隔离期间的上海楼市
诞生了各区之间一条新的鄙视链，发菜鄙视链
打开朋友圈，就能看到大家在为各自街道发了几次菜、发了什么菜而津津乐道
而在这其中，隐形的王者已经浮出水面
最近有网友统计了上海各区的发菜次数，徐汇区遥遥领先，甩开全上海其他区好几个身位，平均2-3天发一次
一个长桥街道，不完全统计就发了21次菜、斜土路街道也发了19次、最近上热搜的最强菜区房，整个隔离期间发了15次菜
比整个奉贤+黄浦+长宁+崇明+松江加起来还要多
徐汇的街道，为什么可以这么优秀
01
徐汇不是某个街道优秀，而是各街道内卷
我做了一张徐汇12个街道的发菜图
（不完全统计，数据来源于网络）徐汇能在物资大赛中独占鳌头，是因为不仅次数多，还很均衡
每个街道基本都发了10次以上的菜，少则十几次，最多的居然有21次
如果你到微博上搜一搜，很多居住在徐汇的人都在晒他们的大礼包物资，不仅如此，徐汇发菜多的消息也在上海各个业主圈流传，引起众人羡慕
徐汇的物资天花板街道来自长桥街道，从3月23日至今足足发放了21次物资，把所有的其他竞争对手远远甩在了身后
最近两周的物资越来越好，光一次发放，就能比得上其他区这么多天来的所有物资
果蔬鸡鱼肉蛋样样都有，堪称是目前徐汇首屈一指的菜区房，让其他市民羡慕不已
斜土街道从4月1号以来，连续发了19次物资
蔬菜、鸡蛋、猪肉、虾仁、洗漱用品应有尽有，居然还有广西特产大礼包，螺蛳粉管够，据说接下来还会继续发
凌云街道，前前后后17次物资发放
湖南街道4月2日至今一共发放了13次物资，除了没有看到牛奶，其他吃喝用等生活物品一应俱全
康健路街道第13次在路上、湖南路街道领事馆集中地发了12次、龙华街道也有12次了、漕河泾街道10次+、天平路街道10次+
用最近群里其他邻居的一句话来说，就是，上海只分两个区，一个是徐汇，另一个是其他区
大家关心的不仅仅是发了几次菜，背后其实是街道服务的实力，在街道服务的保障下，徐汇区的疫情也控制得相对较为平稳
毕竟物资充足丰富、外卖次数就会减少、病毒传染风险就会降低、民众配合度也高
不过，这次徐汇区能够在物资大礼包准备得如此充分
完全在意料之中
02
在我心里，徐汇区就是上海公共服务的天花板
在我们团队去年做过的几个选题里
给我留下印象最深的就是，徐汇的邻里汇工程
也让我认识了徐汇的神仙街道，天平街道，这里有上海最美的党群服务中心：天平邻里汇
他们不仅提供一个向所有人开放的社区服务中心，有社区食堂、咖啡馆、洗衣房、社交客厅等
(来源：topnews)还有各种各样的活动，看电影、为老人免费理发、职场技能培训
这已经成为附近的网红打卡食堂，有老年人也有附近的上班族
感觉住在徐天平街道，真的是那种肉眼可见的生活幸福感，也是真的可以老有所依
除此之外，我还去过徐汇的最美菜场，乌中市集
是和意大利品牌Prada的联名合作，乌中市集的的建筑立面从有点复古的ins风，变成了高级感和异域风十足的Prada风
这也是乌中市集给人最醒目的标签，真不愧被称为：穿着Prada的菜场
Prada精致的时尚态度，完美融入了徐汇的气质
再加上乌中市集位于上海永不拓宽的64条小马路中满是梧桐树，小资情调满满的乌鲁木齐中路，这里本来就是上海小资生活的代名词
小马路门前的梧桐树，搭配着上海初秋的氛围感
（来源：微博@用户名38）也是上海当时红极一时的PRADA菜场
当年轻人们熙熙攘攘将一个原本就烟火气十足的菜场围得水泄不通，更让我感受到了徐汇兼容并蓄的气质
它既为退休老人提供了很多的社区服务，又接受时下年轻人最新潮的生活方式
当初PRADA为什么会选择乌中市集，也是看中了徐汇融合了上海海派文化，和年轻潮流活力的特质
在去年一部大热的沪语电影《爱情神话》里，里头的种种场景，同样是徐汇最好的名片
这部电影的取景地，基本也都在徐汇的衡复地区，白老师（徐峥饰）骑自行车经过的那条路，就是安福路
上海最有腔调的小马路之一
这条路从东走到西不过800多米，但是大大小小店铺奇多，有的立在街边，有的掩藏在树丛后面、或者藏在弄堂里
（来源：小红书@Jason Shi）噢别忘了，这里还有徐汇滨江
沿江而建的跑道、工业美术馆、滑板公园、开放式的咖啡店，徐汇滨江把令人留恋忘返，最最美好的一段
全都毫无保留的给到城市里的每一个人，成为上海公认的最美滨江段之一
在我眼里，徐汇是最能够代表上海魅力的一个地方，它既有底蕴，又十足新潮、很传统又相当有活力
徐汇区下辖的12个街道+1个镇，文化设施人均拥有量基本高于上海市平均水平
这次疫情，人们不仅对菜区房有了新的认识，也会对徐汇区的公共服务有了新的体会
而这不是昙花一现，而是很多年的沉淀才会有如此的底蕴
03
徐汇表现得好的原因
很多人会感慨，为什么徐汇街道都这么“有钱”
但其实徐汇不是上海最“有钱”的区，实际上如果按2021年的人均GDP来看，徐汇人均GDP次于市区中黄浦和长宁
而人均财政收入仅仅也是排名中流，排名首位的依然是黄浦
但是决定为什么徐汇能够提供如此优秀公共服务的是人均一般公共预算支出
在上海每个街道的基层管理可能都和这个区的人均公共预算支出多少有关
公共预算支出多，那么这个区的城市管理、当然包括疫情期间的物资发放，肯定就更加宽裕的多
所以我们也能够理解，为什么同样是市区， 普陀给人感觉就比较破，路面坑坑洼洼，而黄浦、徐汇、静安就相对的干净整洁
不同区域的城市面貌或许和规划有关，但肯定也和整个区的收入和公共支出比例有关
而徐汇就是那个虽然收入不是最高，但非常愿意花钱给到公共服务的一个区
而这也是为什么现在大家会对所谓的菜区房，如此关注和敏感的原因
如果说商业、教育、医疗这些资源都是一个区配套的显性因素
而公共服务背后的支出和财政支持，就是最大隐形优势
它背后代表的是，整个区域的基础服务水平，就是所谓菜区房诞生的根本因素
04
当然，徐汇的其他配套也几乎没有短板
站在房地产的角度看这个区域也是如此
尤其是在商业、学区、医疗的的沉淀积累和产业的升级上
商圈徐家汇的发展，可以说是这些年徐汇发展实力的最好注解，也奠定了徐汇成为上海西南的经济中心
我们看到，在2035年的规划中，当年的五大副中心里徐家汇，从真如、五角场、花木脱颖而出，独自变成了中央活动区
徐家汇商圈不仅吸引力在上海名列前茅，且一直在不断迭代升级，最近的徐家汇天桥连廊二期也正式对外开放
将港汇恒隆、美罗城、太平洋百货、汇金广场、东方商厦等商业体串联起来，就像城市里的金腰带
而在上海的43家三甲医院里，徐汇区以8家三甲的数量排名第一，高于黄浦和静安的5家，杨浦的4家，虹口和长宁的3家，普陀的2家
基础配套如此之好的情况下，徐汇在产业上依然有很大的发展空间，尤其和市区其他板块相比，展现了十足的活力和潜力
徐汇的两大产业中心，目前漕河泾有85家世界500强企业在此设立了超过140个项目，如字节跳动、腾讯等等
而徐汇滨江将打造成为徐汇下一个新的产业中心，凭借良好的地理位置和产业基础，目前已经签约了腾讯、网易、阿里巴巴、芒果卫视等核心传媒企业
西岸金融城效果图除此之外，在徐汇滨江沿岸还出让了一幅重磅地块，香港置地徐汇滨江地块，将会打造成为金融城，引进重要的金融企业
从徐家汇的商业、漕河泾和徐汇滨江的产业、到良好的居住氛围和拔尖的基础配套
且相比于黄浦静安虹口等市区板块，徐汇最大的优势还在于它充足的土地储备，让这里有更多想象的空间
这样的徐汇，倒是想低调，但实力不允许啊
当然，现在想要买徐汇顶级菜区房，那自然也是不便宜
但相较于它未来的增长空间和潜力，徐汇的房价在市区里可能并不算高
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