提法，老意思，这句话的核心有两个：
消化存量+优化增量。
当下全国房地产库存的确有些夸张，根据国家统计局数据显示，当前全国商品房库存约7.5亿㎡（3月末为74833万㎡，2月末为75969万㎡），已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。
有人经常问我，房地产市场发展了这么多年，结果地方没钱，房企没钱，银行没钱，信托暴雷，这么多钱到底去哪了，其实很大一部分都化成钢筋混凝土，沉淀到存量商品房市场。
存量库存蕴藏了天量的民间财富，房子卖不出去，市场失去了货币的传导路径和杠杆的派发工具，所以去库存是2015年的逻辑，也就是2024年的逻辑，也可能是2030年以后的逻辑。
但具体怎么去库存，单凭刺激购房是不可能实现的，利率降到多低，首付哪怕全部归0都没用，真实有效的方法就是如2015年那样，货币化棚改，推动“涨价去库存”。
涨价才是大规模去库存的唯一方法。
上一篇文章里面我提到了地产股暴涨的原因，其实在会议之前就传出，要淡化三大工程，全面转向去库存，现在来看，基本都对应上了。
如果敲定去库存为楼市的主要逻辑，结合着央行下场买债，提供源源不断的货币支撑，搞不好下半年，房地产就会出现另一番光景了。
但现在不好说的是，到底是否启动货币化棚改，或者还有其他的方法，我们要看大会之后，各地方因城施策做出的落地方案才能再做分析，总之，这是一次态度上的转变，大家要谨慎起来。
至于“优化增量”，逻辑就很简单了。
其实就是缩减市场开发规模，起码在旧库存未去化之前，不要再进行大规模开发作业，其次，要盖好房子，在这段话的开头还着重提到，要多研究市场的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待。
什么是优质住房？
电梯房、低容积率、高得房率、有花草园林、楼层低一些、物业好一些，户型以3-4室为主，一二线城市90平以上，三四线城市在120以上，主要满足大家的改善需求。
这样的房子，也将成为此轮去库存，价值增长的主流。
今年，北京率先启动了，改了报备的算法，很多户型都出现了大量赠送，实际宣传的得房率可以达到100%左右。
预计接下来全国各地都会推出一批有实力的好房子，比如成都的4.0住宅和杭州的精工科技玻璃幕墙，也会被外地复刻，而改善需求也将成为主流被照顾。
刚刚天津也宣布放开限购，惊讶的是，只对河北和北京放开限购，这么晚放开，还是选择性放开，可以说是相当自信了……对于外地人来讲，天津最大的吸引力可能就是教育，但当地却浑然不知。
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