2017年，房地产调控持续升级，住宅类房地产市场逐渐走弱，但是各房地产细分领域机遇不断涌现，长租市场就是突出的例子。
为加快建立“租购并举”的房地产调控长效机制，完善多层次的住房体系，自2015年以来，我国各部委出台了10余个有关促进租赁市场发展的支持政策，在土地供应、鼓励租赁消费、拓展融资渠道以及优惠收税政策等方面加强扶持；很多地方政府也加快制定了配套的实施细则，而且已在租赁土地供给、租赁信息平台建设方面取得成效。可以说，政策的暖风为租赁市场营造了更加宽松、适宜的发展环境，带动了市场人气和乐观的预期。同时，租赁市场需求也在升级，白领、90后等群体对于租赁房屋居住环境、居住体验、生活服务方面有了更高要求，租赁市场需求进一步升级。长租运营机构以其品牌化、专业化、高效化的服务体系见长，在更大程度上解决了租赁市场不规范、供需不匹配、相关生活服务缺失的痛点，是政策鼓励、承租人偏爱的运营模式。
长租市场发展潜力凸显，也让各路资本看到了投融资机遇。2016年以前主要是VC、PE等股权资本介入长租市场，而2017年以来，银行等各类传统金融机构纷纷为长租市场提供信贷支持，银行是风险偏好相对保守的一类金融机构，其介入说明整个长租市场正处于稳步上升的态势，具有产融结合的坚实基础。信托公司作为金融行业的重要成员，长期深耕房地产领域，具有较丰富的房地产投融资经验，具备参与长租市场的专业能力；加强长租市场的业务拓展，有利于摆脱对住宅类房地产信托业务的过度依赖，丰富房地产信托业务种类，打造新的盈利增长点。
从国际看，日本长租业主要以轻资本模式为主，最为著名的就是大东建托。实际上，日本信托银行也在积极参与长租业务，主要以土地信托形式开展。日本土地产权为私人所有，自主管理难度比较高，日本信托银行凭借在房地产领域的专业化优势，可以为委托人提供建筑监督、租赁管理等专业信托服务。土地信托具体流程为，委托人将土地所有权作为信托财产委托给受托人，由其根据约定的方案开展建设资金的筹集、建筑商的选聘等工作，房屋竣工后，信托银行自主或者聘请外部机构进行房屋出租的营销和管理，租金收入扣除相关费用后，分配给受益人。信托项目到期后，可以将房屋等信托财产分配给受益人，或者将信托财产变现后，将现金分配给受益人。日本信托银行通过土地信托参与此类房屋租赁的业务模式，更多是凭借其较强的房地产建设、评估和中介服务能力，将相关资源进行整合和有效管理。
从我国看，基于长租运营的全周期价值链条以及行业发展阶段，信托公司业务机遇较多，主要表现在：
一是租赁房屋建设或者长租机构收购房源阶段，一方面信托公司可为租赁房屋的建设提供资金支持，可以股权形式参与成立项目公司，支持拿地和后续建设资金需求，也可以以贷款形式满足建设资金需求。另一方面，长租机构收购租赁房源时，信托公司能成立长租产业投资基金，用于收购适合的房屋，委托长租机构进行出租和运营，以租金和自持物业增值作为收益来源，以REITS以及ABS作为基金退出的有效路径。
二是租赁房屋装修、出租阶段，长租机构购买或者租赁房屋后需要进行统一设计和装修，费用支出较高，信托公司在此阶段可提供装修贷款，也可围绕长租机构核心信用，基于应收账款等资产，为家具、装修等上游产业企业提供供应链金融服务。同时，信托公司为承租人提供租赁分期贷款等消费金融服务，也是需求潜力相对较高的服务领域。
三是长租房屋运营阶段，针对已实现的租约以及存量物业资产，信托公司可以发挥信托制度破产隔离的良好作用，进行资产打包分层，证券化出售，加快长租机构的资金周转和回笼。目前，信托公司已积极参与了魔方、自如等长租机构的ABS项目，逐步累积了经验。
四是长租市场仍处于粗放发展阶段，各个机构之间的竞争仍较激烈，在这个过程中做大做强是生存的关键，也必然伴随长租运营机构之间的并购重组。信托公司以发放并购重组贷款或者成立并购重组基金的形式，推动长租机构成长壮大、市场优胜劣汰、资源优化配置，具有重要意义。
当前，信托公司已经开始探索长租市场的可行模式，包括PE投资、资产证券化等，未来还需要紧抓基于整个价值链条的机遇，充分发挥自身业务创新水平高、资源整合能力强等优势，及早抢占市场机会，率先获取优质客户。当然，也必须认识到，长租市场参与机构热情高涨，但是仍有需要不断解决和克服的行业发展难题，关注后续业务开展中的风险点。一是政策落地的程度问题。目前政府出台了较多有关租赁市场发展的政策，但是实际能够落地的情况还值得观察，如果支持政策达不到预期效果，可能对整个行业发展形成较大制约。二是现有盈利模式的可持续性问题。目前，长租市场盈利水平并不高，随着市场竞争程度的上升，如果租金收入无法稳定上升，加之房源支出较高，融资成本难以较快下降，整个盈利模式也可能难以持续，或者难以实现长租运营机构的可持续发展。三是长租机构生存性问题。长租市场处于风口浪尖，涌入了大量长租机构，市场竞争越来越激烈，市场整合和优胜劣汰逐步加速，部分长租机构必将被淘汰，如何建立长租机构竞争力评价体系，有效识别优秀长租机构，成为把控业务风险的关键。
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