大家发现没，最近房价是降了，地产股却涨了！
媒体用的措辞是“大反攻”，就连老谋深算的国际投行都来抄底房企债券了。
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楼市的“摸鱼”机会来了
今天还看到新闻说，广州已经有银行不按指导价来发放贷款了，这说明什么？金融端也在悄悄“救市”。
什么情况？利空出尽了呗！楼市困难的时刻正在过去。
政策底清晰可见，市场底也近在咫尺，这是当下楼市显而易见的基本面。
买家一定要意识到，地产股上涨是一个非常重要的信号，这意味着房企的流动性危机已经得到纾解，只要他们缓过这口气，“降价卖房”的紧迫性大大降低，把价格拉回来是迟早的事儿。
所以，刚需、改善型买家真的不要再观望了，“摸鱼”机会就摆在眼前。
大家现在还没看明白吗？房地产就是一个典型的周期性行业，价格永远在“政策底”和“市场顶”之间保持箱体运动，逢低买入、见好就收才是上策，不要指望赚到最后一个铜板。
既然是最后的“摸鱼时间”，大家该如何选房呢？
当下这个市场形势，不确定性和确定性并存，浑水摸到的不一定是鱼，如果手气不好，摸到的可能毒蝎子。
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主城价值回归，金沙洲威力毕现
如何避坑？
我们认为有三原则，一是回归中心城区，二是依附于稀缺的山水人文资源，三是押注国企。
首先，任何时候，中心城区的房子，抗跌能力还是强一些的。以最近两次土拍为例，流拍的地块不少，但基本都是远郊区域，市区的地块仍然不愁卖，而且价格还很坚挺。
4月份，金沙洲还出让了一块楼面价达到4.2万/㎡的“地王”，这比同地段的二手房还贵。市场这么差的情况下，居然还能出现“面粉贵过面包”，足以让人见识到金沙洲的威力。
很多人说金沙洲不是“睡城”吗？为什么能在土拍市场这么厉害？
就这个问题，我问过拿地的开发商。首先，甭管你喜不喜欢，金沙洲就是近啊，过一座桥就是寸土寸金的越秀区，七八公里就能到全市乃至全省的心脏地带——越秀山。
金沙洲与中心城区核心板块距离示意图
仅供参考，具体以实际为准
就这么近的距离而言，你甭管它本身是个啥，它就能值这个价，这是经济规律和市场逻辑，不会以人的意志为转移。
再加上今年市场差，开发商的拿地策略越来越保守，不敢像以前那样激进，退守中心城区是必然的，而越秀核心区没地可拿，选择一江之隔的金沙洲，实为务实之举。
而且，这块地还有稀缺的山水资源，依山靠湖，生态良好。这个岛主要分为三部分，北侧是佛山里水，南侧是佛山大沥，中部就是金沙洲广州部分。
金沙洲空间分布示意图
根据规划，中部几乎没有工业，加上四面被山与水系包围，相当于把外部的工业隔绝了，把最好的生态资源“锁”在里面。
这一点非常难得，要知道，这两年，广州新房市场大部分都是在工业用地上建的，而金沙洲是没有工业的，现在没有，以后也几乎不会有。对追求生态居住环境的朋友来说，这是一个非常加分的点。
在石屎森林般的广州市区，能找到这样一块自然气息浓厚、生态上佳的土地，不容易，开发商一般是见一块买一块。
金沙洲实拍图
从经验来看，有山水资源的房子，就是比同地段其他房子贵很多。以珠江新城为例，第一排望江的房子，最高可以达到第二排的2到3倍。（数据来源：贝壳网）
市场就是这么个定价逻辑，你不服也得服，要知道，在石屎森林般的中心城区，城央地段与湖光山色本就难以兼得，金沙洲竟然可以全占，想不被关注都难！
而且，市场差的时候，民企资金链紧张，敢在中心城区高价拿地的一般只有国企，金沙洲这块地的买家就是央企华润。
其实，金沙洲一直以来都是国企重仓的区域，前有中海、万科和保利，后有华润和越秀。当下这个市场形势，国企项目的确更能给人安全感。
3
金沙洲要翻身，从睡城变产城
更重要的是，现在的金沙洲已经非常成熟了，早已不是当初那个“睡城”，不仅拥有丰富的商业、教育、医疗、地铁配套，还有最新的产业与交通规划加持。
永旺梦乐城、白云万达广场、国昌广场等购物中心均已开业，总体量达约300万方，相当于近20个天河城。
金沙洲永旺梦乐城实拍图
同时还汇聚了金广附中学、白云广附、中山大学附属外国语学校、广附实验学校、广东华侨中学等优质教育资源，以及广州中医药大学金沙洲医院、南方医科大学泰成逸园分院等三甲医院。
这些变化，已经在市场上有所体现。数据显示，近几年，金沙洲的房价与地价，均有明显突破。
据统计，2016年到2020年，金沙洲的房价涨幅达到了25.6%，是同时期广州楼价年均涨幅（12.9%）的2倍。（数据来源：贝壳网）
今年4月份，金沙洲诞生了一宗楼面价达4.2万/㎡的“地王，更说明市场对这个区域价值的认可。（数据来源：贝壳网）
不过，学霸金沙洲绝不满足于此，最近又憋了个大招——
上个月，白云区政府发布了《金沙街道国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称“规划”），明确提出金沙洲要重点发展产业与交通：
产业方面，要构建“4+1”现代产业体系，助力广州西岸成为西部数字经济创新走廊驱动引擎。
具体来说，要积极引入IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）、NEM（新能源、 新材料为主）等战略性新兴产业，重点发展数字经济、科技创新、教育培育、生物医药等产业。
这些都是当下最先进、最有前景的产业，与琶洲、科学城、智慧城等产业核心板块走的是同一路子，足见金沙洲摆脱“睡城”名号，大举发展先进生产力的决心。
而且，金沙洲还与广州华为研发中心隔江对望，一桥相连，想想东莞松山湖周边的产业发展与房价走势，竟然有点小激动。
交通方面，“规划”提出要加快完善“三环三射三桥”的交通路网，同时还要全面保障地铁12号线的建设进度，建成后浔峰岗站将成为双线地铁站，同时拥有地铁6号线与12号线，可快速通达市中心每一个核心板块。
“三环”：环洲二路、环洲三路、环洲五路
“三射”：彩滨路、金沙 洲路、沙凤一路
”三桥“：配合推进广佛大桥建设，争取 2023 年底建成广佛大桥系统工程(一期)，构建“三桥” (金沙洲大桥、广佛大桥、环城高速广清立交桥)外部联通 路网体系。
提到桥，这里就再多说几句，金沙洲作为一个岛，桥通则岛通，过去总被吐槽交通拥堵，就是因为桥不够多，但是从目前的进度来看，这个问题即将迎来破解：
金沙洲除了已开通的金沙洲大桥、丰岗大桥，广佛大桥一期也预计于2023年完工。碧江大桥、沉香大桥、大坦沙大桥、同心桥等均进入规划建设阶段，未来，金沙洲的拥堵问题将迎“桥”而解。（以上信息来源于广州公共资源交易中心、南方+、金羊网等，最终以政府文件为准。）
种种迹象表明，金沙洲早已不是当初那个“睡城”，要翻身做一个代表广州先进生产力、引领西部数字经济创新走廊的“产城”。
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断供6年，金沙洲迎来湖山大盘
当市场下行的时候，属于主城区、配套成熟的金沙洲却能逆势飘红，就是个非常好的例子，对开发商拿地、买房人选房都是个重要参考。
这个时候，不得不佩服另一家国企越秀地产的眼光，在华润拿地之前，越秀地产在同地段早已布下一子——越秀·天悦金沙，二者相距不过300多米，靠的是同一座山、依的是同一片湖。
项目与华润地块位置关系示意图
在金沙洲今年持续走红的烘托之下，越秀·天悦金沙一经开放，就吸引了全城目光！
一方面，这是金沙洲时隔6年第一次上新。没曾想，金沙洲新房市场居然已经断供6年，当地可住着几十万居民啊，多少人翘首以盼，终于可以改善居住条件了。
另一方面，大家都非常好奇它的价格。嗯，4万左右，和金沙洲新拍出的地价差不多。同一个地段，这么大的价差，大家不感兴趣才怪。
这个价格是什么概念？如果从越秀山往东走七八公里，要享受同样的生态资源，比如天河公园周边，至少也要10万起。
数据来源：贝壳网，仅供参考
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山湖相伴，这里比别处2℃
这个项目到底好在哪？
既然是越秀地产最高端产品——天字系，项目自然延续了天悦江湾、天悦云湖、天悦海湾的精工品质。
下面我们用几个金句来揭晓这个项目的神秘面纱。
山湖相伴，这里比别处低2℃
项目旁边就是91万㎡的浔峰山生态公园，在东侧结合山体坡地打造了一个山体公园，将流动湖陆风引入社区，社区温度因此比外面低2℃。
项目旁山湖景观实拍图
依山而建，这里比别处高20米
项目倚傍浔峰山脉之上，结合北高南低的地势，打造了“一廊三轴”高差式园林，形成层次丰富、趣味盎然的园林景观。
项目实拍图
半山之上，这里看的比别处远10公里
在约46层超高层上，视野几乎完全0遮挡，150米天际视野高度视野最远可达10公里之外，超60%门窗设计得以享受极致湖景风光。
超高层+低密洋房，望湖户型高达60%
除超高层外，项目还有9-11层的稀缺低密小洋房，借助缓坡地势+高低错落的布局。如此一来，每栋建筑视野全无遮挡，项目中望湖户型的比例高达60%。
窗外如此多娇，户型设计更要匠心独运。项目主推95-138㎡三至四房，每个户型都是兼具实用性、舒适性与观赏性的“王者”。
约95㎡专梯南向小高层三房
南向板式设计，南北双阳台对流，通风采光更优秀；入户花园、飘窗与收纳空间设计，兼顾实用与低密舒适体验。
约125㎡专梯南向奢适小高层四房
专梯入户，私密性更佳；LDKG阔绰公区（客、餐、厨、阳台联通一体），约6.85米景观大阳台+南向多面宽+南北对流设计，居住体验更舒适大气；前后园林景观更是加分项。
约138㎡超高层湖山IMAX景观四房户型
超高层+多面宽+270℃观景阳台，带来IMAX级采光体验，湖山风景和南向天际线视野尽在眼底；双阳台南北对流，吸纳更多阳光与鲜氧；超大主卧带衣帽间，尊贵感油然而生。
编辑上周去踩盘，最强烈的一个感受是，自然气息扑鼻而来，顿觉清新治愈、奢阔舒展，实在很有购买欲。
项目在售95-141㎡三至四房，涵盖95/125㎡湖山小洋房及96-141㎡巨幕天际超高层，11月更有特惠冲刺。
