住房贷款开始还贷了,如果银行贷款利率降了,房贷会随之减少吗?

住房贷款开始还贷了,如果银行贷款利率降了,房贷会随之减少吗?
2020年09月16日 16:45 财经宋建文

很多小伙伴有一个疑问,如果自己买房子,办理了房贷,也开始还贷了,那么如果银行的贷款利率下降了,自己的房贷会不会也会跟着下降。特别是还没买房的,可能对这个问题会比较疑惑,而买了房的,前些年基本上每个月还贷的利率都不变,但是现在利率政策已经有了新情况,以后可能也会改变。

房贷利率政策,在2019年10月8日是一个分水岭,因为在此之前,房贷利率是与央行的基准利率挂钩的,而央行的基准利率自2015年10月24日调整之后,至今再也没有调整过。5年期以上的央行贷款基准利率是4.9%,办理房贷的时候一般就是在这个利率基础上进行浮动,比如说打9折,就是4.41%,而上浮10%,那就是5.39%。

但2019年10月8日之后,房贷利率与LPR利率挂钩,LPR利率是市场化利率,每个月会更新一次利率报价。而新的房贷利率就是在LPR利率的基础上进行加点,这个加点数可以为负值,比如说LPR利率为4.8%,加200个基点,则为5%,减200个基点则为4.6%。

根据央行的安排,在今年8月31日,所有存量房贷利率都要转换为新政之下的利率方式,可以转换为LPR挂钩方式,也可以转换为固定方,前一种方式即根据自己实际利率与2019年12月的LPR报价利率确定加点数,后一种方式即根据当前实际利率确定为固定的利率,选择了转换方式之后就不能再更改了。

根据几大银行的公告,未主动换转的已经自动转换为LPR利率方式。

那么如果我们买了房,也在银行办理了利率,使用的是LPR利率,比如说办理的利率是4.9%,而2019年12月的5年期LPR利率为4.8%,则房贷合同上的利率方式为4.8%+1%。假如到了2020年12月,最新的LPR利率下降为4.7%了,那么从2021年1月起,将会确定新的利率为4.7%+1%=4.8%,房贷利率下降了,每个月的还款额也会下降。

对于以前买了房的人来说,因为前几年银行的基准利率一直没有调整过,所以房贷一直没有变化。如果今年转换的是固定利率,那么不会受到影响,但如果是主动转换为LPR利率,或者银行批量自动转换为LPR利率的方式了,那么当年底的时候LPR利率低于去年同期,明年的每个月还款额都会变少。

最后需要注意的是,房贷利率与LPR利率挂钩后,当LPR利率下调时房贷会减少,但是当未来LPR利率出现上升,则房贷利率也会同步上升,每个月还款额也是会增加的。

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