翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
一直以来，架空层似乎都是个可有可无的东西
因为大家发现，即便自己住的小区有架空层，使用率好像也不太高
但是我们最近猛然发现
上海的新楼盘，做架空层的越来越多了
我们统计了2024年截至6月，7个批次的所有新盘
合计108个楼盘，有50个新盘都做了架空层，占比约46%、接近一半
有的甚至做了全架空层，并且还赋予了各种主题，有的架空层则着力打造自己的IP
真实的架空层现状是什么样的
开发商为什么争先恐后做架空层
架空层实际呈现的效果又是否和最初描述的一样
好的架空层和一般的架空层区别在哪里
这是通过今天这篇文章，大家可以找到答案的
01
数据显示，刚需盘做架空层的不在少数
架空层本质上，是开发商拿出一楼本来可以卖的楼层面积，给住户当公共区域使用
所以在我们的普遍印象中，单价越高的房子做架空层的比例才越高
截至2024年6月，合计7个批次108个新盘的数据
也确实印证了大家这个模糊印象的正确性
截至目前，上海做架空层的新盘均价约9.4w/㎡，不做架空层的新盘均价约5.8w/㎡
仅从这一数据看，大家是不是会觉得
做架空层的楼盘就是单价很高的豪宅，单价较低的刚需盘就没有、或者很少做架空层
其实架空层的真实情况，远不止于此
据我们对2024年新盘的全面统计
仅从架空层楼盘的单价分布情况看
占比最高的，反而是6-8w/㎡的轻改善楼盘，有17个
就连3-5w/㎡的刚需盘，竟然都有13个
要知道，6-8w/㎡轻改善楼盘，同价段内一共仅有31个楼盘，有架空层的占比就高达55%
3-5w/㎡刚需楼盘，同价段内一共有47个楼盘，有架空层的13个楼盘见下表，占到28%
在所有有架空层的新盘中，刚需和轻改善价段的楼盘，就占据了大半个饼盘
而下面几个盘
是从108个新盘里，在架空层占比和面积方面脱颖而出的代表
其中映翠府和留香园两个新盘，都只是嘉定区4-6w/㎡的刚改盘
竟然分别做到了8栋楼全架空和约5000㎡的体量，着实令人惊讶
大家可以发现，刚改盘做架空层的，数量和占比正在越来越高
那么其架空层质量究竟如何，我们实地去看了看
02
有被刚改盘的架空层品质震惊到
杭派房企似乎更钟情于打造架空层
来自杭州的大家房产，在映翠府这个项目上，就做到了整个上海都少见的首层全楼架空设计
主题非常丰富，比如书房阅览主题、迎宾会客主题、儿童游乐主题等
在说各类主题前，不得不提的就是这个接近4m的架空层层高
这是非常奢侈的空间高度，可以最大限度减少地面潮气对低区住户的影响
我是午饭后两三点最热的时候去的，坐在这个架空层的沙发上，凉风习习非常舒服
从这个沙发向左侧望出去，就是一个花园主题的绿色空间，未来树木长大了，整个空间会更加郁郁葱葱
除了基本的休闲作用，映翠府的架空层还分配了阅读和待客社交的功能属性
我参观时，听到一位销售人员对客户说
如果有客人来访，您不想带客人到自己家里，这个区域就能很好地过渡为会客区
这真是个不错的细节
毕竟上海人民真的不太喜欢不熟悉的人到自己家
而映翠府架空层的这个读书角和会客区，整体氛围感就能够给人一种，就在住户自己家的感觉
要说这次实探最让我惊喜的
莫过于映翠府借由架空层，将单元入户门做了自动开合的封闭结构
一个刚需盘竟然做出了酒店大堂般的尊贵仪式感，还冬暖夏凉，确实很实用
但是若论架空层面积尺度最大的，还得看绿城留香园
有占地面积约5000㎡的九大架空层主题，将更多的生活空间还给业主
留香园就将架空层和景观庭院结合、相互渗透，打造出洄游式入户水庭
创造出一种在都市繁杂的生活中，体验江南庭院架空层生活的氛围
图源绿城官方，上海留香园“三生一宅”全维示范区实景图留香园将架空层每个空间都赋予丰厚的情感寄托
用“三生一宅”设计的全情景体验模式，构建出丰富的生活场景
在内部庭院的打造上，将水院和归家连廊为组团
令业主在归家的路上，就能沉浸式体验曼谷酒店度假的意境
而在这条归家路径之上，留香园的架空层还充分提供了书吧、水吧、健身、儿童娱乐等主题区域
业主在自家小区也能找到志同道合之人，满足社交需求，给生活增添乐趣
这就是留香园三生一宅设计理念下，构建的极具度假松弛感的中心游览场域
而优质设计理念的落地，就是通过架空层才得以实现的
以上带大家看的都是新房
其实我们作为购房者，提及架空层时更关注的是后续使用运营情况
那么已交付小区的架空层，是否沦为当初的营销噱头了呢
03
曾经有架空层的小区，现在有好好运营吗
我实地去看了几个早年就交付架空层的次新小区，看到了架空层的一些真实使用情况
发现，维护良好的架空层真的是居民幸福感的重要来源
比如2015年交付的锦绣兰庭
架空层区域就被物业维护得很好，整体干净整洁，时而有居民在此闲坐休息
还有居民把自己家孩子的运动装置，分享在此共享，这样即便下雨天，小区的孩子们也能有运动场地
而此次探访最温馨的莫过于锦绣兰庭的架空层
不仅装饰得像自家入户玄关，还成为了住户手写留言卡片的区域
比如谁家要装修了，对噪音打扰表示抱歉
比如谁家孩子刚出生会哭闹，给邻居们提个醒
节日祝福卡、一朵郁金香、一小簇绿萝等，处处是温馨和勃勃生机
这些架空层处的高频使用和细节之美，都在为锦绣兰庭住户的美好生活做背书
也在告诉我们架空层存在的真正意义
当然，架空层维护有做得好的，就有做得尚有改善空间的
我此次还去看了房龄更新、近两年交付的万科天空之城
墙体、地面和层高都比较还原
架空层作为社区的一处点睛之笔，已经成为区分社区生活品质的重要一环
其实作为从室内私密空间到户外公共空间过渡的灰色地带
架空层既有可能沦为电瓶车、自行车、旧杂物的存放点
也有可能成为承接社区活动的多元公共活动空间，贴近业主的日常需求，丰富不同年龄段业主的生活体验
那么为什么会造成架空层后期品质的差距
其实真正优质的架空层，成本是很高的，架空层作为一个空间交互、休闲娱乐的空间，实现冬暖夏凉是一个基本诉求
而要实现这一基本诉求其实一点也不容易
因为需要把架空层封起来或者半封闭起来，才能真正实现空调自由
实现精装、实现空间不被风侵蚀、实现对住户舒适生活的追求
而这些“实现”，都需要大量维护管理成本
前端设计得宜，与后端物业管理相配合，一个真正高利用率的架空层，才存在得更有意义
04
所以为什么现在越来越多盘都在做架空层
看了大量数据显示楼盘架空层增加，也看了新旧小区架空层维护之难，大家是不是好奇为什么很难，却有越来越多楼盘选择做架空层
在我看来第一个很关键的点，其实也是在匹配当下地块趋小化开发的趋势
尤其是伴随城市高密度发展，城市规划的侧重点已由大规模开发转向存量小地块高质量发展为主导
开发商拿到的地块越来越小，与之对应能够做绿化的区域也就越来越少
这也是为什么我们看到不少小区会将架空层和景观庭院相连接
本质上也是想要让架空层成为绿化补充的一部分
图源绿城官方从而为用户创造更多的生活场景
包括我们看到无论是映翠府所有楼栋的全架空层设计，还是万科天空之城也是同样把一楼做成了架空层
本质上架空层的存在也相当于间接取消了一楼
一来最大程度把面积释放给到用户，再者一楼本就普遍较为潮湿，后期销售起来也较为困难
与其勉勉强强卖，还不如做成与小区景观相互联动的架空层，增加住户对未来生活的期待
比如即便下雨天或晚上等不便出门的时刻，住户在家里闷了、或者小朋友在家里闹了，就可以到架空层换换环境
要知道作为室内区域的延伸，架空层的面积严格意义上并不计入容积率
对于开发商来说既不会产生容积率的损失，又能拓展公共空间，为住户带来更好的生活体验，何乐而不为呢
所以架空层的出现和日渐普及
无论站在开发商角度，还是用户视角，也都算是需求端的一次双赢，本质上也是人们对更高品质生活的追求被看见
无论如何，新楼盘针对细分空间的改善，正在席卷行业，从室内到立面、车库到现在的架空层，都在倒逼行业更注重品质
最后，想问一下大家
你们买房会因为好的架空层而心动吗？
