相当意外!赴美IPO的贝壳,总资产近一半都是“钱”

相当意外!赴美IPO的贝壳,总资产近一半都是“钱”
2020年07月29日 21:00 市值风云

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

在中国,买卖二手房从来都不是一件容易的事。一个主要原因是卖家一般会把房源挂在多个中介出售,而买家也需要同时去关注多个中介。

而且经常出现的一件事是:卖家的卖房意愿也和能够卖出的价格相关,价格越高卖的意愿越强。

这里面,多个中介与卖家的扯皮、买家在多个中介之间的比价,都让二手房交易变得过于繁琐。曾经有过买房经验的老铁对此一定都体会得很深刻。

这时候,就迫切需要一个大的平台,各个品牌不仅可以发布房源信息,平台通过各种手段对信息进行“验真”,更重要的是,平台要建立各种标准,完善行业基础设施,让竞争最终变成专业能力和服务的竞争。

目前,风云君认为离这个目标最近的是贝壳找房(BEKE.N,以下简称贝壳)。恰好这家公司最近在纽交所递交了招股书。有了公开数据,风云君要是不解读,那实在说不过去。

一、意外!贝壳是中国第二大商业平台

房产交易有一个专门的指标,叫做GTV(Gross Transaction Volume,成交总额),与电商的GMV类似。值得一提的是,相对GMV,GTV确认口径要严格得多,必须真实成交,但允许最终过户手续没有办结的交易被统计在内。

根据招股书,2018年贝壳实现GTV1.15万亿元,2019年则突破2万亿大关,达到2.13万亿元,同比增长84.5%。

从GTV来看,贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台,以及中国第二大商业平台,仅次于阿里巴巴BABA.N,09988.HK)的6.59万亿元(注:2020财年)。

分业务看,二手房交易GTV为1.30万亿,新房交易GTV为0.75万亿,其他新兴业务GTV为0.08万亿。

这里的交易包括出售,也包括出租。其他新兴业务主要包括金融服务和装修服务。

根据灼识咨询(CIC)的数据,2019年中国住房市场规模为22.3万亿元。其中的10.5万亿,也就是47.1%是通过房产中介完成的。

疫情影响了很多行业,贝壳2020年一季度GTV较2019年同期出现短暂下滑,但在二季度,单季度GTV高达9992亿人民币,上半年合计达到1.33万亿,相当于2019年全年的62.5%。

说实话,这个数据出乎风云君的意料,相当震惊。

二、疫情肆虐,今年上半年整体增速仍达36.8%

先来看商业模式。

贝壳做的是平台生意,而其获取收入的主要来源是:存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。

二手房交易收入在2019年增长了21.9%,招股书显示,从边际收益看,2017、2018、2019年存量房交易的边际收益(净收入-经纪人佣金)分别为56.4亿、77.3亿、95.5亿,新房交易的边际收益(净收入-新房渠道及分佣)分别为28.7亿、30.3亿、49.2亿,可以看出存量房仍是贝壳基本盘。

2019年贝壳平台新房营收达202.7亿人民币,同比2018年增长171.3%。新房业务在2019年全面释放,得益于ACN(Agent Cooperation Network)网络效应外溢至二手房交易之外的其他赛道。

ACN,即经纪人合作网络,重新定义服务者之间的关系。作为贝壳平台底层操作系统,通过规则的设定,ACN连接不同品牌、经纪人,帮助服务者高效合作、共享成功,进而为客户提供更优质、更便捷的服务。

因为有较强的线上积累和海量线下触点(经纪人、门店、城市),贝壳已经和中国排名前一百的房地产开发商(注:按合同销售额排名)建立了合作关系。

另外,其他新兴业务则增长了15%。新房、存量、其他新兴业务三者占总收入的比例分别是44%、53%、3%。

招股书显示,2019年,贝壳的总收入为460.1亿元。2020年上半年贝壳收入将达到268.2亿元。相较2019年上半年增速达到36.8%,相当不错!

三、平台战略获得成功,还处高速扩张中

前面风云君提到了,贝壳要做的是平台,这就要求公司在自有的链家之外,入住更多的品牌。

我们来看看贝壳做的怎么样。

首先是平台上的经纪人和中介门店数量。

截至2020年6月底,贝壳平台上共有45.60万地产经纪人,以及4.22万个中介门店。

2017-2019年,经纪人数量的复合年增长率为72.5%,中介门店数量的复合年增长率为116.1%。

截至2020年6月底,平台上的地产中介品牌数量共有265个,相比2018年底的116个有了大幅提高。

平台规模正在高速扩张。

与此同时,2019年下半年平均每个门店的二手房交易GTV达到2030万元,同比增长了86.2%,说明平台带来了效率的提高。

四、盈利能力持续改善,EBITDA利润率连续三年为正

下面我们来看看贝壳的盈利能力。

2019年,贝壳的毛利率为24.5%,连续三年处于上升趋势。衡量核心业务盈利能力的经调整EBITDA利润率(注:调整项为股权激励、长期投资的公允价值变动等)连续三年为正,其中2019年达到6.3%。

不过根据公司预披露的二季度数据,今年二季度净利润不低于27亿人民币。也就是说,上半年整体盈利不低于14.69亿元,净利润率不低于5.5%,同比提高了2.7个百分点。

作为一家以信息技术重构行业基础的公司,贝壳的研发费用率逐年上升,其中2019年达到3.4%,2020年一季度进一步提高至6.3%。

2019年的管理费用率为18.2%,同比上升了1.0个百分点,主要与管理层股权激励的增加有关。

同年,贝壳的销售费用率为6.7%,同比下降了2.0个百分点。这主要是因为在贝壳平台已经获得了一定的知名度后,公司减少了营销开支。

五、总资产近一半是“钱”

最后,我们来看看贝壳的现金储备和现金流状况,毕竟公司目前还处在发展扩张时期。

截至2020年一季度末,贝壳的总资产达到612.41亿元。其中,货币资金、一年内到期的受限制现金、短期投资分别占比25.4%、10.2%、12.6%,合计达到48.2%,接近总资产的一半。

同时,短期借款的金额为5.37亿元,公司没有偿债的压力。

截至2019年末,贝壳的资产负债率为53.1%,比前两年有所下降;有息负债占总资产的比例为11.8%,有所上升。

结尾

最后来做一个总结。

贝壳是中国最大的居住服务平台,2019年的GTV超过2万亿元。

从边际贡献率来看,二手房交易对毛利率提升的贡献更大,新房交易也为公司收入增长提供了巨大动力。

金融服务、装修服务等新兴业务增长稳定,边际贡献率也在逐年上升。

今年的新冠疫情给公司的一季度业绩造成较大的打击。不过从预披露的二季度数据来看,上半年公司在收入和净利润率方面同比都实现了增长。

贝壳找房的初衷是做房产交易和服务的平台。从这个角度出发,平台上的经纪人和门店数量增长非常快,而且给链家以外品牌的佣金分成占营业成本的比例在提高,这都说明平台战略很成功。

贝壳的毛利率稳步提高,反映核心业务盈利能力的经调整EBITDA利润率已经连续三年为正。虽然公司仍然还在烧钱,但是现金储备非常充足,完全没有偿债的压力。

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