我国的住房供应体系正在发生重大变化，重要特征之一是，住房保障制度正在经历深刻的变革。
尤其是去年以来推出的保障性住房，标志着我国的住房保障制度将学习新加坡的模式。
本期，我们就来聊聊新加坡的住房保障体系。
新加坡的住房制度和住房保障体系被誉为世界的楷模，曾多次获得如“世界人居奖”等荣誉。
二战之后，新加坡独立，当时国内条件十分艰苦，大部分国民居住在贫民窟。
1960年，新加坡成立了建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”计划。
2023年我国推出的保障性住房（配售型），在文件中也提到了“居者有其屋”的理念，即让居民拥有自己的住房，拥有恒产者有恒心。
新加坡建国后，由于居住条件极差，经常发生游行、示威甚至暴动。政府认为这些问题主要是由于没有稳定的房产所导致，人心浮躁。
因此，“居者有其屋”计划的核心产品是公共组屋。
从土地、资金、房子和人四个方面来了解一下吧。
保障房之人房地钱
首先是土地。
新加坡土地面积较小，80%的土地属于国有，并制定了相关法律，政府有权为了公共利益向私人征收土地，包括建设公共组屋，有效降低了土地成本。
第二是资金。
资金来源包括三类：一类是住房公积金，很多人在购房贷款时首先使用个人公积金。
我国在90年代学习新加坡建立了公积金制度，初期并非为个人购房提供贷款，而是为了筹措建房资金。
第二是个人购房贷款，主要由建屋发展局发放，贷款利息较低，且允许分期付款。
第三是政府财政拨款，用以支持建屋发展局建造组屋。
第三是房子。
组屋产品类型丰富，包括一房至四房等，套内面积从33平米到140多平米不等。
政府还定期进行维护、维修和保养，即使房子已建成多年，小区和房屋的质量仍然不错。
总体来看，组屋的房价水平大约是市场化商品房的三到四折，类似于过去我国的经济适用房定价标准。
第四是人。
房子分配给谁，谁可以享受组屋，覆盖面非常广。
过去几十年，购买组屋的门槛不断降低，但主要对象是新加坡公民和持有绿卡的外国人。
经过多年发展，目前新加坡有85%的公民居住在组屋，其中93%拥有产权，实现了“居者有其屋”。
还有7%的人收入水平较低，他们租赁的租金水平也较低。
保障房半封闭运行
新加坡的组屋并非完全封闭。政府规定住满五年后才能转售，这与我国以前的经济适用房政策类似。
但与中国不同的是，转售对象也需要符合购买组屋的资格，不是任何人都可以购买二手组屋。
数据显示，有15%的人在持有组屋满五年后选择出售，但转售价格并非商品房价格，而是商品房价格的七折。
转售组屋的人可以获得一定收益，而购买二手房组屋的人也能享受价格优惠。
由此可见，新加坡的组屋制度既不是完全开放，也不是完全封闭，而是在很大程度上封闭，但允许有条件的流转。
目前我国正在推进的保障性住房是封闭式的，也即业主只能卖给政府，且价格不能有溢价，另外加上建筑折旧（比如每年2%）、装修折旧（比如每年10%）。
新加坡的组屋覆盖面高达80%，而我国未来可能达不到80%的覆盖面，因为新加坡人少地少，是个城邦制国家。
老杨预计未来在中国的大城市地区，配售型保障房和配租型保障房，两类产品的总和可能占到总人口的40%左右。而在三四五线城市，保障性住房的比例会更低一些。
接下来，继续介绍一下新加坡的组屋的细节。
住保障房的人占八成
新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅两种。
其中，新组屋只能由新加坡公民申请（家庭中至少有1个新加坡公民，另1个可以是公民或永久居民），根据不同类型有6000-14000新币的月收入限制。
二手组屋可面向公民、永久居民（允许家庭中两人都是永久居民，或1公民1外国人家庭），对收入无限制。
而私人住宅可面向公民、永久居民和外国人购买（家庭成员身份无要求）。此外，组屋的地权均为99年（除了面向长者的乐龄公寓为30年）；私人住宅的地权按照有地和无地为99年或999年。
2018年，新加坡住房总户数为132.5万户，其中，组屋、无地私宅、有地私宅和其他住房分别为104.3万户、30.7万户、21.0万户和0.4万户，分别占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可见，住在组屋的家庭占了大部分，其次是无地公寓。
回顾历史，组屋家庭数占比从1985年后一直维持在80%以上的比例，但2000年后比例开始逐渐降低，至2018年已经降至80%以下。
与组屋占比变化相对应的是，无地私宅的占比正逐渐扩大，从2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。
这背后反映了随着居民生活水平的不断提高，相对越来越多的家庭愿意支付更高的价格，居住在私人住宅。
2018年，居住在组屋的人口占比为81%，从1989年88%的峰值下降了7个百分点，与组屋家庭占比走势类似。
组屋主要包括：（1）普通型。普通组屋占比最大，由新加坡房屋发展局（HDB）建造，房型从1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。与中国有所不同，新加坡的2室为1卧1卫；3室为2卧2卫；4室和5室均为3卧2卫，只是面积不同，4室和5室分别为90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通组屋，这两类组屋更多面向中等收入人群，由开发商建造。
2018年，组屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分别占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，达到了70.1%，这和香港的住房结构有明显差异，新加坡居民更多居住在房型较大的房屋中，而香港居民则更多居住在房型较小的房屋中，居住空间差距较大。回顾历史，2000年至2018年，1室与2室房型主要由单身人士居住，数量较少，比例也比较稳定；3室房型逐渐降低，与之对应的是4室以上房型逐渐增加，这意味着居住空间的不断改善。
私人住宅主要包括：（1）无地私宅。这类住宅无永久地权，地权使用年限为99年，主要是位于新加坡核心城区的公寓。（2）有地私宅。这类住宅为永久地权（999年），主要是位于非核心区域的别墅、排屋等。无地私宅的房价普遍要高于有地私宅。
住房自有率超九成
截至2018年底，新加坡的住房自有率为91%，远高于香港，这和新加坡的组屋制度建设有很大的关系。
回顾历史，1964年新加坡成立房屋发展局（HDB），正式提出“居者有其屋”计划，低收入家庭可通过公积金贷款购买政府提供的低价组屋，购房需求爆发，住房自有率快速上升，同时1965年后新加坡经济快速发展，仅1980年至1995年15年间，新加坡住房自有率便从58.5%提高至90%，除了2008年金融危机后的4年，其他时期一直保持在90%以上。
根据公开资料，2018年新加坡人均住房面积约为30平方米，远高于香港13平方米的水平，可见新加坡的居民整体居住环境要优于香港。
