审视龙湖集团的模式和历年表现，会发现这家房企穿越周期的旅程背后有很多可资借鉴之处。
来源 | 经理人传媒旗下《经理人》杂志
文|全媒体记者 南岂珵
2022年的房地产行业面临着多重挑战。根据Wind数据，截至3月20日，房地产行业已发布2022年度年报或业绩预告的企业，至少50家企业业绩预亏。
3月17日，龙湖集团公布其截至2022全年业绩。财报数据显示，龙湖集团“在极为波动的周期中兑现了业绩承诺”，保持了较好的业绩增长，发展内生动力不断增强，为行业带来好消息。
财报显示，2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元。为什么龙湖集团能逆势上扬实现收入、盈利双增长？审视龙湖集团的模式和历年表现，会发现这家房企穿越周期的旅程背后有很多可资借鉴之处。
盈利逆市双增
此轮周期性调整中，地产行业分化加剧。因此，房企业绩的确定性更为受市场关注。龙湖集团交付的业绩“成绩单”在一定程度上为用户及投资者提供了这样的确定性。
财报数据显示，2022年龙湖实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利225.4亿元；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。
拆分营收来看，龙湖集团开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11%；运营业务营业收入为118.8亿元，同比增长14.1%；物业服务及其他板块的营收同比增长39.8%至181.5亿元。由此可见，在利润贡献上，经营性业务贡献了稳定可观利润。
在2022年国内外宏观经济下行压力加大、房地产行业销售同比下滑的背景下，龙湖集团实现收入及盈利的双增长，尤显珍贵。
这背后是龙湖集团坚持长期主义的战略定力与坚定执行，以及一直以来的财务自律。这在房地产行业由财务杠杆向管理杠杆过渡的当下变得尤为重要。当下，行业调整后增长逻辑已经变化，龙湖表示，在经营上更重视资产质量，同时在负债端，在过往控负债率的情况下，让有息负债总额也保持一个持平的规模，同时提升公司的周转和运营效率，去驱动公司的增长。
因自律得自由，从年报来看，龙湖的债务盘面与现金流都比较健康。
截至2022年末，龙湖集团净负债率为58%，现金短债比达到3.52倍，剔除预收款后的资产负债率为65%，连续第七年满足三道红线绿档标准；一年内到期的短债占比约9.9%，平均贷款年限延长至6.67年，平均借贷成本为4.10%保持行业低位。
同时，龙湖集团经营活动产生的现金流量净额连续多年为正，头部房企里能做到这一点的就只剩万科。这从一个侧面说明龙湖集团管理层在行业周期挑战下，谨慎经营，保持余量思维与战略主动的韧性。
融资方面，自去年第四季度以来房企利好政策在不断释放。龙湖集团在紧跟政策导向的同时，保持融资渠道的多元化。
2022年8月，龙湖集团发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年；2022年11月，龙湖集团获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行等共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖集团。
驶向长期主义
2023年是龙湖集团创业的第30年。这家起家于重庆的企业，始终坚持“长期主义”，30年来稳健前行，龙湖的综合实力不断提升。根据目前内外部和行业形势，龙湖对自身增长模式和业务进行了重构调整，进一步优化“空间即服务”战略铺排，完善全链条专业能力、提升运营效率。
当前龙湖集团已形成一个开发航道（地产开发）、两个运营航道（商业投资、长租公寓）及两个服务航道（物业管理、智慧营造）的“1+2+2”的格局，而且是在“一个龙湖”的统一体系下，这样为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。
2022年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。
其中，运营业务收入同比增长14%至约119亿元，五年复合增长率达30%。截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，租金收入同比增长9%至24.4亿元。
服务业务收入同比增长39%至约117亿元，五年复合增长率达40%。龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。
经营性业务的增长为龙湖的未来发展带来诸多助力：其一，每年带来稳定现金流入，成为业绩“稳压器”；其二，经营性业务的毛利率较高，随着规模逐渐增大，有望拉高整体的毛利率；其三，评估增值可以增厚公司利润，减少资金压占。
房地产行业下行意味着行业供给侧出清，寻找第二生长曲线，是传统老牌龙头公司都不得不面临的问题。作为已经第二曲线、第三曲线均已超过百亿的“房企优等生”，龙湖集团龙湖面向未来的阵势已经拉开。
业绩会上龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示，未来5年以内，龙湖集团非地产开发业务利润占比有望达到50%以上。中长期来看，结合新时期中国房地产市场的状况和龙湖集团行稳致远式的长期主义策略，该目标达成有极大的可能性。
