文：子木
来源：子木聊房
连着写了几期北京楼市分析，收到不少读者的留言。大多数都是表以感谢，对楼市真相和新盘背后的猫腻，有了更深刻的认识。
但也有很多读者建议，让我别每天盯着城里不放，说说非核心区域的楼市，因为像朝阳、海淀这种动辄7-8万元/平米的起步价，实在囊中羞涩，无法消化。
于是翻开地图看了一圈，最后决定把位置定在和海淀、朝阳毗邻，刚需潜动力十足的昌平。那么昌平有什么神奇之处，哪个地段房子有升值潜力，哪些新盘又值得期待？下面子木就给大家聊一聊。
两大神区
提起昌平，在老北京人眼里，相当于是地球的北极，遥远而陌生。但对于海淀密密麻麻的码农来说，可谓是一片新鲜的“安居圣地”。
在2000年左右海淀区以科技闻名中国后，五道口八大院校以及全国各地的高科技人才加速涌入这片热土淘金。同时海淀房价以多年全北京第一的速度，稳坐除东西城区以外，第三的宝座。
海淀房价起来了，新来的码农同学只能向外寻找栖息地，于是“北极”昌平迎来购房需求外溢的第一波红利。
尤其是紧挨着海淀新核心西北旺的回龙观，隔着一道大桥，房价几近30%的空间差，优势不可谓不明显。
（回龙观龙泽地铁站）
当然，大批量年轻人的涌入也暴露了回龙观的早期规划问题。首先是交通，早晚高峰，早出出不去，晚进进不去，道路拥挤堪称一绝。其二是职住不平衡，纯住不考虑教育，这个是最为诟病的地方，当然昌平无学区，这个道理大家都懂。
其三是区域中居住品类单一。因为早期规划留有大量经适房，这批房子大部分都是90年代末建立，由天鸿房地产(首开)承建，大都带个龙字，什么龙锦苑，龙腾苑，龙禧园等等，环境类似。
这些年昌平除了回龙观以外，号称亚洲第一大社区的天通苑也在朝阳、海淀的外溢需求下，开始崛起。
但即使到现在，天通苑板块只能被称为“价格洼地”，不能称之为“价值洼地”，而且这个洼地永远不可能被填平。这个只有生活在天通苑的人才能感受得到。
我之前去过几次天通苑，体验了一下当地居民的生活，可以说再没有勇气多去一次了。
因为天通苑社区当年规划了大批量的经适房，环境和配套都是处于最低标准的。房租低，成了北京大部分外来低收入阶层最喜爱的乐土之一。爆发性呈指数增长的人口，全靠蜂窝式的群租房来容纳，导致公共环境几近瘫痪。
上一次我在天通苑挤早高峰地铁，差点儿被挤哭，下午社区踩盘遛圈一不小心就踩到一坨不明物体。总之可以总结为三个字，“脏、乱、挤”。
当然天通苑也在积极优化居住环境，但是业主人群定位注定天通苑只能作为刚到北京拼搏的第一站，此后大部分居民都选择离开了这个地方，去往更适合居住的地方。
所以总得来看，无论是回龙观还是天通苑，虽说都是代表了昌平区的大型住宅区，但在居住层面都是病痛，昌平急需要一个地方可以证明自己在北京的价值。这个地方就是，纵全力打造的未来科学城。
第二个望京
由于当初的未来科学城是后开发地段，所谓一张白纸好画画，所有规划和配置都是合理，具有远瞻性的。
数据显示，在2009年设立之初，未来科技城仅仅是北七家镇东侧，10平方公里的园区，定位很简单，打造央企人才基地。
但在2017年，未来科技城改名未来科学城，不仅向北扩展，把北七家能源基地、沙河大学城、中关村生命科学园等也都包含了进去，定位也升级了，预备打造北京的第二个望京，承接更多的人口与功能。
野心可见一斑。
除了在规划上“地尽所用”，在教育上也预准备引进7所北师大师资公立学校和1所国际学院，准备把昌平无学区的短板补起来。届时昌平的未来科技城，将会以一种名片地标建筑群的形式，展示在北京人眼中。
当然话虽如此，实际上这几年未来科学城的发展并非一帆风顺。
因为如此大规模的规划需要真金白银的铺垫，而北京市政府这几年摊大饼的方式并未收敛。向东打造副中心的通州，向南连接京津冀的大兴，向西打造生态涵养区，都需要数以万亿资金的投入。在优先选择上，东肯定是首要的，其次才是南北西。
所以很多读者也跟我反映，称未来科学城这几年发展速度很一般，但房价倒是炒得挺快，动不动就是5-6万/平米的单价。这个地方到底有没有未来？
现在就可以告诉你，未来肯定有，但需要等。重要的时间节点在2020年17号地铁线投入运营的那一刻，正所谓地铁一响，黄金万两，届时打通了望京高薪人群北上的通道，速度将会提升一个量级。
所以综上所述，如果在昌平买房对投资属性考虑较多，那么首选应该是未来科学城所在的北七家板块。这里要注意一点，未来科学城有南北区之分，南区属于北七家而北区属于小汤山，置业首选南区，教育会好一些。
其次是海淀利好区域。如果生活和工作重心都在昌平城区，选昌平新城的南邵镇，普遍房子更新，总价更低。
如果需要每天进城通勤，就算是西二旗或永丰，都首选回龙观，生活幸福感南邵比不了。此外，“回天计划”远比昌平新城的执行力度大，更易落实。
新盘盘点
昌平尚处于高速发展期，所以新盘并不少。根据房天下数据报告，目前昌平在售新盘数高达40多个，当然盘太多分析不够全面。所以下面子木特地摘了三个近期开盘的新盘作为分析对象。
分别为金辰府，萬橡悦府，西山上品湾MOMA。
首先是金辰府。地块是金隅和北辰两大国企联合拿下的，属于政策限竞房，均价不超过53000元/平方米，且最高销售单价不得超过55650元/平方米，执行“90/70”政策。
金辰府总共开发了18栋楼，1744套房源，精装修，容积率2.4，人车分流，在体量上，可以上升到北七家片区的第一阵营。
再加上社区内配建的3300平米的幼儿园、650平米的下沉式商业、4500平米湿地公园，和近期将抛出总价区间为352万-374万的特价房，金辰府对刚需的诚意算是给的足够。
但不得不说金辰府的缺点也很突出。例如最重要的地段问题，虽说地处北七家，对面就是北七家镇政府，但是和“未来科学城、奥北别墅区”两边互不相近，离未来即将开通的地铁17号线也有一定的距离。出行不便，升值价值打了个折扣。当然社区也承诺以后会配备出行的小公交车来弥补这个短板。
想买金辰府的读者可以多关注，但不用太着急下手。因为按照金辰府的体量，和目前限竞房的市场竞争激烈度，金辰府大概率还会下放诚意。而且最主要金辰府入市特别晚，整整和竞品差了一个节拍，所以去化压力相当大。这里面的空间你懂得。
第二个是萬橡悦府。
万橡悦府是昌平这段时间的热盘。因为紧挨地铁8号线的朱辛庄，还传闻此地未来规划了一流学校，一度引来中关村码农的一致看好。隔壁之前开盘的万橡华府还对科技人才也抛出了橄榄枝，例如对小米员工优惠92折。
万橡悦府的体量也不小，总共开发了2310套房源，主力是600套的89平米刚需盘，其次是72平米的小户型和122、130平米的所谓改善户型。
当然如果不是万不得已，尽量不买72平米的房子，因为大都是东西朝向的户型，采光体验一般。得房率在74%-82%之间，这也是广为诟病的地方。
精装交房，带新风系统和除霾系统，对空气净化做到了足够的诚意。不过好歹也是服务码农，不带点儿科技都不好意思。
万橡悦府虽然得房率不高，好户型也是靠抢的热门，但对于附近上班的码农来说，可买指数很高，毕竟交通配套是相当方便的，大家可以关注。
第三个要说说西山上品湾ΜΟΜA。
名字很高大上，但位置的确让人尴尬。好听的讲叫“西山山麓之下”，不好听的讲，叫做西山“修仙圣地”。
西山上品湾ΜΟΜA处于昌平区中部阳坊镇，西六环外，与西北旺直线距离17公里，自然讨不到码农的关注。不过在产品力上的补足，的确可圈可点。
例如为人居赋能，把绿色和科技充分融合，市面上所谓的豪宅配置，恒温、恒湿、恒氧、恒静，均有体现，为此还获得了“人居环境绿色项目”奖。
对它的评价是，如果有一条地铁开在家门口，此盘价值不仅翻一倍。然而，这只是西山上品湾ΜΟΜA开发商的畅想。
项目预计下月开盘，排卡需要50万验资，项目主推130㎡-150㎡的三至四居，均价37500元/㎡，得房率79%，这些信息都要获取得到。
最 后
对于昌平，还是那句话，需求够，但产品和资源配套还跟不上，还需要一个长期的进化过程。虽然说海淀码农没有望京圈的白领活得精致，但在人居方面，他们可能会有更深刻的理解。
在整个大环境下，北京东南西北四方竞争，所以对于向北的昌平，还是距离为王，一定不要“跨界”购房。
由于地理原因，昌平楼市的分化很大，但对于我们来说，关注点尽在放在昌平的TBD和科学城一代，最远也要围着地铁线路走，否则很容易被套牢。
最后，还是希望承接了北京大部分外来人口居住需求的昌平，越来越强大，毕竟这里承接的不仅是经济发展，更多是外来年轻人的梦。
