编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
一家房企的发展状况，往往可以通过其拿地是否激进、开发的项目销售是否紧俏来窥探一二。不过，中铁置业在上海地区的激进拿地与项目布局，却陷入了房子虽然很好卖，但是投诉维权却越来越多的矛盾与尴尬之中。
据媒体报道，今年5月底，上海第二批集中供地开启，各大房地产企业纷纷参与地块竞标，最终中铁置业击败中海发展、绿城等9家实力房企，以13.24亿元竞得浦东宅地。
据出让文件显示，该地块规划为居住用地，出让面积12482.25平方米，容积率2.0，计容面积24964.5平方米，起始总价12.04亿元，楼板价为48220元/平方米。通过该地块所处地段及数万平方米可供“开发”的地块面积不难看出，这又将是中铁置业到手的一块“肥肉”。
要知道，两年前左右的2022年6月，中铁置业才联合中铁诺德拿下青浦区西虹桥沪青平公路北侧44-15地块，并于当年11月项目首次开盘，就引发认购率突破300%的抢购狂潮。而且，此后的第二批、第三批开盘，均是开盘当天即售罄。
不过，这个由两家央企联合“打造”的网红盘——中铁·虹桥逸都，却因为被指降标减配而被业主集体投诉，甚至被舆论送上了风口浪尖。由此也不得不令人担忧，激进拿地的中铁置业，如何能够在公司高速发展的同时，还能保障项目交付质量，以及消费者的权益？
上海楼市问题多，中铁置业也未能免俗
近年，受外部经济环境及行业周期的影响，房地产行业持续低迷。2022年刚开始，各大房企也纷纷举起了“保交付”的大旗，以稳定市场情绪，让品牌继续“留住”人心。
不过，在楼市上，开发商宣传内容与实际交付相差甚远，甚至“交付即维权”也屡见不鲜。放在上海楼市，也是如此。例如，2022年315，媒体就曝光了中铁建、大家房产等房企开发的项目，被消费者密集投诉的消息。这些负面消息，甚至给整个上海楼市的发展，蒙上一层阴影。
因此，消费者购房决策的因素，已经从过去单纯关注价格、地段转向了关注开发商的实力。据了解，2022年315期间，凤凰网房产上海站发起了《315楼盘质量调查》。数据显示，决定消费者是否买一套房的前三大因素分别是价格、地段、开发商实力。而将三者作为首要因素的受访者，占比分别为31%、21%、16%。
图源：凤凰网房产上海站《315楼盘质量调查》
据观察，这或许归因于近年以来，媒体曝光了很多关于开发商因资金链断裂而暴雷、项目烂尾、延期交房等违约事件，给消费者买房带来了担忧与焦虑。而在市场信心受挫的同时，开发商维护自己的品牌形象与品牌信任度，也显得尤为重要。
俗话说：天下的乌鸦一般黑。在房产交付问题频出之时，中铁置业也未能免俗，甚至如同“重蹈覆辙”。例如，“三开三罄”劲销65.94亿的中铁·虹桥逸都，原本是中铁置业在上海开疆拓土的里程碑，不曾想却成了消费者口诛笔伐的对象。
由此可见，中铁置业盛名之下，其实难副。而作为上海落地的标志性项目，也已有败北之势。
被指涉嫌虚假宣传，业主的坎坷集体维权路
在小红书、抖音等社交媒体上，吐槽虹桥逸都公区质量差、宣传图与家书效果图相差甚远，甚至涉嫌虚假宣传的帖子，随处可见。
例如，在业主不容易关注的外立面，也部分细心的业主发现，虽然在售楼之前就告知业主以涂料为主，但是实际外立面却“含铝量”极低，涂料也没涂平，出现凹凸不平的痕迹。
图源：小红书用户投诉截图
而在业主维权沟通方面，中铁·虹桥逸都业主表示，二者难以达成共识，而开发商态度有些敷衍。
据媒体报道，有业主表示：“当初买98平没有样板间，让我们参考120平，样板间的空调出风口都做了向外的延伸，但谁知98平竟然没有，只凸出了10cm，让我们做柜子都没法做。跟开发商交涉，对方不承认设计失误，也拒绝进行整改，业主还向媒体记者晒出了小区交流群沟通截图。”
而对于公区的质量水平，有业主也表示了极度的不满。例如，有一些业主如此表示：6.2万是同板块最高单价，但是我们小区的建造标准远远低于他们的品质，与同板块的楼盘拉开了巨大品质差距！而同样的售价，用最低质量价格的材料，开发商或许是在赚取最高额的利润率。
此外，社区内绿化的选材和审美问题，也被业主们所诟病。据业主提供的设计效果图与小区实拍图对比可以看出，其绿化覆盖率远不及当初的宣传。
要知道，在宣传之初，中铁置业使用了“森居境界”、“轻奢度假”等文案，并对绿化效果使用非常多“绘声绘色”的描述，因此也让很多消费者在购房之前充满遐想。但是，当业主看到实际的绿化效果，却有些大失所望。
更令一些业主难以接受的是，该楼盘基本的户内装修，也有些差强人意。 例如，有业主反馈，该楼盘98平米户型的淋浴间，尺寸与宣传的120平米户型不符，78cm宽的淋浴间尺寸太小难以转身，导致无法正常使用。
更有业主表示，这种价位与层次的商品房，实际施工质量，却只能和动迁房对标。据了解，此类质量问题，甚至也出现在人民网的领导留言板上。而相关投诉内容，也是大同小异。
例如，其中有一位业主如此表示，临近看房时，很多邻居发现该楼盘的单元大厅用材施工粗糙，大门构造简单敷衍，外立面大量使用弹性涂料凹凸不平且有水印。简陋铁栏杆围墙和露天车库存在安全隐患，绿化如菜田，部分住户的淋浴间尺寸难以转身等30多项问题！
图源：人民网领导留言板截图
在该楼盘面临粗制滥造、偷工减料等质疑的同时，业主们也开始情绪激动，不断升级维权形式。最终，中铁置业也不得不出面协调，并组织了上百人的线下沟通会，而线上参与的业主，也多达上百名。
不过，据媒体报道，这种沟通方式，中铁置业似乎并不重视。例如，被业主视为沟通与解决问题的重要沟通会议，中铁置业的领导却迟到半小时。而针对业主提出的各项客观问题，中铁置业也是闪烁其辞，并没有给出明确的解决方案，甚至在会议现场，还有客服人员，与提出质疑的业主互怼，气氛十分紧张。
由此可见，在业主反馈的项目质量问题方面，中铁置业似乎并没有拿出诚意。对此，很多业主也通过社交媒体表示十分失望，甚至直言再也不相信所谓的“央企”了等等。因此，中铁置业也被指“店大欺客”，而业主维权之路也将十分漫长。
与此同时，也有业主曝出因小区整改不到位，集体去中铁控股的南京宁创置业维权时，被自称办公室主任的王XX横加阻拦，甚至作势打人的样子，这不是服务客户，而是恬不知耻的站在消费者的对立面，不知道身为其公司董事长的倪昌剑，又是否知道这件事情？
在上海一路狂奔，华丽背后暗藏不堪
通过前文的分析不难看出，中铁置业在上海拿地可谓十分激进。尤其是作为中铁股份的子公司，中铁置业这些年开始在住宅领域大步向前，而以上海为代表的一线城市，也成了中铁置业的主战场。
据观察，中铁置业在上海开疆拓土，更是势头迅猛。多个热门地块土拍，都能看到中铁置业的身影，并多次中标，拿下黄金地段。
例如，2024年上半年，中铁置业就联合华发，拿下闵行古美地块。而此前，中铁置业还分别竞得中铁峯汇里、中铁虹桥逸都、中铁湖光逸景等地块。
图片说明：来自网络，中铁置业&华发联合体摇中闵行区七宝镇古美北社区地块
算下来，中铁置业在上海市已获取7个项目。在一举拿下众多项目后，中铁置业在上海的销售也表现不俗。2023年，中铁置业更是进入上海销售榜第41位。只是，一路狂奔的中铁置业，一面是当红楼盘开盘即售罄，另一面却是部分楼盘滞销、去化难度超出预期。
众所周知，位居上海市中心地带的徐汇，一直是新房最为紧俏的黄金地带。此前，徐汇长桥红盘汇成南街里、百汇园三期、宝能公馆、云锦东方开盘都出现了多人抢一套房源，中签率不及10%的盛况。
尤其是2023年9月开盘的云锦东方，更是因为入围分高达118.32，而一举冲上了上海新房有积分制度以来的最高分，而被誉为徐汇“双子星”楼盘的汇元玺、保利滨江天珺更是入市即清盘。
然而，中铁置业开发的中铁峯汇里，却没有延续徐汇这样的辉煌。虽然196套房源，共收到210组有效意向认购，认购率勉强破百。但是彼时开盘一个多月过去，根据网上房地产数据显示，中铁峯汇里仍有63套可售房源，去化率刚过六成。
通过中铁置业的项目不再抢手或许可以看出，中铁置业似乎在上海的楼市里，并无太多“群众基础”。更令人担忧的是，几年过去，中铁置业并没有从过去无人知晓，走向家喻户晓，而是各种维权新闻满天飞。很显然，这对一个涉足住宅商品房不久的企业来说，并非利好。而中铁置业以激进的姿态进击市场的华丽背后，也暗藏着诸多不堪。
结语
作为央企背景的房企，中铁置业的激进拿地策略，固然为其高速发展奠定了基础，但是也为其项目质量的潜在问题，埋下了“祸患”。
中铁置业在上海的部分项目滞销，以及一些高调推广的项目，却又因为质量问题而频繁被消费者维权，足以说明中铁置业或许并未在上海地区赢得消费者信任，甚至因为一些项目给消费者带来的不良体验，正在消耗其品牌信任度。因此，中铁置业未来开拓上海市场，恐怕并非一片坦途。
希望在激烈的市场竞争中，面临激进扩张压力与市场考验的中铁置业，能够依靠其资本实力、品牌实力在上海等重要城市打开局面，真正能够依靠其产品力、品牌口碑赢得市场。
