上个月，央行宣布，房贷利率一口气降了25个基点，远超过往5到10个基点的幅度，被称为一次“史诗级的降息”。
种种迹象显示，中国正在进入一个低利率时代，通胀即将抬头，在此背景下，高净值人群该如何捍卫自己的财富？
这几天，一个话题引起众多投资人的头脑风暴：未来5年内，以下哪些当前价值500万的资产会是最值钱的？
其中包括了30手茅台股票、12个btc、10公斤黄金、1000股英伟达股票、2000股微软股票、北京和上海核心的小户型一套、50个经典款的LV包...
每个人有不同的立场，但我认为之所以这样一个讨论被疯狂刷屏，反映的是一个很重要的问题：市场的不确定性太高了。
01
市场不明，豪宅先行
购买力在分化，资金更专注核心房产
市场从未像现在这样，让人捉摸不透，尤其是楼市。
打惯蛋的人都听过一个口诀，叫做“情况不明、对子先行”。
这句话运用到资产配置的时候，就是“市场不明、豪宅先行”。
例如，2023年的楼市很难，但广州千万级豪宅成交量却再创新高，同比大增56%，增速跑赢北上深
与此同时，普通住宅却跌跌不休。过去两年间，广州非中心区平均网签均价下降了约6.3%（来源：中指院），大部分项目选择以价换量撑住底盘。
经济大环境不好，但千万级豪宅成交量屡创新高，这说明什么？豪宅才是高净值人士心目中最稳妥的压舱石。
以前买豪宅，更多的是彰显身份和享受生活，而现在，更多的是资金避险。
而且，为什么越贵的豪宅涨得越凶？
一言以蔽之，购买力在分化，有限的资金开始专注于核心房产。
02
楼市“小阳春”行情初现
很多外地人想到广州买房子
核心房产在哪里？
核心城市、中心地段、高阶产品！
众所周知，从去年年底开始，广州在一线城市中率先放松限购，今年更是宣布取消120平米以上的限购。
这意味着，广州在一线城市中率先打响“抢富人大战”，这对原本就有资产配置需求的外地买家，尤其是大湾区买家来说，迎来历史性机遇！
政策一出，效果是立竿见影的，身边真的有不少潮汕、湛江等外地的朋友，打算为子女购入一套省城的房子。
有个朋友就说，他自己没有到大城市卷，但下一代很有可能会到广州读大学或者找工作，提前买一套省城的房子，还是很有必要的。
而且，这个机会是阶段性的，一旦楼市被救起来，大城市的限购令很有可能会重出江湖，到那时，想买都没机会。
所以，外地人想买入广州，还是有一定紧迫感的。
中指院数据显示，今年春节过后广州新房网签量半个月内环比翻了四倍，单周就超过1000套，这其中就有不少外地客户的贡献
相比新房网签存在滞后性，二手市场的变化更直观。数据显示，贝壳广州平台单日成交量已连续四天突破100套，远超贝壳以前的旺季成交量（日均成交70套左右），呈现出一股“楼市小阳春”的暖意。
另外，房价最贵的天河区，二手房的成交速度率先加快，平均成交周期缩短30-40%，买家入场速度肉眼可见地加快。（来源：贝壳）
03
外地人到广州买房，应该怎么选？
那么，如果外地人冲到广州，应该这么买呢？
我觉得，有条件，肯定是：掐尖。
就好比你冲到纽约买房子，首选肯定是曼哈顿；冲到上海买房子，首选肯定是陆家嘴；冲到广州买，首选又是什么呢？
跟外地朋友科普一下，广州楼市有个经久不衰的概念，就是由珠江新城、金融城、琶洲组成的一江两岸黄金三角区。
其中又以著名的珠江新城为扛把子，金融城和琶洲两个新城次之。
近10年的广州楼市，有些地段就好比流量明星，卖房子的时候全城瞩目，而一旦房子卖完了，马上销声匿迹，没有人再谈论。
而这个黄金三角区，虽然很少有新楼盘推出，却长期霸占市场注意力。
示意图
过去三年间，楼市走过了完整的牛熊周期，全市一半以上的一手盘价格都经历了5-30%的“挤泡沫”，而金珠琶的新房平均涨了21%。（来源：中指院）
即便是以存量房为主的珠江新城，二手优质物业也基本上涨了10%以上，完胜全市95%的板块。
写到这里，有人会说，珠江新城好是好，就是太成熟，未来是否还有增量空间？
这个问题问得好！
就在最近一段时间，珠江新城迎来了一个大动作，珠城东区设计概念方案出炉，马场地块及周边区域将会迎来一次巨变！
效果图，图源：THAD清华建筑设计院视频号
今年一开年，北京华联（SKP）官宣入驻广州IFC写字楼办公室，签约时间是在2023年12月，这意味着高端商场SKP进驻马场地块的节奏，越来越快了。
紧接着，天河区2月召开的高质量发展大会，官方强调：将积极推进马场地块更新改造，争取华联SKP等项目早日落地，为天河CBD打开新的增量空间。
关键词是：增量空间，这意味着什么？珠江新城的发展绝对不会停滞！
所以，现在的珠江新城，不仅拥有确定性、稀缺性，还有增量、有变化、有成长性！
04
断供8年，珠城东终于迎来一个新豪宅
在这里，尽情享受CBD资产“水位差”
放眼全球国际大都市，类似珠江新城这种“超级地段”，其不动产往往被高度资产化，与周边区域形成显著的“水位差”，呈现出自己的“独立行情”。
这种“水位差”的本质是资产化的结果，当一个城市的资本沉淀越多，尤其是当经济大环境不好时候，这种水位差就越明显。
在此背景下，市场上出现“All In珠江新城”的声音，这个声音深得高净值人群的心意，然而，在眼下的珠江新城买一套称心如意的房子，又何其难？
要知道，珠江新城的新房已经断供8年，上一波的供应还是2016年入市的尚东柏悦府，这么多年就没有新地块上架。
至于二手房，整个珠城绝大部分二手房的楼龄都已经超过十年，外立面、户型都过时了，与高净值人群日益升级的居住需求越来越不匹配。
在此背景下，保利华创·都荟天珺的出现，一解珠城断供8年的燃眉之急。
示意图，具体以实际交付为准
这个项目为什么被寄予厚望？
首先是地段实在太好了，大家知道，珠江新城和金融城是以华南快速为界的，而保利华创·都荟天珺就在这个分界线上，既能享受珠江新城肉眼可见的成熟配套，还能搭上未来金融城的发展快车。
具体来说，项目西侧是珠江新城东区，这可是广州超级豪宅最集中的区域，什么是汇悦台、珠江别墅、凯旋新世界都在这个区域，所以这个区域也被称之为广州版的曼哈顿上东区
示意图 来源：广州房产
镜头再拉近一点看，项目靠近珠江新城东区最高档的领展广场，且与马场SKP地块也只有几百米的距离，正好靠近珠江新城的增量发展区
来源：广州PLUS
要知道，珠江新城的发展已经饱和，十多年没有大型地块出让。这次能够腾出马场这么大一块地，实在是个奇迹。
这意味着，未来5到10年，整个珠城的注意力都会聚焦到东区、东区、东区，重要的事情说三遍！
而珠城东区又正好与金融城交界，还能同时搭上金融城的增量。
正所谓来得早不如来得巧，保利此时拿下这个地块，正好处在珠城东新一轮爆发的黄金时点，可谓天时地利人和都占到了！
这样一块宝地，只要产品不差，问鼎珠城东豪宅界的“新王”不难。
05
保利高举高打，打造天字系最新版本
这是广州送给全国豪宅买家的超级礼物
有人说，从拿地那天起，保利华创·都荟天珺就被赋予了“珠江新城人居迭代”的使命。
正是这个使命，项目必定高举高打、精耕细作，为这个项目今后代表广州CBD豪宅在全国推广打好样板。
这个样板会如何打造？保利的答案是：打造天字系产品，做最新一代的产品。
前几天，实地参观完这个项目后，我的感受可以归纳为四个字：降维打击。
相比周边的二手盘，都荟天珺的容积率只有3.4，在珠江新城里算是低到没朋友，像汇悦台（4.8）、中海花城湾（6.5）和嘉裕公馆（6）都高于3.4。
它是怎么把容积率“打下来”的？都荟天珺总共只建了3栋住宅，两梯两户或两梯三户，层高20-26层，舒适度大大提升。
除了低容积率带来的舒适感，我认为对于珠江新城的住户，有两点是最重要的：
一个是安静，关上窗户听不到噪音；另一个是视野要好，打开窗能一眼千米，没有遮挡。
而保利在这两个方面，都做了文章：
项目整体架高约20米，使得首层的高度相当于别人10楼，这样一来，不仅通风采光更佳，也大幅度减弱了被华南快速的影响。
即使是首层的业主，也能欣赏到无遮挡的视野，一眼千米，仅凭这一点就打败了珠江新城大部分楼盘。
同时，利用这个高度差，项目打造了三层归家动线，非常好地进行人车分流。
因为架空层很高，项目专门把一部分车库做在了地面层，阳光可以直接照射进来，清风可以吹进来。这种清爽的归家体验，也是地下车库不能比的。
再加上有酒店式落客区，让我想到偶像剧中霸道总裁下车的气派场面，这种尊贵感和仪式感，足以打败珠江新城大部分楼盘。
除了满满的尊贵感，都荟天珺还做到了1：2.1的车位配比，相比其周边车位配比很低的二手小区，可以说非常省心了。
更让我惊艳的，是设计上的升级。都荟天珺主力户型为157-257平方米，全盘仅166套，稀缺程度直击豪宅买家内心深度。
外立面非常高档，用了造价很高的铝板配玻璃幕墙。从效果图上可以看到，每个户型的转角都设计成270°飘窗，采用了大面积的弧形玻璃，炫酷又优雅。
懂建筑的朋友都知道，弧形玻璃对工艺、成本的要求都是非常高的，现在很多豪宅也能做出270度环幕窗户，但像都荟萃天珺这样做到270度弧形环幕窗户的，还真是卷出了新高度
效果图（具体以实际交付为准）
在户型方面，都荟天珺也做了明显的升级。比起保利过往的户型，更舒展大气也更实用。
客餐厅采用了LDKG一体化设计，产生大平层的霸气感。所有的主套都做了270°环幕飘窗，形成一个转角巨幕景观面，风景扑面而来。
以上为报建版户型示意图，最终以实际交付为准
只能说，这样兼具稀缺性、确定性、成长性的资产，唯一的问题就是贵。
如今，适逢广州120平放开+低利率时代，意味着都荟天珺这种核心资产的稀缺产品，会被更多人看到、追捧，因为每天有十万只眼睛盯着它，价格预期有可能进一步拉高。
对此，股神巴菲特的搭档芒格是这么回答的：
我宁愿以一个贵的价格买入伟大的公司，也不愿意以便宜的价格买入平庸的公司。
言外之意就是，很多时候，贵的反而是便宜的。
目前，珠江新城二手楼普遍成交价以13-17万/平为主，部分标杆二手甚至更高，如侨鑫汇悦台、广粤尊府最高达30万/平；此外一手楼盘中，对岸的琶洲南TOD也去到13-16万/平。
据悉，保利华创·都荟天珺的价格还未正式公布，但此前的拿地价就已高达5.7万/平，是珠城以及周边地区罕见的一手项目，且仅有166席，非常稀缺。有人说，这个新盘的到来将是广州送给全省乃至全国改善型购房者的超级礼物，可遇不可求！
