这次“国庆”假期，时间有点长。一兵自驾出游嗨到边境，回到工作岗位已超时。
和一兵同样犯迷糊的，似乎还有深圳楼市。8天赶不上往年7天表现，成交量创下近五年最差成绩，“全线溃败”是我看到的最惊悚的点评。
“黄金周”里无黄金。这是一届被出游彻底耽搁的“黄金周”。结果也证明，与其厮守，的确嗨不起来。
不过，一兵建议大家真的不用纠结数据。这8天只是“金九银十”行情承上启下的一个节点。更重要的，还是要看9月份的真实表现，洞察其中的玄妙。
同样毫不意外，市房地产信息平台给出的数据，的确让人泄气。
9月份，全市成交新房住宅2076套，环比下跌6%，实现两连跌。二手住宅网签过户2400套，环比微跌1%。
单看这个数据，这届“金九”确实惨淡。但一兵认为，这不是深圳楼市的全部表现。在全年都被可售人才房抢走刚性需求的深圳，9月份迎来5个项目集中选房。
这个2022年年底才出现的楼市新品类，虽属于保障房体系，但其地段大部分比安居房要好，价格只是同片区商品房的6折，尤其是十年后还可取得完全产权，决定其商品属性的客观存在，不可简单将其从商品房市场剥离！
9月份加上5个人才房，新房成交共计约4204套，虽说不上特别靓丽，但也绝不至于像大家想象的那么差劲。
今年已入市万余套人才房！
今年深圳迎来可售人才房供应的集中爆发，对同期在售商品住宅中的刚性需求市场形成毁灭性打击。
3-4月份第一批可售型人才房，13个项目共推售9502套房源！每个项目认购家庭的数量，基本都是房源数量的几倍乃至几十倍！
当时，3房认购条件还比较严格，选房去化的主力都是2房。除华侨城九樾广场、安居同乐馨苑两个项目供应较少，2房与3房均售罄外，安居凤桐苑、安居云畔、安居峰景苑在集中选房阶段都是2房先行售罄，后续常态化选房后，3房才陆续去化完毕。
8月下旬，深圳放松了人才资格认定条件，特别是降低了3房的申购门槛，导致9月份入市的前海深业云海湾、光明深业颐瑞府、深物业御棠上府、龙华星河costco、沙井华发新城华苑等5个人才房项目遭遇哄抢，总供应2128套，共计吸引26809户有效家庭认购。
整体“10选1”导致的最终选房结果毫不意外，5个项目全部售罄，总量比当月商品住宅成交量还要高！
至此，今年前三季度，人才房供应了16个项目共10922套房源，其中10个项目已售罄，不完全统计已售出9000+套房源！
同期，商品房新房网签约24112套，二手房录得量为31176套。人才房的市场份额，占到约14%。
人才房严重挤压传统刚需新盘
上半年，一兵就曾发出“人才房消灭传统刚需”观点。这在9月份得到极致表现。
全局观9月深圳住宅市场的表现，二手商品房实际录得量为3210套（深房协数据，录得量比成交量更能体现一线市场热度），新房网签量2076套，人才房认购量2128套。人才房月认购量赶超新房商品住宅！市场占比提高到了约29%！
9月份，人才房项目上新5个，全部售罄。而新房市场，全月批准20张住宅预售证，共计7422套房源，出现一个“日光”，余者价格内卷严重，多数去化表现平平。
而“日光”的深房光明里只有337套房源，同区其余5个新入市项目，哪怕是在中心区域，开盘销售也不复往日荣光。
人才房挤压商品房的现象，光明成为全市的缩影。我们在跟网友介绍项目时，也通常都会被问到是否有人才房，什么时候入市。毕竟有6折售价引力，同片区可以人才房，何必商品房？
接下来的10月，光明的绿城桂语兰庭、宝安的安居福汇阁、安居鸿栖台三个项目也即将迎来选房，蛇口深铁熙府剩余货量也已于10月7号开始申购，又将提供1818套房源，还将进一步冲击商品住宅市场!
此外，光明的纯粹人才房项目——天健和瑞府，也于10月1日开放接待中心与样板房，计划月底取证入市，已有自媒体预测出现“万人摇”可能。
其人才房共有2184套，不仅供应量庞大，户型产品也颇有亮点，1368套69㎡两房有超大阳台，816套89㎡三房有两个卫生间，功能格局与商品房如出一辙，也是被市场非常看好的项目。
光明另有公明中心的宏发悦见公园里项目，人才房的样板房正在装修中。363套房源，预计四季度也会拿出来卖。
据一兵团队不完全统计，整个四季度预计将会新增供应人才房项目7个，共5784套房源。除光明核心地区外，宝安新安、龙华民治等城市核心区也都有项目！
刚需商品住宅，让子弹飞一会儿
就在黄金周假期前一天，深圳发布消息，从9月29号开始调整优化个人住房贷款利率下限，首套利率下限由之前的4.5%降低至4.1%，降了40个基点；二套利率下限由之前的4.8%降低至4.5%，降了30个基点，堪称近年调整幅度最大的一次。
在一线城市中，深圳多次是跟进广州对限制性政策进行调整优化。但唯独在限购领域例外，至今没有跟进。一兵判断，深圳不对限购政策进行优化调整，有刻意放行人才房之意。毕竟，7月3日，深圳一口气发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，确定公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，意味着包括安居房、人才房等都将退出楼市舞台。那么，火急火燎地促成人才房尽快入市，尽快出清，就有了应有之意。这可从快节奏降低人才房申购门槛，从第一队列发展为第四队列就可看出。所以，深圳楼市是在短期牺牲商品住宅市场，促成保障房体系的尽快建成。从眼界看，深圳比广州更长远，所以没有及时跟进松绑限购的步伐。
虽然在刚刚过去的“金九”和“黄金周”，楼市表现均不如预期。之所以不急于出招，是因为商品住宅和人才房成交套数总和超过4000套，还能看得过去。
而且，在经过深度调整之后，受制于经济预期影响，刺激效果的显现需要时间，不代表没有后手。政策工具箱琳琅满目，可用手段相当充沛。
深圳新房住宅库存量已经来到50000套的高水平，新房市场表现依然是判断活跃度的重要指标。至于什么时候能重振雄风，全面提升成交量，大概率取决于已批未入市人才房何时出清、共有产权住房的推出时机和政策走向，以及在此基础之上对限制性政策的松绑力度。
最后，再给出一个数据。除了前文所述项目外，深圳“库存”可售人才房大约还有14290套左右，已不足总量的一半。按目前的去化速度，预计最快2024年年底可基本出清。
楼市等得了那么久吗？此时虽然保持耐心很重要，但市场还是对松绑的及时到来、精准滴灌寄予厚望，“让子弹飞一会儿”影响楼市情绪不可久矣！
更多人才房信息交流，欢迎入群
