首轮供地，融创拿地算是比较拼的。拼到什么程度，能把北京四环边的树村项目，商业改住宅，这都是白花花不菲银子啊，估计也没别人能干出这种事情来。
有人说，跟融创比起来，央企都不算亲生的。
上半年融创拿地花了500多亿，销售3200亿，去年底账上趴着现金1000亿+，现金流相对充裕是其中一个原因，但并不是根本。老
孙三年前就说，要把战略优势转化为优秀的财务指标。也就是说，头部这事可以放一放了，起码要把报表弄得好看点，不要负债太高。
但是，计划不如变化，调控政策一个接一个出，融创要在变化中调报表。怎么调?去年和上半年，市场也在传，郭嘉找老孙问话，三条红线要注意啦，报表要月月上报，特别是拿地资金来源。
老孙就要想办法了。但是他有一个基本判断，找优质资产比找钱难，还是要拿好地，没钱可以卖资产，没资产就没有啥可卖了。
所以，要把40%用足，全用在上半年，下半年不拿地，专心卖房子。
Rose姐基本认可这个判断。
其实真是树大招风，上半年中指拿地排行榜里，万科才是第一，962亿；保利794亿，拿地亚军，第三不是碧桂园、融创，而是一家小小的民营企业—建发房产，狂砸723亿，相当于2020年它自己销售额的78%，真是比卓越还疯。
碧桂园低调得几乎没有存在感，这是当下品牌宣传的最高境界。
但是，老孙最厉害的地方就是，每次市场有变化，控制政策又出新，他都能灵活应变。
比如说这一回拿地，原来说是投行模式，现在进化到超投阶段。
合作多方成立项目公司，各自持有一定比例股权，不是同股同权，地价款是按约定出。
孙宏斌在业绩会上讲过这个事：出钱不到20%，实际出钱不到拍地款的1/4，权益占到40%，还操盘；自持部分由合作伙伴承担。
但是，又有新政出来，东莞8月2号出台新政策：联合体买地的，房企出资比例不得低于50%，老孙的超投模式又要升级了。
这就是老孙持续领跑市场的原因，主动求变，不跟在别人屁股后面学。
表现在战略上就是，融创2017年大举扩张，2018年收缩，2019年小幅扩张，2020年又收缩。
孟德说，这么搞下来的结果是，净利润虽然只有4%-5%，IRR却可以做到30%。
也就是说，有现金流贡献的资产，才是优质资产。不加杠杆，融创就没有今天的江湖地位，如果是加优质资产的杠杆，就不怕负债高一点，这也一直是老孙的逻辑。
还有一个逻辑是，老孙一直认为，有优质资产，才有现金流，包括融资。缺钱可以卖项目，没项目了，卖啥?
现在这一轮拿地，老孙能耍大牌，让别人多出钱，还有一个原因：融创产品力真好。
说一个融创和万科打擂台的故事：
万科在北京做了如园，一墙之隔就是融创西山壹号院。隔壁的西山壹号院不清盘，如园也就卖不掉，后来才搞明白，
“融创是做豪宅的思路，打个比方，西山壹号院300平米的户型可能被做成了三居室，但在万科，同样大小的户型做成了四居室，他们似乎不知道高端人群到底要什么。”
融创一直说高端精品，还真不是瞎说，这就是护城河。现在越来越多的企业深刻意识到这一点，比如中海、阳光城、世茂、华润和保利，而且能享受到拿地时的好处，反刍了。
比如说，北京啥都喜欢摇号，但偏偏拍地这件事要比拼设计方案。很明显，摇号是比质量差，大家花心思在无数马甲身上。
老孙又拎着方案冒出来了。但也有人发牢骚，这肯定是老孙给北京市住建委出的馊主意。
谁也没有想到，产品力能在拿地环节帮上大忙。以后房企要给规划、设计加个鸡腿。
其实在融创内部，产品就是八荣八耻，产品做不好，项目总经理没脸见人，都不用考核。
产品好才是真现金流。退一万步讲，亏损也比现金流断裂强。
树村南北地块最终被融创拿到，还是产品方案好。Rose姐听说，融创内部盯了好多年，深耕北京是个啥，不只是卖房子，还有盯一块地要5年以上。
这其实也是一个公开的秘密，融创在市场不景气的时候，敢于低价卖更好的产品，性价比高，这也是融创过去高速发展的同时，还能保持适当的利润的秘密。
拿地靠眼光和判断，现金流靠产品和执行力，就会有日光盘、周光盘、月光盘，调控政策就是帮自己，这才是桌面上底牌。
桌子下的底牌是资本信心。债务就是拼信心，一旦市场没了信心，停止新增、抽贷、剁券，跑得快等行为就会接踵而至。
但是，桌面上的底牌，才是根本，才是桌子下的信心。不然又要到处找锅盖，其实真正的锅盖就是产品力。产品如果老是拖油瓶，就会麻烦不断，动作就会变形。
所以说，这一轮拿地，融创很性感，接下来出货，关键要看审美。
