从去年2月8日深圳推出二手房参考价（有人把它说成是“二手房指导价”）以来，将近20个月过去了，这个政策仍在深切影响着二手房市场，至今还没有过任何调整，导致市场的关注度持续处于高位。
近日仍然不断有朋友问我：二手房参考价会不会放松？也有不少朋友对这个政策颇有微词。可以说，在深圳楼市政策历史上，从来没有一种政策能够对楼市产生如此严厉的管控，也从来没有一种政策能够让市场人士对它的持续性执行如此焦虑性地关注。
说实话，对于二手房参考价的问题，这20个月我来不知在各类媒体上、各类场合中谈过多少次了，感觉都成了“老生常谈”，没有新意了，都不想再谈了。然而，市场层面上不断有人问及，可见它仍然是困扰很多人的一个重要问题，客观上深圳二手房市场的确持续低迷，这让我感到这个问题确实还有深入探讨的必要，所以今天在这里不得不再啰嗦几句。
第一，市场持续低迷
据中指研究院提供的数据，8月深圳二手住宅仍在低谷徘徊，共成交2000套，成交面积为19.34万平方米，成交套数环比减少1.8%，同比减少2.1%，成交面积环比减少2.6%，同比减少1.0%；深圳二手住宅平均价格为73094元/平方米，环比下跌0.42%，同比下跌3.92%。
对于一个拥有1800万常住人口的超大城市来讲，月成交2000套，甚至过去20个月中，更有1000多套、低于1000套的月份，这毫无疑问是地板级的成交量，是不正常的成交量。至于不断下滑的成交价，导致过去两三年来买了二手住宅的很多人是遭遇账面上的亏损了，但现在的价格离参考价仍然有比较明显的差距，特别是过去楼市比较高热的片区，因为绝大多数卖主就是不愿意按照参考价出手，导致成交量就是上不去。
第二，市场看法严重分化
对这种政策和市场直接对垒的尴尬窘境，楼市面上的看法显得非常对立。
一些人批评说，ZF干预太厉害，楼市没希望。认为应该回归市场的主导地位，让供需关系决定市场走向。他们甚至由此得出结论：如此严重的干预，导致深圳的市场经济体制已经出现明显的退化，已经深刻地影响到深圳在全国城市中的竞争力。
这些看法应该多是买了房子的市民的观点，从深圳40多年的成长历史看，这种观点自有它的道理。
但是，也有另外一些人说，参考价政策必须坚持，不能动摇，连局部性的调整修正也不应该做。深圳这些年来成了全国炒房的重灾区，房价高企到已经威胁到这个城市的正常运行，很多人才就是因为买不起房而不得不逃离深圳。难道这种困局还能允许它继续危害深圳的发展吗？
这些看法看上去应该多是没有买房的市民的观点。但是，自参考价政策出台以来，在我接触到的市民和朋友中间，也有一部分有房的人赞同这个政策的实施，他们担心放任市场不断被投机力量绑架，把房价不断炒高，到头来楼市垮塌，他们的利益也会受到影响。
第三，参考价政策的关键依据
上面两大类观点及其市场表现几乎完全对立，这就给政策出台带来很大考验，一个政策很难同时满足这两种对立观点的诉求。政策面重点要解决的当然是深圳房地产和楼市面临的基础性、核心性困局，这个困局是什么？二手房价高企、一二手房价倒挂、投机炒风日盛。于是去年2月，二手房参考价政策出台了。
回顾2020年10月的情况，一方面国家在深圳经济特区成立40周年之际最高领导前来参加大会并做重要讲话，国家层面给深圳投放综改方案和授权清单，可谓厚爱。但没几天就发生了影响全国的华润城代持炒房事件，而这个事件的背后正是一二手房倒挂带来的利益驱动。
深圳太尴尬了。这是直接造成第二年2月8日二手房参考价出台的重要动因。除此之外，还有两个原因，从微观看，深圳已经把解决住房问题的主要供应渠道放在新房供地基础上，二手房成为配角；从宏观看，深圳经济增长的主动力早已不依赖土地财政和房地产，而是依靠科技创新和产业经济。
第四，二手房参考价的调整动向
今年春节过后，有关二手房参考价是否调整的议论就没有中断过。这是因为，从去年第四季度开始，国家层面在房地产政策上一直是放松姿态，国内一些在二手房政策上曾经学习深圳推出调控的城市纷纷放松了管控。而深圳作为二手房参考价政策的始作俑者，除了在春节后有过一个朦胧的表态外，后来就一直没有实质性政策放松的行动，导致市场上持续充满猜测和分析。
深圳二手房参考价政策会不会实质性调整？我已经在多种场合谈及我的看法：调整的可能性很低。为什么？两个理由：
理由一：从深圳经济走势看，去年和今年第一季度，深圳经济一直偏弱，一季度结束时，深圳经济增幅弱于全国，弱于广东，弱于北上广。但即便这样，深圳都坚持没有放开二手房参考价政策以稳定经济增长。到了二季度末或者说半年头上，深圳经济形势已经发生重大改变，经济增幅高于全国，高于广东，高于北上广，这个时候，怎么可能再放松二手房政策呢？不符合逻辑。
理由二：深圳住宅供应的重心已经由二手房转向新房供应，二手房的低迷不会对整个房地产的转型带来明显的负面影响，相反，二手房市场的清淡和房价适度下滑还有利于让楼市回归理性和常态。
但是，我仍然想对深圳相关政府部门讲一句话，去年推出二手房参考价政策时，政府曾经明确向市场承诺，此项政策每年修订一次。既然有言在先，就要兑现承诺。然而，政策已经出台大约20个月，没有任何调整修订的迹象，也从来不给市场一个说法，这个现象不正常。希望政策面坚持尊重市场，尊重规则，在恰当的时间内推出对二手房参考价政策的修订性文件来。哪怕是没有做什么太明显的修订，也要向社会面有一个公开的交待，让大家对此心安理得。
基于这一点分析的考量，我认为不能完全排除下述情况出现，即：在下个月全国大会召开之际，或今明两年转年之际，或明年2月二手房政策出台两周年之际，深圳政策面会推出适度合理的二手房修订性方案，这个事需要耐心等待。
至于这项政策的内容调整修订问题，我仍然坚持我多次表达的观点，我不认为需要对现有的参考价政策做多大的调整，只需要针对刚需做一点便捷性改变，即：若是刚需购房，则在既有参考价基础上适当把首付款成数下调一成，也就是把房贷成数上调一成。
