【收藏】客观分析，如何正确投资泰国房产_

最近，阿文在朋友圈不小心晒了一下新入手的两套曼谷的小公寓，一下子朋友圈炸开了锅，各种问题接踵而来。有人问房价多少，我随口答：两万均价。又问：总价两万一套吗？看得我汗都下来了……

我在曼谷的小家

很多人去泰国买房图的就是便宜，以为泰国物价低，房价也应该很低，殊不知房地产是不能用性价比来衡量的产业，想用白菜价赚翻天？

答案是：“想太多”

所以，建议你在出手之前，做好功课。真实的泰国房产是什么样子的，投资哪个区域合算？

展露锋芒的天使之城

曼谷人口从2007年的800万开始飞速增长到2010年1200万，到现在1600万。2017年，外国赴泰游客达3538万人，同比增长7.9%。中国赴泰游客达980万人。

曼谷就像早年的上海，知名海外跨国企业争相投资，泰国本地的精英人群也纷至沓来。租房需求十分巨大，入住率达到90%！

据了解，大概有近8.7万名外派人员，日本人占据了外籍工作人员四分之一，过去五年时间里，中国外派人员的数量增加了近一倍，成为了第二大外派人员国家，现如今占到了泰国境内有工作许可证的外派人员的13.9%。

逾半数曼谷人有某种程度上的华人血统，每年都有大量移民及外国人涌入曼谷。

逐年增长的外来游客所带来的巨大客房需求，保证了泰国平均房租租金回报率及房产需求的源源不绝，及土地资源的不断上涨。

未来交通版图下的置业机遇

这张曼谷城市地图看不清楚吧，不要紧，因为我也看不清楚。不过你有没有那种似曾相识的感觉，尤其住在上海的朋友。

曼谷和上海一样都是沿河建立的城市，地图上蜿蜒流过的昭披耶河的形状和黄浦江绝对有异曲同工之妙。

只不过，曼谷市区的发展主要在河的东岸，看曼谷地图就像在看上海的浦东地图。昭披耶河东岸突出的地段就像上海的浦东陆家嘴。大皇宫、寺庙就在这里，曼谷就是以这里为中心发展起来的。

看下面这张区域划分，你就明白怎么回事了。

曼谷主要分为以下几大重要区域：

素坤逸区、巴吞旺、是隆/沙吞区、中心隆披尼、湄南滨河区、素坤逸外区、拉玛三区、拉玛九区、吞武里、邦瑟（东南亚最大的交通枢纽）和曼谷周边区域。

未来规划将建设13条捷运线，包括8条主要线路和5条次级线路，预计2020年相继完工，完工后的交通线路是目前的四倍。

轨道交通产生的效益主要体现为站点周边的土地增值和土地开发强度提高，在曼谷，沿着地铁线购置房产是比较靠谱的投资方式。

下面贴上2017版的曼谷轨道交通图，大家可以先了解一下轨交情况。

1.蓝色MRT地铁线，目前唯一一条地铁线，日均乘客流量30万人次。

2.浅绿色BTS素坤逸线，与有曼谷长安街之称的Sukhumvit路重合，上连曼谷北部政务部门区域，中部购物区、外事区；下连曼谷东南端新开发区；日均乘客流量80万人次。注：2018年新通车9站。

3.深绿色BTS是隆线，始于众人熟知的Siam 购物区，途经曼谷第一老街silom路，途经昭披耶河，到曼谷西南端；日均乘客流量30万人次。

4. 红色Airport Link机场线，始于Pathumwan居住区，途经新区Rama 9 区域至素万那普国际机场；日均乘客流量10万人次。

下面就分析一下各个区的情况：

巴吞旺区Phthumwan曼谷的黄浦区

可能你对巴吞旺没有什么感觉，但是说四面佛，你一定听说过。巴吞旺区域为轻轨Siam站至 Phaya Thai 区域，房子均价4万人民币/平。

老牌居住区，区域内高层公寓与老旧3层民房分布。多含有老式酒店、办公楼；原有医疗配套等。整体来说这几年发展较为缓慢，新建基建配套缺失，新盘开发商缺地，形成了老旧的印象；区域内多为本地传统租客为主，差不多脑补一下南京东路到人民广场就是了。

总结：当前该区域期房公寓在20万泰铢到35万泰铢/平米之间，即人民币4万到7万元/平米。最近很火的星耀暹罗XT Phayathai就是在此区域。

中心隆披尼区Central Lumpini曼谷上只角

继续对照上面的地铁图，Central Lumpini区域是以Siam为起点，至（E2 ）Ploen Chit站范围内；同时，包含Siam为起点至（S1）站Rachadamri区域。

上海历来有所谓上只角下只角之称，上只角指的是上海西部徐汇、长宁、静安区，历史上形成的一部分高档住宅区，也是传统的富人区。

在曼谷，中心隆披尼区无疑是曼谷的上只角。这里有相当于曼谷中央公园的Lumphini Park，相当于曼谷长安街的Rajadamri大道。

中央隆披尼的大多数地块都是皇室所有，所以土地供应量极度稀缺。在这个地段，是外国大使馆、五星级酒店、富人豪宅的集中地，区域的物业几乎都是奢华档次。

生活配套随齐，但根据现状看，本地居住者少，主要还是因商业氛围太浓，生活气息不足，不受本地实际刚需青睐。当然，对于投资者来说，必须是块宝地。

总结：当前该区域期房公寓价格在25万泰铢到35万泰铢/平米之间，即人民币5万到7万元/平米，是曼谷房价最高的区域。其中，新开盘的号称东南亚最豪宅的98 Wireless开出了约合人民币110000/平方的均价，创造了曼谷楼盘的新纪录。

素坤逸区Sukhumvit曼谷的淮海路加徐家汇

对照地图上的区域是轻轨站（E3） Nana站至（E9）On Nut站，属于宜商宜居的地段，因为有很多写字楼，又属于曼谷传统上的居住区，已经发展成为曼谷市中心一个重要的繁华地段。

Sukhumvit BTS整条线可分为三段：

①最繁华段Siam站-Thong Lo站，建设情况基本已属饱和状态，可开发地块已非常匮乏；Thonglor是曼谷的第二大商圈，其商业地位应该仅次于大腕级别的Siam商圈。

②第二繁华段/正发展建设中阶段Mo Chit站—Ratchathewl站和Ekkamai站—On Nut站，属于Sukhumvit线上地产项目开发量最多的地段，也是最具有投资潜力及升值空间的部分；

③第三发展段BangChark站—Bearing站，属于未来最具有发展潜力和空间的部分。

在Ploenchit站旁边有被称为贵妇百货的Central Embassy，Phrom Phong站旁边有两大shopping mall，以Thong Lor为中心，是曼谷的日本人传统集中居住区域，又有曼谷的兰桂坊之称。

所以，如果以上海来类比的话，相当于古北区的淮海路加上徐汇区的徐家汇。这个地段不仅泰国的富裕阶层喜欢选择居住，也是旅居曼谷的大批外国金领、白领选择置业或租房的主要地段，所以租售两旺。

另外，Thonglor由于位于Sukhumvit中心路段，受捷运带动周边地块开发较早，加上泰国土地私有制且没有“强拆”一说，地皮资源有限，可供开发公寓的地皮更屈指可数。加上Thonglor商圈是一个成熟商圈，顺延捷运黄金路线、依靠超级奢品商城和繁华商务CBD区等片区优势尤为明显，致使Thonglor公寓价格与日俱增。

总结：Asok站——Ekkamai站，此区间所谓是曼谷开发商竞争最为激烈也是出租市场最为活跃的区域。通常情况下，我们称之为日本区、曼谷富人区。均价4万元/平起，特别高端到达9万元/平。

可关注Ekkamai、OnNut房源，当前价位较为合理，在12.5万泰铢-17.5万泰铢之间，即人民币2.5万-3.5万元/平米。

素坤逸外区Sukhumvit Outer——曼谷的徐汇加闵行区

该区域是指自轻轨 Bang Chak—— Bang na站之间的这段区域。

在BTS 素坤逸线Ekkamai站以外到 On Nut站之间的区域，属于发展中的新兴城区，在老旧的地块中间，不断有新的楼盘出现。

这个地段的特点，有点像2000年上海内环线以外的徐汇区和中环附近的闵行区。是本地刚需居住区、本地租客租房区域。

总结：总价较低，有不少人在此区域居住。比如邻近BANG CHAK站的期房公寓在10万泰铢/平米左右，即人民币2万元/平米，适合自住及长期投资。

是隆/沙吞区silom/ sathornh曼谷陆家嘴

该区域自轻轨深绿色线Sala Daeng至Sura sak站范围。是曼谷的老牌金融商务区，真正的CBD。许多国际大公司以及泰国大企业的总部在这里，也被称为泰国华尔街。

虽然也有很多高层公寓，但这个地段在曼谷的定位还是被认为是商务办公为主，和上海陆家嘴很像。

有文章评论过，白天的silom西装革履，形容办公人群来来往往；夜晚的silom 灯红酒绿，三五朋友于觥筹交错间谈天说地；周末的silom，巷子里各式咖啡厅、餐厅和休闲吧好不自在。

住在silom路别墅富人朋友说，silom路巷子窄，交通拥堵，基建落后，为他们为什么不搬。答曰：你不懂，你周末或者晚上看看silom，就知道这里才是曼谷的生活味道。

沙吞不做过多介绍，Sathorn与siom就形同手足般一条线上，紧紧相连。这里是游客必来之地，尤其是欧美人，短租前景一片大好。

总结：期房公寓价格高，以商务楼为主。均价约为接近人民币5万元/平方。

拉玛三区Rama III及湄南河滨区曼谷南外滩

拉玛三区有很多古迹寺庙，以及曼谷的唐人街，感觉有点像上海的老南市区。湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙。

作为老牌的景点区域，几十年前拥有曼谷少有的五星级酒店，希尔顿酒店、喜来登酒店、香格里拉大酒店，但是如今经过岁月的洗礼，这些酒店也显得略有沧桑。

这个区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼谷当地人居住，以河边别墅为主。

总结：这个区域适合长线投资，均价约为人民币2-3万/平方。

拉玛九区Rama 9曼谷的浦东

Rama9区域是曼谷经济崛起的一个新CBD区域。中国大使馆和部分中资企业位于该区域，所以这里华人也较多。

相信你遇到的大多数投资顾问们介绍自家项目的时候，最喜欢提到的super Tower，G Tower，移民局，联合利华，华为办事处等，都在这个区域。

泰国政府想在北区再建一个新城，将其打造成曼谷金融、文化中心，未来新增一条橙色地铁线。

总结：交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过于此，商业配套也逐步完善，将有较大的升值空间。目前RAMA9核心区域的期房公寓价格均价为15万泰铢/平米，即人民币3万元/平米。

邦瑟 Bang Sue曼谷的虹桥新区

曼谷的一个交通枢纽。车站由泰国国家铁路所有，兼具长途客运、通勤客运和货运业务，车站未来将改建成东南亚地区最大的交通枢纽中心，中泰高铁的总站。

BangSue交通枢纽中心未来是泛亚铁路三条线交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运，预计2021年完工。

已连接的轨道交通包括：蓝色MRT 线(运营中)、浅绿色Sukhumvit 线(运管中)、廊曼机场线(在建)、中泰高铁线。

总结：Bang Sue Grand Station落成后，预计每天将吸引人流超过30万人次。

曼谷热卖项目>>

星耀通罗

The room 38/ 星耀通罗

项目地址：At Soi Sukhumvit 38 (soi Suntisuk) , Bangkok

距离BTS Thong lo站约760米

建筑规划：高层建筑，楼高25层

土地面积：2-1-10 莱

总套数：229

主力户型：

1 Bed 44.04 – 69.67 m² (Mode size : 45 Sq.m.)

2 Bed 69.27 – 91.33 m² (Mode size : 79 Sq.m.)

项目均价：25.5万泰铢/㎡（51000人民币）

项目配套

G 层：七星级星耀大堂、24小时自助洗衣机

4楼：揽星空中SPA间、七星级星河泳池、儿童戏水区、桑拿室、健身房

5楼：体能空间、迷你酒吧、星耀阅读室、公共空间（Co working room）

15,18,25楼：银河空中花园、寻星秘密花园

停车位比：88%

物业管理费：每月75泰铢/平方米

维修基金：600泰铢/平方米

交房配套：卫浴:德国奢华卫浴品牌、厨具、空调内置式家具:衣柜、卫生间柜、鞋柜

交通区位：

任星光熠熠，只一伸手便一触万里

750米到BTS Thong Lo站，出门即是未来灰色线、800米即达Rama 4城市大道，速连两大核心CBD。

曼谷中心：素坤逸大道（Sukhumvit）：曼谷“长安街”，荟萃一城繁华

Sukhumvit大道是曼谷的中轴线，最重要的主干道。BTS Sukhumvit线是BTS一号线，也是曼谷最重要的轨道交通线路。并且与Sukhumvit大道完全重合，是曼谷唯一的整条BTS线路和主干道完全重合的交通干线，也是唯一可以同时换乘MRT一号线、BTS二号线和Srt-City机场快线的线路。拥有SUKHUMVIT，就同时拥有了曼谷全部的四条轨道交通线路，拥有了全曼谷最便捷最优质的交通配置。

Sukhumvit不仅是曼谷中轴，更串联了全曼谷也是全泰国最优质的配套，拥有全曼谷最贵的地价和房价，是寸土寸金的城市核心。Sukhumvit曼谷黄金中轴线，寸土寸金地块。

Sukhumvit不仅是曼谷中轴，更串联了全曼谷也是全泰国最优质的配套，拥有全曼谷最贵的地价和房价，是寸土寸金的城市核心。

地段为王，星光中央

无论是自住还是投资，买房首先看的是地段。而地段的实质在于方便的交通和对城市资源的占有。Sukhumvit占有了全曼谷最便捷的交通资源和最优质的配套资源，是曼谷乃至全泰国的标杆。Sukhumvit之于曼谷，就如同曼哈顿之于纽约，长安街、国贸之于北京，中环之于香港，珠江新城之于广州，陆家嘴、外滩之于上海，人民南路、国际城南之于成都。

Thong Lo（通罗）：曼谷第一富人区，Sukhumvit的中心

Thong Lo定位

曼谷的中心在Sukhumvit，Sukhumvit的中心在Thong Lo

Thong Lo位于素坤逸大道（Sukhumvit）的腹地，等同于上海的卢湾区、纽约上东区。 Thonglor是一个潮流时尚的国际化商圈，也是寸土寸金的顶级富人区，另外也是久负盛名的日本区。由于其便利的交通、时尚的生活方式，以及密集的商圈资源，成为曼谷楼市的一大亮点。

跟据统计显示，Thong Lo周边公寓租金价格在2017年整体飙涨13%，租赁市场活跃，年租金收益率稳定在5%。几乎100%的出租率，更让该区域内的房产成为当仁不让的“抢手货”。但由于开发较早，Thong Lo区域内可供开发的新土地近乎为零，这推高了该区域内住宅的投资价值，新盘开盘即售罄更是司空见惯的现象。

BTS Thong Lo站是一个点，Sukhumvit是一条线，Thong Lo周边是一个面（顶级富人区）。曼谷这座城市最完美的点、线、面在这里交汇在一起，为全球地产买家贡献了一个地产价值的高地。

Thong lo区最引人瞩目的贵妇百货——Emporium和EmQuartia组成了曼谷“从物质到精神的双杆”的上流贵族商圈——EM商圈。未来 THE MALL集团还将在该区域旁开设第三个名为Emsphere的超级奢华购物中心，届时该区将远超SIAM区域的曼谷黄金商圈。

Thong Lo不仅是一个城市片区，更是全曼谷乃至全泰国最顶级的豪宅聚集地。曼谷最繁华的商业配套区域（从siam到Thong Lo）,曼谷最高端的餐饮娱乐休闲区域（Thong Lo周边1公里），曼谷最顶级的富人区（日韩聚集区、高端外国人居住区、泰国富人区），在Thong Lo三区交汇。没有其他区域可以取代，没有其他区域可以类比，集万千宠爱于一身。

Sukhumvit 38巷：Thong Lo的中央，在Sukhumvit 38巷

凝聚相合人群的平层星空魔方墅

位于Thong Lo地区的Sukhumvit 55巷是该区域最繁华的地段。由于开发较早，55巷的土地已经极度稀缺，每年新开盘的项目非常少，售价均在35万泰铢/㎡以上，价格十分昂贵。并且55巷多被商业用地占据，有大量的餐厅、酒吧、夜市等，从居住角度考虑，略显嘈杂。

Sukhumvit 38巷有着大隐于市的独特属性，是政要、富商和名流的聚集地，圈层集聚彰显奢华。周围皆是一流的私人别墅群，与55巷仅一条马路之隔，正对Thong Lo BTS站，完全无缝衔接。出即享受周边区域的繁华配套，入则独享静谧的居住氛围，可谓出则繁华，入则宁静。Sukhumvit 38巷作为Thong Lo地区一颗冉冉上升的新星，当前售价相比55巷优势明显，拥有更大的发展潜力和增值空间，是Thong Lo当之无愧的未来。

38巷未来发展

目前已规划完成的BTS灰色线，将从整个富人区贯穿向北，同时承担着连接曼谷高速发展的新CBD区域的多条轨道交通线路，在规划中灰色线多个站点是未来6条轨道线路的换乘站。灰色线将经过Rama 4路和Sukhumvit36-38巷之间的空地，在Thong Lo与BTS Sukhumvit线交汇，为曼谷贡献出一个更美好的Thong Lo。

届时38巷不仅坐拥BTS Thong Lo站，还拥有灰色线经过的Sukhumvit 38站和Rama4站，周边地产的价值将快速拉升，房价暴涨在即。

从项目出发直线步行750米，即可抵达BTS Thong Lo站。

未来灰色线在38巷设有Sukhumvit 38站，等同于出门就是轨道站点。

从38巷中间可转入40巷，5分钟直连rama 4大道，畅行Asok中央商务区和rama 9 新CBD。

9.8亿光年以外，一阵明亮的星座群指引着无数人

墅区生活，一触即达

星耀通罗周边住户非富即贵，在此生活圈中，星光无法被遮挡。

星耀通罗是1座由4大空中别墅群组成的星耀系平层墅产品。与泰国著名的像素大楼——MahaNakhon交相呼应，一东一西闪耀曼谷的城市天际线。全玻璃的外立面将美景与光线的结合最大化，每一位住客能在高密度的城市环境中获得180°的极致视野。

堆叠的“星空魔方”造型衬托着生活的魅力，个性与功能的无缝对接竭尽于此。泰国的全年分为雨季、凉季和热季。雨季来临时，建筑外围的保护框可以避免雨水直接飘入房内，起到挡雨的作用；热季时，每天太阳的直射时间长，保护框在保证正常采光的情况下，同时起到遮阳的目的；凉季时保护框又起到防风的效果，创造了不受时空限制的特色居住环境。

这世界的唯一，遇见曼谷富人区的唯一

绿化：打造住宅深呼吸

星耀通罗错落有致的建筑风格，造就了无与伦比的建筑天际线，也为户外观景提供了不同高度的欣赏点。为城市住宅中各年龄层次的活动需求提供便利，尽量营造多种可以让人驻足停留的趣味小空间，项目通过繁星之园、日光之园、月桂之园这三大主题分区实现了步移景异、动静相宜的居住体验。其中3栋高楼的顶部的360°环视天然氧吧更是项目添彩之笔。

繁忙的都市生活，越来越多的人们向往“诗和远方”。项目内部丰富的热带植被遍布每个角落，营造了都市热带雨林的氛围。通过人们的活动加深功能与流线上的联动，这样内外空间中新旧环境将不断相互作用与改善，不同阶层也将逐渐融合，形成一个整体联动的生态人居关系。

设施：和谐化处理，赋予每个细节灵魂

开发商简介：

Land and Houses是泰国综合排名第一的房地产开发商，上市已超过27年，与国内万科地产齐名，主要业务为住宅开发，注册资金超过120亿泰铢。到目前为止，楼盘覆盖了曼谷及其邻近地区以及泰国其它主要城市，如：清迈、清莱、孔敬、呵叻、乌隆他尼、华欣、普吉岛、Mahasarakham和大城。除此之外，Land and Houses还开发了曼谷市中心的大型航站楼主题购物中心——Terminal 21。

由于Land and Houses强大的财力以及超过30年专业的房地产开发经验，其开发楼盘均按时交房，从未出现过延期交房的情况。Land and Houses还是泰国第一个推出“精装交房标准”的开发商。

集团旗下子公司包括“Q house（大型开发商）、LH BANK（银行）、LH Securities（安保）、LH Fund（基金）、LH Advisory”等，业务涵盖了银行、零售、酒店、安保以及基金管理等多个板块,拥有家具商场(Home Pro)、混拟土、中介服务等公司，同时，Land and Houses还是SET（泰国证券交易所）市值20强的公司。Land and Houses Retails Bank Plc.经财政部授权经营银行业务。可说是上下游全面发展的开发商集团。

Land and Houses荣获由美国读者文摘杂志 “Reader’s Digest” 杂志调查的“最值得信赖品牌 - 白金奖 ”；连续八年被评选为亚洲最佳房地产开发商品牌。

产品介绍

通过堆叠的星空“魔方”将公寓打造成一个三维“像素”体，从而能在高密度的城市环境中获得最大化的视野，阳光和隐私空间，增加了项目的个性化辨识度，建筑整体呈现北斗七星星系，傲立于曼谷最繁华的富人区，星光熠熠。