万物皆数——这是古希腊哲学家毕达哥拉斯的一句名言。如果说0.618是美学的终极密码，那么3%则是房地产的终极归宿。
最近到香港玩，顺便考察了一下当地楼市，get到三个信息：
第一，香港房价普遍降了20%到30%，很多新盘在打折促销，吸引了不少看房人，听口音，很多是内地人。
第二，香港房子重视保养和维护，很多楼龄超过10年甚至20年的小区，仍然很有品质感，我用一个词叫：旧而不破。
第三，香港的房子虽然贵，但租售比基本都能到3%。香港的房租高，是出了名的，一套20平米不到的小单间，租金上万也是很常见的。
01
香港人买房，比较关心房子的租赁价值。毕竟，二鸟在林不如一鸟在手，相比搏升值，租金才是看得见的收益。
简单算个账就能明白，一套房子的租售比如果能到3%以上，基本就上可以不关心房价变化了，因为靠租金也能收回成本。
所以，当房价调整到3%的租售比时，我们就可以认为它触达了安全线。
而且，3%是一个很神奇的数字。不仅香港，包括纽约、伦敦、东京等国际大都市，扣除持有成本之后，租售比惊人的一致，都在3%左右。
根据经济学家任泽平的一项研究显示，扣除持有成本（房产税、物业费等等）之后，纽约、伦敦、东京市中心的租售比分别为3.1%、2.8%、2.5%，都在3%上下浮动。
这说明什么？在一个成熟的房地产市场，一套房子的价格就是按照年租金的33倍左右来定价的。
02
其实，不仅是房子，在股票市场，也能看到3%这个神奇的数字。
大家看看，苹果、微软、茅台等优质企业的股价在经历漫长的起伏之后，市盈率最终都回归到30倍左右，折合成“租售比”的话，就是3%。
需要补充的是，房屋租售比是年租金/房价的比值，市盈率是总市值/净利润的比值，如果把“租售比”换成“售租比”来讨论的话，二者其实就是一个东西，都是衡量一个资产多少年可以回本。
那么，为什么优质资产的市盈率普遍都是30倍左右呢？我猜想的话，这可能涉及到人类平均的“青春价值”。
关键词是：青春价值。
现代社会，一个成年人平均的职业生涯，就是30年左右，你看银行做房贷，给予借款人最多的还款时间，就是30年。
结论是什么？人类平均的青春价值，是一切资产价格最终的衡量尺度。
03
写到这里，可能有人会问，为什么内地楼市的租售比不是3%呢？现在北上广深市中心的房产，租售比普遍只有1%左右，如果想靠租金来回本，得等上100年。
这是不是说明内地房价被严重高估了？
其实也不完全是，因为内地楼市还没有真正进入成熟期，其估值模型和成熟市场不太一样。
例如，苹果、微软、Facebook、谷歌、特斯拉等科技公司在高歌猛进的创业期时，其市盈率也是远超30的，因为对创业公司而言，盈利能力不是最重要的，发展预期才是最重要的。
但随着这些公司的商业模式逐渐稳定下来，盈利能力就成为投资人最关心的事情，市盈率也就普遍回到30倍左右了。
过去20多年，一二线城市的房价伴随着城镇化的高歌猛进，市场给予的估值普遍很高，但随着房地产逐渐进入成熟期，租金价值一定会成为买房人最关心的事情，到那时，相信北上广深的租售比也会回归到3%左右。
只不过，这个“回归过程”一般不会是急风骤雨式的，而是在一个相对漫长的时间里，伴随着房价回调、租金上涨，逐渐回归的。
香港、纽约、东京、伦敦的房地产市场，几乎都经历过这样的阶段，太阳底下没有新鲜事。
为什么会这样？3%的背后是人类平均的“青春价值”，它才是影响资产价格最高的指挥棒。
