金融是现代经济的血脉，所以融资数据变化，成为观察经济动向的重要指标。老杨是做宏观房地产研究的，平时高度关注金融指标，而且还构建了金融环境景气指数和金融环境景气指数，以便量化分析这二者对于楼市短期变化的影响。
今年以来，人民币贷款的走势相当弱，本世纪以来所罕见！这与实体经济和房地产现状，密切相关。本期，咱们就专门透析一下这个领域吧。老铁们请保持耐心，咱们剥洋葱，从外向里，一层一层地剥，最后看看对全国一二线城市房地产的影响。
社融增速创新低
社会融资，是指一定时期内社会各方面的融资总量，包括银行信贷、债券发行、股票发行、非银行金融机构融资、企业自筹资金等多种形式的融资活动。4月末，全国社融余额390万亿，同比增长8.3%，这是破位下跌形态。近几年的高点是2020年10月，社融同比增长13.7%，疫情之后货币放水、经济增速大反弹、部分地区楼市再来一波行情。其后，社融增速震荡下行，今年2月以来持续下行；4月8.3%的增速，创了近十几年来的最低值！
再看一下社融增量情况。2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。其中：对实体经济发放的人民币贷款增加9.44万亿元，同比少增1.7万亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加1213亿元，同比多增926亿元；委托贷款减少906亿元，同比多减1670亿元；信托贷款增加2126亿元，同比多增2048亿元；未贴现的银行承兑汇票增加1014亿元，同比少增2327亿元；企业债券净融资1.17万亿元，同比多90亿元；政府债券净融资1.26万亿元，同比少1.02万亿元；非金融企业境内股票融资949亿元，同比少2194亿元。如果单看4月，社融增量，减少了720亿元！注意，不是少增720亿元，而是根本就没增，反而减少了720亿元！放在历史长河中，这也算难得一见。我查了一下，4月社融增量减少，主要未贴现银行承兑汇票减少了4488亿。
人民币贷款增速大降
社融的构成复杂，部分组成有时容易出现异动，干扰我们对于社融走势的研判。所以，为了更精准地把握短期走势，老杨将其中的人民币贷款作为重点监测对象。4月末，全国社融余额390万亿，其中人民币贷款245万亿，后者占比63%。其中，住户中长期贷款60万亿，占人民币贷款约25%。住户中长期贷款60万亿，占社融15%。住户中长期贷款，主要是个人房贷。4月末，人民币贷款余额247.78万亿元，同比增长9.6%，增速高于8.3%的社融总增速。这一增速看似不错，这只是余额增速，也即贷款池子的水位变化，能较好反映中期变化，而难以细究短期波动。
所以， 还得关注贷款增量变化，也即水池的入水口水量与流速，这属于短期变量。
从技术分析角度，贷款增量的单月同比增速波动很大，很难看出趋势，所以处理成为月度移动均值的同比增速，运行的历史轨迹一目了然。2019年以来，全国人民币贷款增量移动均值同比增速，有三个高位，2019年一季度，2020三季度至2021一季度，2023年上半年。有三个低位，2020年一季度（疫情爆发初期），2022年上半年（基期值高、疫情严防控时段），今年以来。尤其是今年2月以来，持续下降，且降幅扩大，4月下降12%，创了很多年来的最大降幅！
这说明，贷款需求非常低迷！实体经济和房地产贷款需求皆收缩，其中房地产贷款收缩的幅度更大。统计局数据表明：今年前四个月，全国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。2024年前四个月，房企资金来源中的个人按揭贷款，只有4953亿元，同比下降39.7%。
有数据，有事实，今年以来，居民购房需求降了三成，贷款需求降了四成！而上文提到，全国住户中长期贷款60万亿，占人民币贷款约25%。所以么，结论也比较简单：稳经济，还得靠房地产！高新科技、新质生产力，是发展方向，是朝阳，但也是小马。当务之急，要稳住经济，实现今年5%的经济增长目标，还须老马出力，老骥伏枥。所谓“先立后破”也。也正由于此，6月7日的国常务会强调：房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。今年初以来，在刺激股市方面，花了很大力气，砸了很多钱，但至今成效不算显著。老杨认为，拉股市很重要，但如今遇到瓶颈了，经济面仍是最重要基本面。所以么，不妨换种思路，重点拉楼市吧，毕竟房地产关联到60多个产业呢。
各地信贷景气指数
在我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，九个二级指标中，包括经济环境景气指数，这一指数中又包括多个三级指标，其中之一是信贷景气指数。很多做宏观研究的，最终无法落地，不能不说是一种遗憾。如何将宏观类的贷款指标，落实到每个城市头上呢？老杨花了些功夫，构建出模型，可以做量化比较与分析。下图是今年4月，全国50个重点城中的一二线城市的信贷景气指数。多数处于负值区间，也即信贷不给力。西宁、兰州、北京、合肥、哈尔滨等少数几个城市，处于正值区商，也即信贷景气指数站上荣枯线。从这个三级细分指标，可以洞察各地信贷需求量和投放量，进而了解其经济发展动能（当然，这只是影响经济的多个细分指标之一）。
50个城市，每个城市都有过去十几年信贷指数。这里把合肥和南昌，这两个同处华中地区的邻居省会城市，拉出来溜溜。4月，合肥信贷指数是小幅的正值，而南昌是大幅的负值，也即合肥远强于南昌。看历史走势，2016年前后、2022年以来，合肥强于南昌，楼市亦如此；而2017-2020年，南昌远强于合肥，楼市亦如此。
另外，从宏观经济来看：2023年，南昌的经济增速为4.1%，而合肥为5.8%；今年一季度，南昌的经济增速为2.2%，而合肥为4.6%；也就是说，2023年以来，合肥信贷景气指数远强于南昌，与经济总体情况相符；同时，也与楼市总体情况相符。各位老铁，通过上述分析，是否体会到，研究一个城市的楼市短期走势，没那么简单吧……欢迎多看老杨全面而系统的楼市分析，同时也请多将文章转发一下，让你的朋友们也看看干货；买房卖房拿地，在宏观把握上，不迷惑。谢谢。
