选择板块是大家购房时的大事儿
但你知道吗光看板块可不够
因为上海有些板块内部可是“暗潮涌动”,差异大得令人咋舌
具体来说就是有那么些楼盘,明明在同一个板块,价值却像跳恰恰一样大不同
好了,不卖关子了,赶快跟着我们看看上海那几个“割裂”的板块吧
01
南北割裂的九亭
当大家都以为九亭是刚需置业的优选之地时,殊不知九亭板块内部存在着极大的分化
九亭板块实际上包含了两个行政划分:九亭镇和九里亭街道
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九亭板块
南侧的九亭镇,人口结构较混杂,房屋比较老旧,主要以老公房、动迁安置房为主
还包含部分商品房和别墅,同时还混杂着部分农田,道路界面较一般
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九亭镇实拍
作为一个刚需板块,九亭镇大多数小区的硬伤则是离地铁太远了
这对每天都有强轨交需求的刚需客户不太友好
而北侧的九里亭街道,房屋品质相对较好,还有不少别墅
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九里亭街道实拍
贝尚湾和奥林匹克花园都是板块内的标杆次新楼盘
品质不错,价格也几乎是松江二手市场的天花板
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贝尚湾小区景观
无论是投资还是自住,这些楼盘都是九亭的优质之选
同时这边的学区也是不少客户的置业原因
九亭四小和九亭中学的双学区可谓是家长青睐的组合
正是由于九亭板块内部的这种分化,购房者在选择房产时需要更加谨慎
02
因虹桥枢纽而异的江桥
江桥这个北虹桥的门面担当,理应有光鲜亮丽的全面发展
但,这个板块也存在割裂的地方
如果说九亭的割裂是因为行政划分的不同,那江桥的割裂则是因为被高速公路切成了两半
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江桥板块
以京沪高速为界,南侧区域发展迅速,北侧则相对较慢
简单来说,就是靠近虹桥枢纽的地方发展较快
南江桥已经成了次新界面的翘楚,各种配套设施一应俱全
东侧的虹桥产业园区已经吸引不少企业在此落户,未来的房地产市场需求也十分充足
南江桥乘着大虹桥国家级规划利好,以13号线的地铁线路为轴线,写字楼、大商场一应俱全
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南江桥实拍
唯一美中不足的是,在这片处于三区交汇的区域,有着大量的动迁安置房,现在这边的优质次新小区并不多
而北江桥的城市界面,有点像是城乡结合部的既视感
无论是老镇上的老破小还是大街上的五金店,都有一种浓浓的郊区感
很难想象这里已经半只脚踏进环线
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北江桥实拍
铁路、公路、复杂的水网,让北江桥的规划开发难度再次升级
虽然14号线的开通,带来了一些市区外溢产业的红利
但起步较晚,规划力度弱,目前还是“等待开发”的状态
即使有次新片区和别墅区,但也与旁边的宅基地混为一体,整体界面较为混乱
不过北江桥也有其开发晚的红利,那就是商品房楼龄还比较新
诸如保利云上澄光、南山虹桥领峯、龙湖虹桥·青云阙等标杆新盘都在北江桥,未来很可能会形成次新片区
03
因紫竹发展的吴泾
同样内部割裂的还有吴泾板块,与九亭、江桥的两种界面对半劈不同
吴泾的割裂是点状的,分为两种情况
一种是紫竹高新区,一种是吴泾其他区域
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吴泾板块
吴泾板块的割裂现象源于其发展的非均衡性
重点发展的区域仅限于靠近老闵行的部分地区,这些区域因发展较早而呈现饱和状态
城市界面呈现老旧状态,主要是由老公房和早期商品房构成
然而,这些区域也具备独特的优势
其完善的配套设施和浓郁的生活氛围使得这里烟火气十足
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吴泾实拍
与此同时,吴泾板块的紫竹高新区不仅是众多高校、高新企业的根据地
其先进的规划理念和丰富的资源还吸引了不少开发商的关注
该区域的住宅项目以高品质标杆次新房和豪宅为主,塑造了极高的居住品质
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紫竹工业园区实拍
尤其是兰香湖这一独特的资源IP,进一步提升了该区域的吸引力
并成功吸引了像兰香湖壹号这样的高端住宅项目在此扎根
吴泾板块大家更看中的是它的无限可能
多个知名高校、大量新兴企业吸引的高级人才,为这里提供了足够的潜在购房客户
不仅是紫竹周边的豪宅,吴泾其他区域的刚需楼盘更是直接吃到紫竹高新区外溢福利的区域
尤其位于外环外,在紫竹工作的外地单身人士的首选板块就是吴泾
同时轨交规划则是吴泾的另一个看点
目前,15号线已经开通,可以直接到达上海南站
23号线也在热火朝天的建设,一期直通上海体育馆,相信这里以后有着无限可能
04
因“一城九镇”不同的安亭
“一城九镇”规划确实已经逐渐被大众所遗忘,但这并不妨碍它给安亭板块带来的巨大影响
安亭板块内部分为两种区域,一是安亭新镇,另一是其他区域
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安亭板块
安亭新镇的界面舒适宜人,虽然房龄不算年轻,但由于保养得当
看上去依旧非常不错
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安亭新镇实拍
幽静的水系、低密的建筑、少有人烟的街道,仿佛置身德国小镇
底层业主的院子前精心打理的植物,让这里充满着生活情调
而安亭的其他区域则主要围绕汽车产业,开发较早
其中围绕地铁站的区域相对比较热闹,大量的次新房、动迁房、老公房混杂
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安亭老城实拍
但也得益于早开发,这边的配套设施已经相当成熟
无论是沿街的餐饮、商铺、超市,还是集中的大卖场、生活广场一应俱全
医疗、教育等方方面面也是全部配齐
交通方面不仅有11号线直通市区,东至浦东西到江苏
公交车也可以连接嘉定区的各个方向
当然,安亭还有大片土地等待开发,或正在开发,未来的发展潜力不可小觑
05
当然还有很多板块也存在割裂现象
比如因地铁不同的罗店,有地铁的叫美兰湖,没地铁的叫乡下
还有靠着前滩的三林,东侧的叫前滩南,西侧的则是动迁基地
为什么前后会有这么大的反差,这就要从一个板块的发展路径开始
任何一个板块在发展阶段都要权衡两种因素:原住民的生活品质和区域的未来发展
一个区域未来发展,需要引入产品,更新配套,丰富客群结构以及提升居住品质
这一点就决定了需要一块完整规划的土地用来成为未来发展的可能
另外,区域内点状分散的原住生活体系,也需要通过整体拆迁整体安置的方式从而提升土地的利用率
这也就导致我们经常看到的拆迁一部分成为板块新区,安置一部分成为原住民生活区
这种情况老城区也会有出现,只是伴随着时间的推移,城市发展的渗透,割裂鸿沟也就不那么明显
只有深入了解各个区域的特点和优劣势,才能找到最适合自己的房源
如果你住的板块也有这样的割裂现象,欢迎在评论区留言讨论~
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