被称为“野蛮人”的险资，将有新的投资标的：长租房市场。
6月1日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，鼓励保险资金进入长租住房市场。不过，这次监管则是将规矩立在了前面，这将对长租房市场融资以及保险资金投资都将形成利好。
要确保险资用到实处
按照《通知》显示，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，但是所投项目仍然需要不低的门槛。
首先，《通知》规定，险资所投长租市场应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。所投资的长期租赁住房项目应当满足5个条件：
1、具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；
2、处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；
3、产权清晰，无权属争议及受限情形；
4、土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；
5、履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。
其次，针对投资长租项目的债权投资计划和股权投资计划分别设置了设立条件。采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100％（含）以上，采用股权投资计划及保险私募基金方式的，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。
也就是说，无论是债券还是股权的投资，险资进入都是要实打实地获得收益，而不是成为长租房项目拆东墙补西墙的资金来源。这也是保障险资进入长租房项目的资金安全，让资金用到实处。
与此同时，《通知》还要求明确各方实行资金专户管理，督促开户银行和托管银行实行资金进出的全程监控，严格审查资金支付及对价取得等事项，确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作他用等。
险资进入或将是双赢？
自去年以来，长租房市场作为楼市健康发展的长效机制之一备受关注。层出不穷的长租房项目及模式，更是吸引了众多银行等传统金融机构的进场。而这次进场，终于轮到了保险机构。
实际上，从险资的角度来看，长租公寓无疑是安放大量险资的新渠道。
业内人士介绍，来源于各种险种的保险资金，需要更多长期、稳定、收益较高的投资方向来进行保值增值，这都与长租市场的未来发展所匹配。而之前，险资的投资方向仅限于类似于债券、房地产等传统领域，以及部分股权投资。
而险资也正是因为有长期稳定且成本相对低廉的大量资金进入，加上可投资股权等特点，让险资显得尤为强势。前几年险资大肆举牌银行业、地产业的案例恍如昨日，险资也被冠以“野蛮人”的称号。
不过，这样的“野蛮人”对于长租公寓领域而言，似乎并不是坏事。
虽然长租市场已经发展了10余年，但真正受到国家政策鼓励、出现井喷式的发展也不过是几年尔尔。资金，尤其是大规模资金对于长租市场来说，依然短缺。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，险资的进入的确将利好于长租市场的融资，同时，险资对投资的长期较高回报要求，还可以倒逼长租项目产品更趋向于合理化和高效发展。毕竟没有合理回报的项目，险资不愿意进入。
中原地产首席分析师张大伟也表示，当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张，特别是一二线热点城市，租金高位的最主要原因是租赁房源少。在各路资金倾斜下，对于涉足租赁的企业来说，的确可以获得资金的支持，增加房源的供应量。
需警惕房地产借道融资
大量资金进入长租市场，虽然是件大大的利好，但是业界同样也有担心之处。比如，要警惕房地产企业的借道融资。
张大伟认为，整体看，当下资金面趋紧，房企拓宽各种融资渠道，租赁是当下银行等监管部门相对宽松的融资渠道，很多企业并没有发展长租租赁的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱房地产开发的嫌疑。
“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。”张大伟表示，但在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中，这也推动了房地产企业的融资需求。
不仅如此，在张大伟看来，当下租赁市场最大最根本的问题是租售比悬殊，还没有一种模式能够稳定保本盈利，这种情况下，大部分资金进入长租领域导致的租金上涨很可能超过租房者承受能力。
此外，张大伟认为，险资进入租赁市场，目前风险依然较高，而且长租产品现在竞争已经进入红海，这种情况下，预计险资进入租赁市场的金额不会过高。
