前段时间，上海各区公布了2024年预算
政府性基金预算报表中，“征地和拆迁补偿支出”一项引起了我的注意
按照财政部的说明，这笔钱通常是用在
土地补偿、拆迁补偿、地上附着物和青苗补偿，以及安置补助上的
简单来说就是动迁款
随手加了一下，发现2024年上海的动迁款预算居然至少有1100个亿
这还仅仅只统计了一个主要出资渠道
结合各区政府在各个渠道公布的2024年工作计划，以及市面上流传出的动迁项目
今天我们就来扒一扒 这些钱可能要花在哪里
提前声明：本文是基于工作预算、已披露工作方向和项目所作的一种推测，不代表实际执行情况
01
徐汇区，单这一个项目就能消化掉至少200个亿，而它要做的还有很多……
首先是上海当下最炙手可热的动迁项目之一
东安一村、二村片区旧城区改建项目
徐汇国资资料显示
这个项目占地面积19万平方米，总建筑面积约33万平方米
涉及居住房屋6057证，是徐汇第一个单证超6000户的项目
此次征收范围内的大部分房屋始建于上世纪50、60年代，面积从7平方到160多平方不等
在今年3月31日超99%的第一轮意愿征询结果揭晓后
目前最受瞩目的是接下来的动迁方案
其中关键的上门评估环节将于4月26日开始，预计五天内完成
目前市场上关于评估单价的说法很多，我们可以根据徐汇区2023年动迁地块流出的评估价做一个推断：
例如附近位于内中环的龙华西路334弄，评估价7.8万/平方米
加上各种补偿，50平方米的私房可以拿到740多万
再例如同样位于内环内的永嘉路250、266弄，评估价8.6万/平方米
加上各种补偿，10平方米的公房可以拿到330多万
图片来源：网络东安一村、二村位于内环内，靠近徐汇滨江，评估单价取8万/平方米应该不算离谱
动迁价格的具体计算有一套十分复杂的公式，但由于不清楚区域内具体房产类型以及面积情况
我们暂时以公房性质、33万的总建筑面积粗略估计
图片来源：网络就已经达到210亿了
这还没有算上价格补贴、套型面积补贴、临时安置补贴等各类补贴
早签约奖、早搬迁奖、签约率奖等各类奖金……
图片来源：网络在东安一村、二村所在的西岸滨江功能区之外，衡复风貌区近年也有不少动作
除了因签约比例不足、年初宣布动迁失败的长乐路695弄6、7号
广元路华山路街坊、襄阳南路383弄已于去年征收成功
而在年初流出改建意愿征询单后，最近，张家弄片区正式贴出了征收告示
这个区域的建筑面积暂不可考，但已知更新项目范围约3.28万平方米
参考区位条件类似的长乐路695弄6、7号，不算各种补偿、奖励，张家弄片区的评估价估计至少也要到8万/平方米
这么算下来也有26个亿了
而从目前的信息看来，徐汇区要动的地方远不止这些
根据官方消息，在2023年零星旧改完成后
徐汇区接下来主攻的是老旧住房改造
而衡复风貌区的不成套住房有2.2万户，其中40%集中在张家弄片区所在的“衡东十二坊”
根据一份采购招标文件，2023年徐汇区政府就开始对“衡东十二坊”做整体研究
其中单独对兴顺里街区做了更新方案设计，并要求中标方提供不少于两个比选方案
看来，在徐汇区持续推进五大功能区建设的背景下
东安一村二村、张家弄片区动迁的确只是一个开始
动迁预算暴增，也是蛮合理的了
02
虹口区、宝山区大概都能花100多亿，且均同比翻倍
虹口区今年的一个工作重点是：零星旧改
即中心城区零星二级旧里以下房屋改造
呼应上海2025年前全面完成中心城区零星旧改的目标
年初虹口区政府表示，要在2025年年底前完成14个零星地块旧改，涉及3000多户居民，测算成本为260亿元
其中2024年将实施零星旧改不少于1700户，也就是总任务的一半
以此推断，今年单虹口区预计就要花掉130亿
它今年的首个零星旧改项目，是涉及449证的虹口区143街坊
目前已完成房屋评估，并出台了征收与补偿方案
图片来源：上海虹口此外
说到虹口区今年有名的动迁项目，不得不提的是位于北外滩板块的小区，虹宸易居
它的动迁与规划用地属性的变更有关
去年年底虹口区政府发布的规划图则显示，经调整，虹宸易居所在地块从住宅用地变更为城市发展备建用地
虹宸易居位于右上角的淡黄色地块。图片来源：虹口区政府除了位于北外滩板块核心区域，19号线也将从它的一侧穿过
链家数据显示小区涉及123户，户型面积在100平米上下，粗算为1.23万平米
再加上我上次在现场了解到的，18万/平米的动迁单价传闻
推测总动迁款至少要22亿
另一个拿出了100多亿拆迁预算的，是宝山区
其中的一部分，要用来给重大工程项目建设“腾地方”
图片来源：上海市规划和自然资源局例如这张公告中的沪渝蓉沿江高铁上海段
资料显示，沪渝蓉高铁是国家“八纵八横”高铁网沿江通道的重要组成部分，贯穿4省2市
单单今年年初的这一个公告，就征收了52.4万平方米用地，涉及村组63个，补偿金额约1.6个亿
资料显示，围绕这个工程开展的周边动迁至少从去年就已开始，预计今年年中基本完成腾地工作
最近正在动迁的是杨行镇城西一村相关区域，江杨北路2501弄
图片来源：小红书@杨行发展规划除了村庄宅地，这块工程用地的动迁工作中还涉及37家企业
今年4月，杨行镇泗塘村村域内的清贸彩钢开始拆房腾地，成为红线范围内首个拆迁企业
另外，沪渝蓉、苏沪通交汇的宝山高铁站，也计划于2024年正式开工
图片来源：上海宝山在重大工程项目动迁之外，和其他区域一样，宝山区也在进行旧住区改造
例如近日刚正式启动签约的泗塘二村东块成套改造项目
图片来源：张庙发布不过作为一个原拆原建项目，它用到的动迁款估计就没那么多了
同样是花100亿
位于中心城区、老房林立的虹口区和外环附近的宝山区
差别还是挺大的
03
还有300个亿落在了浦东新区
从工作计划来看
去年实现了内环内城中村点位清零的浦东
今年工作的一个重点是中环内城中村
图片来源：浦东发布
目前可以看到的两个重点区域是北蔡和杨思
北蔡楔形绿地位于中心城北蔡镇，是上海2035总规中明确的中心城10片楔形绿地之一
图片来源：浦东发布2023年，为了给北蔡楔形绿地做土地储备，浦东政府已完成了对北蔡中界、杨桥等城中村的征收
最近，为了给绿地地块界河工程腾地，北蔡镇联勤村也公示了征地补偿方案
图片来源：浦东发布杨思板块最近也有进展
在去年年底，杨思老街旧改土地储备项目正式启动征收签约后
今年年初，2号地块完成签约，居民也已于3月底搬离
图片来源：浦东发布这之后，其余两个地块的征收工作也将陆续启动，一共涉及643产居民
但浦东要动的不仅是中环内，其他区域也在推进
2024年的整体计划为，“城中村”拨点超7000户
目前这一计划已完成25.8%，包括今年年初刚刚征收签约结束的唐镇小湾村、暮二村项目
占地约1467亩，涉及被征收户930产
未来将打造位于上海金谷、上海金城的产城融合示范社区
图片来源：浦东发布整体看下来的一个感觉是
浦东各个项目的动迁款，即使不见得单项数额有多惊人
但架不住它项目多啊
04
剩下几百亿，大多要用在“两旧一村”上
无论是徐汇区的东安一村、二村改建项目，还是虹口区的临平路老工房动迁，都是“两旧一村”改造的一部分
而这同样是近年上海城市更新的重点
两旧一村，指的是旧区改造、旧住房改造和“城中村”改造
在成片旧区改造完成后
2024年，上海宣布将完成12万平方米中心城区零星旧改
31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造
并启动10个城中村改造项目
其中
12万㎡的零星旧改，主要集中在虹口、静安、黄浦三区
相比于集中在中心城区的零星旧改，老旧小区则是遍布上海
因此2024年，每个区都很多不成套旧住房改造项目也就不足为奇了。例如：
普陀区计划启动实施2.7万平方米旧住房成套改造项目
青浦区将全面启动剩余1.45万方小梁薄板改造
虹口区将实施不少于9000平方米的不成套旧住房改造
静安区将启动全部700多户居民的11处“小梁薄板”房屋改造
浦东新区的不成套房屋改造年度计划为1030户（其中小梁薄板850户）
我不完全统计了部分已披露项目：
“城中村”改造，则主要分布在浦东新区、闵行和青浦
除了上面提到过的
现阶段上海最大规模、涉及居住类和非居类住户共2200多户的城中村改造项目
位于青浦区的凤溪村，动迁签约也依然在进行中，预计今年完成征收并开工
总之
项目多任务重，难怪拆迁预算要给足
05
最后把数据放在一起看看
数据来源：各区政府面积最大、坐拥几座城中村改造的浦东新区，预算数额稳居第一
另外值得注意的是，徐汇区、虹口区、普陀区预算暴增超100%
不过它们背后的原因大概各有不同
其中徐汇区动迁款数额连续三年增长
可以看出它城市更新的力度和决心
静安、黄浦则是从三位数预算下跌到两位
这或许和老城区大规模旧改完成、进入清零阶段有关……
无论背后原因如何，我们可以看到的结果是
上海政府的巨资投入，必然带来城市的进一步更新提升，以及新的楼市供给
而另一个能更快显现出影响的结果是：
大量房票和购买力将流入市场……
例如东安一村已经有业主麻利上车普陀一新房项目
这对上海楼市到底会造成怎样的影响
我们拭目以待
