一直有个困惑
就是明明看起来那么普通的房子，为什么价格却可以那么贵
更困惑的是，为什么同一片的小区，配套都一样，外面看起来都一样的破，但其中偏偏就有一个小区要卖的更好
感触最深的一个例子，就是浦东金桥的「伟业金锦苑」
这周边围绕巨峰路地铁站和巨峰路嘉里中心，有好几个20多岁的老破小，我选了两个
（数据来源网络，仅供参考）对比起来，「莱阳新家园」的立面还更好看，「东陆新村六街坊」的立面也重新粉刷过，唯独「伟业金锦苑」老远看，墙面还有一个大补丁
但偏偏这个看起来最破的「伟业金锦苑」走出了自己的独立行情
不仅比周边贵，在市场起伏不断的时候，它的价格也几乎岿然不动
所以这样的老破小到底凭什么
01
有一种被叫动迁房的商品房
「伟业金锦苑」能跑赢周边，首先一点就是它是动迁房
这意味着你买它的时候只要交1个点的契税
千万不要小瞧这点，有位同事以前看中了一套3楼的78㎡两居室，户型方正、2年内精装，哪哪都好，但税费35w，听完就果断放弃
税费是要真金白银交出去的，一点杠杆都没有，不是房子好上天，没谁会愿意交30-40w的税费，所以税少是香的
不过被叫动迁房的坏处在于，房屋质量堪忧，居住氛围差
这简简单单不涉及的价格的几点，看上去没有伤及要害，但真住进去就要了亲命
那种薄如蝉翼的墙壁隔音奇差，卧室有点动静，站在客厅能听的一清二楚
窗框、门框也粗糙，厉害的时候，有些窗框都不一样大，总之租过住过就知道，动迁房的品质很有限
所以动迁房并不是「伟业金锦苑」能跑赢大盘的真正原因
真正的原因是它既是动迁房，又是商品房
市场上有一种房子很有意思，就是你看着房产证上写着动迁房，但实际是按照商品房规格来建的
这种情况一般是当年动迁的时候，动迁房不够用了，然后政府征用了附近的商品房
或者说原本小区就是按照商品房的规格来盖的，后期被转用做动迁房
「伟业金锦苑」就属于这种情况，被动迁征用的商品房
所以你看伟业二村和一般动迁房小区的墙体对比
还有楼栋距，阳光完全不会有遮挡，哪里像动迁房小区
伟业金锦苑二村，冬至日日照情况（上午）然后一个快20多年的房子居然还有配套
©链家所以这一类房子，就是有动迁房的优点，却没有动迁房的缺点
既税费少，又完美规避了质量差问题
这也是为什么「伟业金锦苑」，在同样交通、商业配套情况下，单价就是贵1-2w，而且不管外面行情起起伏伏，它的价格波动都是最小的
02
这一点如果要展开的话，可以考虑下它的动迁时间
「伟业金锦苑」差不多是2003年的动迁房
跟这个拆迁年份、拆迁政策有关，虽然是动迁房，但是不存在一人有很多套的情况
所以你看到伟业虽然也是动迁房，但小区4000户业主，自住率差不多达到80%以上
这一点相反的例子，就是浦东高行板块的高行绿洲，「高行绿洲」是2010年动迁的
这一年是动迁政策大年，基本拆了之后，原地拿房，像高行绿洲，基本都手握2-3套房，多的3-4套并不鲜见
所以在这你能看到一家3口月收入加在一起还没1w，但是租金就有2-3w
这么多房子，户主肯定住不过来，那就出租
如果一个小区租户占比达到30-40%，甚至50%的时候，物业就会非常难管
一套房经常被隔断成好多间对外出租，厨房、卫生间经常是这种毛坯状
©链家单元楼里的楼道和墙壁经常会遭殃，公共设施损坏严重
所以在考虑这类小区的时候，再多问中介一句，是什么时候动迁的
03
还有那种被拿来当示范区的老破小
我们之前在踩盘彭浦新村原拆原建问题的时候，在那周边发现了一个小区
门口看就普普通通的上世纪公房，但是一看价格，它最贵
整个彭浦新村，只有一、三、五、七，4个小区，彭一小区被拆除新建，剩下的都分布在附近，而且都对口彭一小
这样的情况下，彭三就能卖最贵
走进去你就知道为什么了
不同于其他彭浦小区，墙壁斑驳、哪哪都旧旧的
这里道路拓宽，街面整洁，多了很多便民设施，像下面这栋楼后面，就有一个完整的被规划过的绿地
而且也不会出现其他老破小那样人车抢道的情况，因为整个小区还重新做了地下停车空间，什么概念，老破小也有了地下停车库
更夸张的是，图书馆、学校都放进来了，走到小区后面还有社区食堂和警局
为什么彭三小区可以这样
它跟其他老破小不一样的地方在于，它比较幸运，它被挑中成了“彭浦N村”系列里的示范区，来进行老旧小区改造
所以卖相上更好看，社区功能也挖掘出来了，而且房子本身也进行了改造，增加了独立厨卫、外加将近4㎡的阳台
这样的小区能和周边老破小价格一样么，所以同样是老破小，彭三小区就走出了自己独立行情
这样的情况在上海并不是个例，比如同样是老旧小区改造的长宁区新泾六村
外表看上去，也是建于上世纪的老房子，但是里面道路重新做了规划，人车分流
为数不多面积不大的空地也被拿来做配套空间
©上海长宁连楼道里面都被规划成这样
跟彭三一样，新泾六村也是“新泾村系列”的幸运儿
道路、楼体、公区，甚至下水道都被重新规划，明显更好住了，自然价格也更贵了
04
还有一种贵，居然是因为好物业
这里要提到一个有点神奇的小区「金桥湾清水苑」
它的价格也是周边同类型房源中最贵的
走在这个小区里，你会感受到一种细致，倒不是房子多新、配套多好，而是干净
带我看房的中介小姐姐跟我说，这周边几个小区她都经常来，这里的环境是最好的
什么都要做得更好一些，地面更干净、绿化更整齐、住得更舒服
就是一般老破小的路年久失修无人打理，而且经常会在小区路面看到“黄金”，但是有的小区就会被打理成这样
这样的街面
©链家这样的绿化
©链家这样的小广场
©链家楼再破，也要想办法让它看起来温馨点
©链家这背后都离不开一个很重要的因素，就是物业
在我们印象里，老破小的物业，基本就是一个门卫代替所有，但这里不仅有物业，而且还挺厉害
这里的物业叫安居，并不是背靠开发商大型物业
可就是这样单打独斗的物业，能够在众多房企物业拆分上市不断扩大规模的背景下，依然能够存活下来，那一定得有点真本事
这点让清水苑和周边同类型房源一下就拉开了距离，也自然要比周边小区口碑更好，卖的更好
05
还有一种小区也挺特别的
就是特别受欢迎，市场好的时候，别的小区成交个位数，它能成交两位数，市场不好的时候，它依然有成交
它受欢迎的原因也很特别，绝不仅仅是价格
它可选择范围特别大，300多w的一房，也有450-550w的两房，最高的也有1000多w的，这个跨度购买群体非常多
不过更为关键的一点是，这个小区建设年份
真源小区分4期建设，1期1997年、2期1998年、3期2000年
2000年之后，发生了两个大改变
2000年之前，盖的都是小户型，2000年之后，盖的都是大户型，100-200㎡的样子，最小的也要80多㎡，小区整体氛围渐渐发生改变
另一个大的改变就是住宅市场政策的变化，对于真源小区来说就是它真的开始走真正意义上商品房的路线
所以你会看到一个看着像老破小的小区里面竟然了做了水景
还有这样的绿化和配套
小区很大，但是干净整洁，居住氛围好
这也是它被人说性价比高的原因，卖的也比周边好
06
今天写这篇主要想跟大家分享一件事
老破小在我们看来，是不能轻易触碰的，但即便如此我们也不能一竿子打翻所有
任何一个业态、任何一个品类里面，都有值得去发掘的好小区、好房源
就是你好好去找，一定能找到更好一些的房子
但前提是，你得走出去看
以上就是我这两年踩盘遇到一些老破小个例，拿出来跟大家分享下
如果你也有这方面可以分享的案例，我们评论区见
