2022年已过半，大多数房企公司都在收缩、躺平、降价、回款自救。
梳理一下爆雷的知名地产公司：
1、暴雷之王--恒大，龙头房企，负债规模约2万亿，2021年9月正式宣告暴雷。
2、中梁，浙江房企，负债规模约2000亿，2022年4月公告美元债寻求展期，宣告暴雷。
3、俊发，云南房企，负债规模约1200亿，2022年4月2.19亿信托贷款未兑付，宣告暴雷。
4、融创，龙头房企，负债规模约1万亿，2022年3月美元债展期，宣告暴雷。
5、世茂，龙头房企，负债规模约4000亿，2022年3月公告60亿信托展期，宣告暴雷。
6、龙光，粤系房企，负债规模约2000亿，2022年3月公告美元债违约，宣告暴雷
7、祥生，浙江房企，负债规模约1500亿，2022年3月，1200万美元利息违约，宣告暴雷。
8、大发，上海房企，负债规模约300亿，2022年3月2228万元美元债利息无法偿还，宣告暴雷。
9、禹洲，闽系房企，负债规模约900亿，2022年3月美元债利息2125万美元违约，宣告暴雷。
10、正荣，闽系房企，负债规模约2000亿，2022年2月公告美元债违约，宣告暴雷。
11、富力，粤系房企，负债规模约3000亿，2021年12月7亿美元债展期，宣告暴雷。
12、华夏幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，2020年12月首次承认52亿债务逾期，宣告暴雷。
13、佳兆业，粤系房企，负债规模约2300亿，2021年11月3亿理财产品未兑付，宣告暴雷。
14、阳光城，闽系房企，负债规模约3500亿，2021年公司理财未兑付，宣告暴雷。
15、奥园，粤系房企，负债规模约2500亿，2021年11月，6590万元信托贷款违约，宣告暴雷。
16、新力，江西房企，负债规模约1000亿，2021年10月2.5亿美元债违约，宣告暴雷。
17、花样年，粤系房企，负债规模约600亿，2021年10月2亿美元债违约，宣告暴雷。
18、当代置业，负债规模约800亿，2021年10月3亿美元债违约，宣告暴雷。
19、中庚地产，闽系房企，负债规模300亿，2021年10月9.3亿债务违约，宣告暴雷。
20、光耀地产，粤系房企，负债规模100亿，2021年9月宣告破产。
21、蓝光，川渝房企，负债规模约2000亿，2021年5月中期票据违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达300亿。
22、阳光100，老牌房企，负债规模约400亿，2021年8月债券违约，宣告暴雷。
23、德润创展，深圳房企，负债20亿，2021年8月宣告破产。
24、广州粤泰，粤系房企，负债规模80亿，2021年8月宣告破产。
25、宝能地产，深圳房企，负债规模2000亿，2021年8月理财产品逾期，宣告暴雷。
26、实地，粤系房企，负债规模约200亿，2021年7月商票拒付，宣告暴雷。
27、三盛宏业，上海房企，负债规模约500亿，2019年10月员工理财未兑付，宣告暴雷，公司老板失踪，被法院悬赏1000万。
28、福晟，闽系房企，负债规模约700亿，2019年12月3亿基金违约兑付，宣告暴雷。
29、泰禾，闽系房企，负债规模约2000亿，2019年12月债券违约，宣告暴雷，目前逾期未偿还债务已达430亿。
30、卓达地产，北方房企，负债规模300亿，2018年开始，卓达24次被列入被执行人，此外还有7起股权冻结，涉及金额约9.14亿。
点评/宋光辉【结构化金融】
一、违约房企的特征
1、民营企业。
2、高度依赖于再融资、巨额债务到期，再融资出现问题。
在正常情况下：房地产企业的现金流情况：
经营活动产生的现金流量净额为正、
筹资活动产生的现金流量净额为正，
投资活动产生的现金流量为负。
现金流情况对应的情况是：
房地产企业通过预售（预售对应的经营活动现金流量）和举债（举债对应的是筹资活动现金流量）来获得负债资金，用于设立项目子公司拿地扩张（对应的是投资活动现金流量）。出现反常的话，通常意味着企业存在问题。尤其是债务规模出现下降，意味着企业正在经历“去杠杆”，这是企业违约的重要信号。债务规模缩缩，企业正在经历去杠杆，大量失血。
3、通过资本市场发行债券、ABS产品等获得大量资金。
这个成为违约的原因，也是中国的一大黑色幽默。关于这一点，当时的文章是这样写的：
只有实力雄厚且信用较高的地产企业，才能够发行债券及ABS进行融资。然而，中国近来出现的诸多违约，都与企业在资本市场发行产品融资有关。正是发行债券和ABS，让这些地产企业陷入违约困境。这个原因是充分体现中国金融特色的地方。
对于地产企业而言，发行债券能够提高地产企业的杠杆水平。当前银行受到政策限制，不能够为房地产企业提供流动资金贷款，而只能针对项目公司提供开发贷款。这个监管规定，限制了地产企业的债务扩张。很多信托公司提供前融融资，就是解决地产企业的这个痛点。通过发行债券，地产企业可以获得比无法发行债券更高的财务杠杆。更高的财务杠杆，形成了更高的财务风险。
发行债券和ABS，还有一个风险，就是再融资风险。
中国的债券市场，高度不稳定。通常的理解，企业拓展多元化渠道有利于应对流动性危机的。然而，在中国却恰恰相反。这其中最为重要的原因是中国的金融市场里，债券市场最为市场化，而银行还受到众多非市场化因素的影响。正是这些非市场化因素，保证了银行资金的稳定性。
讲的更具体一点，企业面临流动性压力无力偿还银行贷款的时候，本地的金融监管部门以及地方政府都会出门进行协调，银行抽贷会受到很多的限制，通常会进行展期。
相对而言，更加市场化的债券，不存在这样的协调机制，债券有明确的到期期限，而且公布于众。债券到期之后如果没有及时偿还，就会给市场发送企业违约的信号，引发市场担忧，进而导致企业后续债券发行受到影响。债券融资的规模会急剧缩减。在没有外部力量支持的情况下，没有几家企业能够经受这种剧烈去杠杆的冲击。
很多地产企业在2016年前后，借助当年的债券牛市，大量发行债券及ABS融资，本以为很高明，却没有想到聪明反被聪明误。
二、当前地产市场的形势极度低迷，走出低谷还需时日，熬过去就是剩者为王
这两年可以说是地产行业的至暗时刻。今年地产行业的统计数据，充分揭示了地产行业当前的困境。根据统计局的数据，2022年1-5月份，我国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。
国内的地产企业普遍采取预售模式，依靠发展经营性负债来维持高杠杆与现金流平衡。在预售规模下降，资金回笼困难的情况下，地产企业资金链条断裂，违约出现，项目大量烂尾。很多年前，只有在局部如海南等出现的情况，如今在全国大面积出现。地产从业人员首当其冲，金融从业人员则受到波及。
2022年，对于很多人尤其是对于居住上海的人而言，新冠疫情是一个重要的事件。疫情前与疫情后将成为人们描述历史的时间分界线。然而，对于房地产市场而言，疫情因素并不是下调的重要因素。因为，就是疫情冲击最为严重的2020年，国内地产的销售面积与销售金额仍然还是实现了一定增长。
当前，国内房地产市场的下调，是一个必然的事件，这是房地产内在周期特征的外在体现。中国的地产行业从1998年，一直发展顺风顺水，没有经过全局性的大幅调整。即使在少数年份如2008年、2014年，房地产市场遭受了较大的打击而出现向下调整。但是很快又在政策的呵护之下恢复上行。这不免让很多人产生错觉与误判，认为地产向好的趋势会一直持续。这种乐观而错误的判断，也是地产行业内的企业在2018年即使中央明确推行去杠杆政策之后，仍然坚持大幅扩张的一个重要原因。
大概在2018年的时候，当时作者应邀参加博志成的论坛活动，作了一个关于地产行业金融创新的主题演讲。博志成是一家从事地产行业咨询培训的专业机构，与全国各地的几千家地产企业建立了业务联系，在地产行业影响力较大。论坛活动后，作者还被邀请参加了一个由约50人各地龙头地产企业老板高管参加的研讨会。
几年时间过去，作者对于当时研讨的内容已经记不太清，但是对于当时的氛围仍然记忆犹新。当时研讨会几乎所有的地产企业都提出两年销售翻番，冲击百亿规模的目标口号。我当时暗暗忖度了一下，如果当时参加论坛活动的这些企业都实现业绩翻番的话，恐怕房地产行业的总体规模都要爆炸了。
活动之后，作者仍然与部分当时参加活动的地产企业老板保持联系。微信交流了解他们的近况后发现，这些老板们的豪言壮志自然是没有实现，但是他们的企业却少有陷入如泰禾、华夏幸福、蓝光等企业那样的违约困境。综其原因，是因为这些区域龙头企业体量规模较小，实力有限，当时无法从金融机构获得足够支持，从而没能进一步放大杠杆。这固然没有让他们实现超越式发展的壮志，但是恰恰也让他们成功熬过寒冬，活下来了。
从这个事情也能够看出，当前很多地产企业出现困境，固然有大环境的外部因素影响，但是关键还是自身过于贪婪所致。地产行业里的企业为了追求规模、追求排名，相互竞争到已经从内卷到自残的地步。
下围棋当中，有种行为表现，叫做恨人成空，一看到他人的阵势较大，便不顾风险的打入进去。在地产市场上行的时期，很多地产企业的行为，也有恨人成空的表现。看到其他企业实现了快速增长，便产生了心痒难忍的冲动，不管不顾的便要冲进去。风险的自我控制已经失去，形成制约的只有外部的金融机构是否愿意提供资金支持。
从2018年去杠杆政策推行以来，虽然此时地产销售规模仍然保持了增长，但是高杠杆的地产企业却感受到了形势的严峻性。百强地产企业的泰禾，就没有熬下来。比较让人的是蓝光以及在2021年下半年之后才出现违约的企业。这些企业都成功应对过去第一波冲击，但是仍然没有能够熬过去。没有熬过去，是形势误判与战略错误的原因导致的。
三、蓝光案例：度过了第一波冲击，却在2020年逆势扩张，最终陷入困境
泰禾集团与蓝光发展，分别对应误判形势并且采取错误战略的两种类型。
泰禾集团的误判与犯下的错误发生在2018年以前，2018年去杠杆政策推行之后，企业已早早进入无力回天的状态。
蓝光发展的形势误判与犯下的错误发生在2020年。蓝光发展一度经受住了2018年以来的去杠杆等政策的冲击。在2018年到2020年，蓝光发展的筹资性活动现金流量净额连续三年为正，分别为213.66亿元69.66亿元和155.35亿元。
在经受去杠杆冲击的期间，蓝光发展公司的销售回款情况也比较良好。蓝光发展在2018年-2020年，销售商品、提供劳务收到的现金分别为512.01亿元、555。00亿元和616.19亿元，分别较上年同比增长42.56%、8.4%与11.03%。
但是，公司在2020年经营性现金流净额为负。最为关键的原因是“购买商品、接受劳务支付的现金”的支出为607.60亿元，相比2019年的394.62亿元，出现大幅增长，增长幅度为53.97%。与此同时，在2018年-2020年，蓝光发展投资活动产生的现金流量净额分别为-100.11亿元、-96.52亿元和-47.9亿元。
在2020年年报当中，蓝光发展提到，公司当年经营活动产生的现金流量净额减少并且出现负值、投资活动产生的现金流量净额为负，“主要系本年经营拓展所致”。这表明，蓝光在2020年时，对于地产市场做出乐观的判断，在战略上转守为攻。
事后回顾，如果蓝光发展在经受危机的检验之后，及时调整战略，进行收缩，减少拿地与并购，尽最大努力回收并且保留现金，以应对债务偿还所需，有很大可能避免违约。然而，蓝光发展并没有这么做。
最终，蓝光发展还是经历了剧烈的去杠杆。
在2021年，蓝光发展的筹资性活动现金流量净额为-275.92亿元。在这个时候，蓝光发展进行收缩，试图回收现金，当年经营性活动现金流量净额1.08亿元而投资性活动现金流量净额为26.39亿元，但是已经无济于事。在筹资性活动的现金流量净额出现巨额负值之后，现金储备不足以清偿到期债务，蓝光发展也产生违约。
四、中国地产在短期、中期和长期的展望
从蓝光的案例，我们可以看出，当前的形势，地产企业要有充分的认识，做好足够的准备应对。即使是地产销售在2022年下半年回暖，地产企业也要克制抢筹的冲动，避免第三波、第四波的冲击。
从长期来看，中国的地产市场仍然有较大的发展空间。但是长期里，地产市场的走势最终到底如何表现，有一个很大的不确定性因素，那就是经济增长。有经济学家总结出来“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的框架。
作者个人认为这个框架有点片面。
在我国，土地、金融都是政策可以严格控制的变量，在长期里甚至人口也是政策可以控制的变量。对于控制力强的变量，人们是比较容易做出预测的。框架忽略了经济增长的因素，而这却是政策难以把握的，也是人们在当前难以预测的。
如果经济转型升级，实现高质量增长，人均收入有较大的增长，对于地产将会产生更多的有效需求。这是推动房价上涨和房地产良好发展的根本性力量。
正是有经济增长这一因素的影响，中国的地产市场与经济有两种可能：高房价与经济高水平的状态组合、低房价与经济低水平的状态组合。理解了这一点，是理解未来地产政策的关键。当前，政策对于房地产态度的调整变化，已经暗示了政策的基调，也预示着地产行业在短期、中期、长期的发展。
短期：市场继续筑底。
中期：政策扶持地产进入“非常态”发展，以为经济转型发展提供支持。
长期：取决于经济转型发展的成败。
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