2024年的楼市在经历了备受瞩目的“史诗级的救市政策”之后，将走向哪里？近期，在走访诸多合作伙伴的过程中，我们听到最多的、也是最迫切的问题，莫过于此。
作为一个房地产行业的深度从业者，我们想从务实的角度，着力给大家分享一些理解市场的底层逻辑。通过这样的讨论，可以对未来的市场走势进行理性的分析与认知。
跳脱开眼花缭乱的新闻，回到市场的本身去抽丝剥茧，我们从“供”和“需”两个方面去审视市场动向。
一、供给端
从供给端来看，我们可以把房地产市场细化为：土地市场、新房市场（一手房市场）、二手房市场（存量房市场）、租赁市场、法拍市场。
1. 土地市场
2024 年上半年，全部统计城市累计推出土地 4.15 亿平，同比下降 29.23%。2024年上半年，全部统计城市土地成交楼面均价为 2843 元/平，同比下降 14.26%。
2. 新房市场
根据国家统计局数据，2024年上半年，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%。其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。2024年上半年，全国百城的平均去化周期达26.5个月，整体出清压力较大。
3. 二手房市场
2024年6月，全国二手房市场热度依旧不高。
从成交周期看，自2023年开始，多个城市和地区的二手房市场呈现出成交周期延长的趋势。例如，深圳2023年的二手房成交周期平均为178天，创下了近5年的最高点。杭州的二手房成交周期平均需要224.4天，超过了7个月。
从议价空间看，二手房常规议价空间的比例在5-10%的之间，个别城市、个别时间段议价空间可达40%左右。
4. 租赁市场
租赁市场作为“用家市场”，某种程度上是被高度忽视的一个市场，2022年中国房屋租赁市场租赁人口规模达到2.4亿人，到2026年，全国住房租赁市场的总规模预计到达1.8万亿。
2024年上半年，全国住宅租赁市场面临一定压力，住宅平均租金累计下跌0.90%。
此外，2024年保障性租赁住房计划筹集规模较去年有所减少，但绝对量仍保持较高水平。也就是说租赁市场的供给，从规模上将仍然保持高位，从结构上更加多元，可以满足不同层次消费者的需求。
除此之外，我们还要看到一个连接租赁与交易市场的数据指标：投资回报率，也就是租售比。数据显示，全国重点50城的租售比仅为1:628。
租赁市场的相对繁荣，一方面由于高房价带来的购房门槛较高，对于存在广泛刚需的“交易市场”形成了一个有效的市场转移空间；另一方面，低投资回报率、严重缩水的“换手”价值，挤压了部分投资需求，无形中压缩了交易市场的部分有效空间。
5. 法拍市场
2024年1-5月，全国法拍房挂拍量为277600套，同比增长86.23%；成交量为59690套，同比增长10.57%，但成交率仅为21.50%。
法拍房的吸引力较高，但整体成交金额有所减少，且成交价格相对评估价的折扣也在降低。
从上述五个房地产市场的供给口径看，房地产市场的供给端已经从“增量供给”为主进入“存量供给”为主的市场。存量口径的供给从二手房交易市场、法拍房市场、到“用家市场”的租赁市场，均出现不同程度的上升。供给量整体较大，房地产已进入“买方市场”，市场的有序、平稳发展对“需求”形成了较强的依赖。
二、需求端
根据经济学家任泽平的观点，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。除了土地属于供给端要素外，金融及人口，主要来自于对于“需求”市场的分析与激活。
1. 金融政策
金融对房地产市场的作用在上半年的政策调整中，格外明显。上海517新政后的6月份，上海二手房市场出现暴增，总成交量达到26374套，相比5月份大幅增长了40%以上，日均成交量达879套，进入七月份以来，上海日均成交量重回600+套，基本回到了新政前水平。同时，六月份的交易高峰由于持续时间较短，并没有带来房价的明显上升，但挂盘与成交的议价空间在缩小。
无独有偶，今年2月28日，香港政府颁布“撤辣”政策后，香港楼市同样上演了一波“过山车”式增长。
金融政策的特点在于其短期内快速、集中性的降低交易门槛、释放出部分需求。但是金融政策所能释放出的需求是不持续的，往往“起效”的时间有限，这种交易量的不可持续，使得房价无法形成有效上扬的空间，整体上呈现出“量升价跌”的市场现象。
2. 人口
金融政策是短期内房地产市场供求关系的变压器，但是长期看来，毋庸置疑：“人口”仍然是“需求”的压舱石。
我们把对人口的分析，分为数量、结构与质量，三个维度。
从数量的角度，我们重点看“人口净流入”与“人口净流出”。我国目前有县级以上城市334个，其中人口净流入城市不足50个，这也就是大量三四线城市房价动力不足的核心原因。
从结构的角度，我国人口呈现出老龄化、空心化两大特征。两者均带来了三四线城市的住宅空置率不断上升，住宅房地产的需求明显不足。
从质量的角度，我们重点看“消费能力”。消费能力从经济指标的结构性对比可见一斑。
7月15日，国家统计局发布数据，初步核算，上半年国内生产总值616836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。从投资角度看，上半年，全国固定资产投资（不含农户）245391亿元，同比增长3.9%。其中，基础设施投资增长5.4%，制造业投资增长9.5%，房地产开发投资下降10.1%。
与“强势供给”相比，相形见绌的是CPI长期低位运行。2024年上半年，代表下游的消费者价格CPI同比上涨0.1%，代表中上游的生产者价格PPI同比下降2.1%，低于全年预期目标。
目前，GDP主要靠基础建设投资、制造业投资来平衡房地产投资的持续下行；而另一方面CPI及PPI的下行，内需的修复表现明显不足。
从出口数据看，也明显呈现出“外需强、内需弱”的特点。上半年，货物进出口总额211688亿元，同比增长6.1%。其中，出口121298亿元，增长6.9%；进口90390亿元，增长5.2%。进出口相抵，贸易顺差30909亿元。
需求不足，已经成为了目前我国房地产市场、乃至中国经济的核心问题。
何以如此？我们从“居民工资性收入”这一指标上看，可以看出些端倪。
从2024年上半年居民工资性收入占GDP的比重看，我国为24%，而美国这一指标为43.8%。与我国目前GDP的投资为主不同，欧美国家的GDP增长更多来自于居民的收入性增长，由此可以看出GDP的结构问题仍是经济的良性循环仍是重中之重。
除了经济数据，我们从更多的报端媒体，可以找到一些现象级的案例，成为了今年各种媒体屡见不鲜的话题。
以近期多次登上报端媒体的“中金公司”为例，过去三年人均薪酬从116.43万元降到了70.04万元，减少了46.39万元，累计下降近40%。
与金融行业的“金饭碗”异曲同工的“铁饭碗”也悄然发生了变化。2024年，全国各地机构改革工作纷纷启动。据相关数据统计，此次机构改革波及人数超过8000万人。
家庭收入的下降、购买力不足，成为了消费疲软的重要原因。
房地产作为大宗资产，表现为低频高值，在市场“躺平”的情况下，个体的购房决策更加谨慎、决策周期更长、博弈空间更大、购房能力整体减弱，使得房地产的交易变得更加复杂。
三、展望
在买方市场之下，没有有效需求支撑的房地产市场，何时能走出低迷困境，这是一个无法预计的难题。也许我们可以说，今年或许是相对较差的一年，但也许是未来十年最好的一年。
当然，我们可以看到，经济整体向好，但是经济增长的结构性问题、经济驱动的长效性问题、从卖方市场到买方市场的规则转型、房地产买家市场和用家市场的协调发展问题等等，在未来房地产市场的走向上都将扮演重要的角色。
经济的发展是房地产市场健康有序发展的重要底色。从改革开放初期的经济快速增长，到今天，世界政治经济格局深刻变化、科技带来了诸多颠覆性创新，经济发展必然从高歌猛进的时代进入稳健、健康的发展轨迹，这个过程中，必然有我们所经历的种种阵痛，也要求我们调整认知，放长眼光、放平心态、理性预判。
从这个角度，我们可以预判，未来三年以内，房地产市场仍有下挫空间，但下跌的程度会有所放缓。
在这样的认知下，合理调整、优化我们对企业及个人的经营工具、经营方式、经营策略，也许才是目前我们应该做的事。（云房数据）
