某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?

某些小县城房价面临“有价无市”的窘境,还能继续坚持吗?
2020年10月17日 18:10 财经宋建文

中国的房地产在去年初就已进入寒冬,有些城市入冬得更早。在去年有超过400家中小房企因为资金链断裂而破产,即便是大型房企,现在也面临着巨大的资金压力,而银行对房企的融资是不友好的,这会使得房企放弃抱团取暖的动力,各自降价加速回款,房价已经进入下行通道,楼市已经很难再火爆,当然,个别稀缺楼盘是例外,咱不讨论。

在整体房地产行业的寒冬期,房企需要做的是,如何度过困难,怎样过冬。那些虚高的楼盘,价格必然面临崩溃。支撑房价的因素,无外乎是资金和刚需,炒楼资金是买涨不买跌的,一旦资金撤离,楼市将步入持续调整。而刚需,一方面依赖于城镇化率的提升,另一方面依赖于居民的购买力。

中国的城镇化率达到了60%,与发达国家相比,还有提供空间,所以长期来看,楼市是可以保持平稳的,这也是最大的刚需支撑。但中国的的地理位置与欧洲发达国家又有区别,中国有很多是山地,并不是所有地方都能进行城镇化,我认为专家对未来中国城镇化率的目标是有所高估的。

而从购买力来看,显然中国的房价已经很高,远远高于国际房价收入比,不少家庭都需要凑齐“六个钱包”才买得起房,而且都全是按揭贷款,没有那么多“钱包”的家庭,仅靠自己或夫妻俩打拼,要想买到一套房子很难,所以才会有那么多人成为房奴,而另一批人买不起房只能成为“蚁族”,所以从真实的购买力来看,中国的房价肯定是有泡沫的。

而且,中国经济现在处于关键的转型期,过去严重依赖于固定资产投资拉动增长的方式已经不可持续,房地产业现在市值巨大,对其他制造业、科技产业以及消费的挤占效应巨大,只有遏制住房价持续上涨,资本才能流向更需要的地方,才能真正实现中国经济增长方式从高速向高质量的转变。

那么未来来政策长期调控的目标不变、炒楼资金撤离以及居民购买力不足的因素影响之下,楼市已经很难有大的难变,当普涨不再,必然就会出现大分化,具有公共资源支持及人口流入支撑的一线城市还能保持小涨,而产业布局具有优势的二线城市会脱离而出,其他二线城市会步入横盘,三四线城市因人口流出及缺乏金融支撑,持续下跌不可避免。

特别是那些在前几年被超发货币推高的县城房价,将会面临巨大的价值回归,虽然有些县城房价涨得老高,但从经济结构来看,县城居民的购买力更加难以支撑,高房价只不过是“有价无市”,一旦临界点到来,就会出现快速下跌。

在县城还能不能坚持,主要看自己的房子是什么时候买的,是为什么买的。如果是在多年前大涨买的,又是自己做的,那么不管是涨了还是又跌了,都不影响自己居住,你总不至于害怕房价下跌而卖了房睡大街吧?至于那些在前两年房价很高的时点买入投资,寄望于县城迎来经济大发展带动房价继续飚升从而想大赚一笔的,那么该脱手时就要脱手了,钱没那么好赚了。

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